[땅집고] 정부가 재건축 안전진단 규제를 대폭 완화한 이후 서울 양천구 목동 일대 아파트 시장이 조금씩 활기를 되찾고 있다.

불과 한달 전만 하더라도 재건축 첫 관문인 안전진단 문턱을 넘은 목동 단지는 총 14개 단지 가운데 6단지 한 곳 뿐이었다. 하지만 올들어 목동 3·5·7·10·12·14단지 등 6개 단지와 신월시영이 바뀐 조건에 따라 한꺼번에 2차 안전진단(적정성 검토)을 통과하면서 분위기가 바뀌었다.

이에 그동안 멈춰있던 목동 일대 재건축 단지들은 주민설명회를 개최하는 등 사업 추진에 속도를 끌어올리고 있다. 시장의 온기는 경매시장에서도 감지된다. 재건축 기대감에 경매시장에 나온 목동 아파트 물건에는 수십명의 응찰자들이 몰리는 기현상이 벌어지고 있다.

■목동 6개 단지 한꺼번에 안전진단 통과…주민설명회 잇따라

25일 정비업계에 따르면 올해 들어 목동 각 단지 재건축준비위원회(재준위)들이 앞다퉈 ‘정비계획 수립’ 등 후속 절차에 박차를 가하고 있다. 매 주말 마다 주민설명회가 줄을 잇고 있다. 목동12단지 재준위는 지난 14일 주민설명회를 이미 개최했고, 목동8단지 준비위원회는 오는 28일, 목동 14단지는 2월4일 설명회를 진행한다. 정비계획을 수립하려면 60%의 주민 동의서가 필요하기 때문에 이를 위해서는 주민설명회가 가장 효과적이다.

한 목동 신시가지 단지 재준위 관계자는 “각 단지들이 경쟁적으로 정비구역지정에 대한 주민 동의서를 징구하고 있다”며 “신시가지는 14개 단지로 규모가 큰데, 속도가 빠를수록 재건축이 더 가까워지기 때문에 각 단지들이 서로 속도를 내고 있다”고 말했다.

정비계획 수립과 정비구역지정은 재건축 단계 중 가장 초보 단계다. 향후 조합설립, 시공사 선정, 사업시행인가, 관리처분계획인가까지 가야 할 길이 멀지만 재건축에 우호적인 정부에서 절차를 하나라도 통과시키자는 의지도 엿보인다.

속도는 여전히 6단지가 가장 빠르다. 6단지는 2020년 적정성 검토를 최종 통과한 이후 주민동의서 징구를 마쳤다. 서울시는 6단지를 작년 신속통합기획 대상지로 최종 선정하고, 현재 가이드라인 마련을 위한 기획 설계 용역에 착수했다. 올해 내 결과가 나올 예정이다. 반면 최종 탈락한 목동 신시가지 9·11단지는 안전진단을 다시 신청하기 위해 준비 중이다.

■경매시장도 후끈…한신청구 매물에 45명 경합

재건축이 속도를 내는 것에 더해 집값이 호황기와 비교해 큰 폭으로 떨어지면서 목동 일대 아파트 경매 시장도 살아나고 있다. 응찰자 수는 안전진단 규제 완화 조짐이 보이던 지난해 말부터 늘기 시작했다. 목동 신시가지 7단지 전용 101㎡는 작년12월6일 응찰자 19명이 몰리며 18만6892억1000원에 낙찰됐다. 감정가 26억2000만원에서 7억원이 넘게 떨어진 금액이다.

또한 이달 12일 법원 경매로 나온 목동 신시가지 5단지 전용 95㎡는 18명이 경합을 벌인 끝에 17억5250만원에 낙찰됐다. 이번에 안전진단을 통과한 단지로, 감정가 23억4000만원에서 2번의 유찰로 인해 5억원 가까이 떨어진 금액에 새 주인을 찾았다.

인근 다른 단지도 응찰자 수가 크게 늘었다. 목동 한신청구아파트 전용 85㎡형은 지난 18일 진행한 법원 경매에서 45명이 경합을 벌여 10억6777만7000원에 낙찰됐다. 최초 감정가 16억300만원에서 5억원이 넘게 떨어진 셈이다. 서울 아파트 경매에서 응찰자가 45명을 넘은 것은 1년 7개월 만의 일이다.

전문가들은 실수요자들이 금리 꼭지가 확인되고 집값이 큰 폭으로 떨어졌다고 판단한 것으로 보고 있다. 이주현 지지옥션 선임연구원은 “집값이 떨어지고 있고 하락 전망이 나오면서 투자자보다는 실수요자들이 경매로 몰리고 있다”며 “고금리 상황이 계속된다면 낙찰가율은 낮은 수준을 유지하겠지만, 특례보금자리 대상이 한정적인 점 등을 고려해보면 실수요자들은 경매 매입을 검토해볼 수 있다”고 말했다.

다만 매매거래는 목동이 토지거래허가제(토허제)에 묶여 있어 여전히 정체 상태다. 토허제는 일정 규모 이상의 토지를 거래할 때 관할 자치단체장의 허락을 받도록 하는 것이다. 특히 주택용 토지의 경우엔 2년간 실거주 의무가 있기 때문에 ‘갭투자’(전세를 낀 매입)를 할 수 없다. 이 때문에 최근 경매시장에 나온 목동 아파트에 경쟁자가 몰리는 이유는 이 같은 규제를 회피할 수 있기 때문이라고 보는 시각도 있다.

목동은 오는 4월 여의도와 압구정, 성수동과 함께 토지거래허가구역 지정기간이 만료된다. 목동 단비공인중개업소의 김연대 대표는 “물건을 찾는 문의는 여전히 없는 상태”라며 “시에서 4월 토허제를 풀어주면 문의가 늘어나고 거래가 활성화할 것”이라고 했다. /박기람 땅집고 기자 pkram@chosun.com

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