[땅집고] “부동산 시장 정상화? 아직 갈 길이 한참 멀었다. 경기침체로 이어질 가능성이 있는 지금은 규제를 확 푸는 것이 바람직하다.”

연초 정부가 중도금 대출 규제 완화, 분양권 전매제한 축소, 규제지역 해제 등 부동산 규제 대못을 뽑았다. 이창무 한양대 도시공학과 교수는 “정부의 규제 완화가 얼어붙은 부동산 시장을 녹이기엔 한계가 있다”며 “금리도 높아 매수세 회복은 여전히 제한적일 것이다”고 했다. 이 교수는 “재건축부담금 부과 유예나 분양가상한제 폐지 등 묵혀둔 규제에 대한 추가 완화를 서둘러야 한다”고 덧붙였다.

땅집고는 지난 5일 ‘2023년 부동산시장 대전망’ 토론회를 열어 2023년 집값 전망을 비롯해 윤석열 정부의 부동산 대책 효과, 전세시장 대응 방안 등을 논의했다. 이날 토론회에는 김기원 리치고 대표, 두성규 목민경제정책연구소 대표, 이창무 한양대 도시공학과 교수, 한문도 연세대 정경대학원 금융부동산학과 교수가 참여했다. 아래 내용은 각 토론자의 답변 내용을 인터뷰로 재구성했다. 아래는 이창무 교수와의 일문일답.

-올해 집값 전망은.
“우선 부동산 가격에 대한 지표가 중구난방이다. 우리나라처럼 부동산 가격 지수별 차이가 심한 나라는 없다. 이 질문은 무엇을 기준으로 삼느냐에 따라 크게 달라진다. 개인적으로는 ‘실거래가 지수’를 중시한다. 실거래가 지수로 본다면 이번 하락기엔 장기적으로 많이 떨어질 확률이 높다. 최대 한달 새 3~5% 하락도 가능하다. 한 해 기준으로 보면 최소 5~10%는 추가적인 하락이 있지 않을까 생각한다.”

-집값이 어디까지 떨어질까.
“당분간 금리가 인하될 것으로 예상하기는 힘들다. 금리 인상에 대한 여파가 이제 막 주택시장에 영향을 끼치기 시작하는 단계다. 부동산 침체가 건설업계 전반 그리고 금융시장에 전이될 지를 주목할 필요가 있다. 정부의 부동산 규제 완화책도 프로젝트 파이낸싱(PF) 상환에 대한 문제를 사전에 차단하기 위한 목적이 강했다. 결국엔 정부가 추가 규제 완화책을 얼마나 빨리 내놓을지에 달려있다고 본다. 아직까지 규제로 묶어놓은 부분이 많다. 정부의 적극적인 움직임이 필요하다. 저점을 알기 위해선 거래가 돼야 한다. 거래량이 없는 상태에서의 저점은 아무 의미가 없다. 거래가 되면서 (집값이) 떨어질 수 있는 여건을 만들어야 저점을 확인할 수 있다. 다만 수치로 본다면 30% 이상 하락하기는 쉽지 않다.”

-지역별 양극화 가능성은.
“실거래가 지수로 지난해 대구 집값이 -16%, 대전이 -14%를 기록했다. 두 지역은 많이 하락한 대표적인 곳이다. 반면 서울은 -17%, 수도권은 -16% 하락했다. 우리가 생각했던 것과 달리 대다수의 지방 도시보다 수도권의 하락폭이 더 컸다. 특별히 지방에서의 하락세가 더 심각한 문제에 이른 것은 아니라는 이야기다. 결과적으로 이번 하락장에서도 급등에 따른 급락, 수도권에서 피부로 느끼는 게 더 클 것이다”

-1·3 부동산 정책을 어떻게 평가하나.
“아직 갈 길이 한참 멀다. 금번의 규제 완화 수준은 문재인 정부에서 한번 규제를 가한 정도와 엇비슷하다. 특히 종부세·양도세 등 세금과 관련해 중과를 하고 있는 부분의 규제 완화가 시급하다. 지금 가장 큰 문제는 거래량이 없다는 것이다. 정상적인 시장에서 강남3구를 규제지역으로 지정하는 게 맞는지도 의문이 든다. 거래가 촉발되는 지점이 대중의 눈이 쏠린 곳이다. 강남3구가 대표적이다.”

-가장 시급한 추가 대책은.
“핵심은 다주택자다. 시장을 좌우할 만한 요소로 생각한다. 지난 정부 때 ‘다주택자는 투기자’라는 프레임에 갇혀 ‘비정상적’ 부동산 정책들이 나오기 시작했다. 다주택자의 평균 주택 보유 기간이 1주택자보다 길다. 그만큼 장기 보유를 한다는 것이다. 이러한 긍정적인 면은 살리되 부정적인 측면은 제어를 할 수 있는 구조를 마련해야 한다. 다주택자가 임대사업자 역할을 하기 위해서는 장기보유·장기임대를 유도하고 임대소득세를 정상적으로 징수할 수 있는 틀을 갖출 필요가 있다.

-전세사기, 역전세난 등 전세시장 움직임이 심상치 않다.
“지금의 전세사기, 빌라왕 같은 문제는 가격이 급하게 오르고 급하게 내린 부작용 때문이다. 집값이 오르는 상황에서는 문제가 생기지 않는다. 시장 참여자에게 명확한 정보를 제공하는 것이 중요하다. 가격·소유·거래량 등 부동산 관련 정보의 투명성이다. 전세사기의 타깃이 된 다세대·다가구주택이나 나홀로 오피스텔은 시세 파악이 어렵다. 공공성이 강한 통계는 투명하게 공개될 필요가 있다. 그러면 임대인·임차인 모두 안정적으로 거래 가능한 금액대를 쉽게 파악할 수가 있다.”

/박기홍 땅집고 기자 hongg@chosun.com


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