[땅집고] 오르기만 했던 서울 강남구 아파트 전세가격이 날개를 잃고 추락하고 있다. 이미 전세가율(매매가격 대비 전세가격 비율)이 20여년 전 IMF 시절과 비슷한 30% 밑으로 떨어졌을 정도다.

전세 수요자들이 월세로 대거 이탈하고, 계약갱신 거래도 늘면서 신규 수요가 줄었기 때문이다. 더구나 올해 강남권 아파트 입주 물량이 2만여 가구에 달해 전세금 하락 폭은 더 커질 수 있다는 예측이다. 전세금이 계속 떨어지면 매매가격도 하락 압력을 받을 수밖에 없다.

■대치동 전세금 수억원 급락…전세가율 30% 아래로 ‘뚝’

18일 KB부동산에 따르면 지난해 12월 기준 서울 아파트 전세가율은 52.92%로 전월(53.69%)보다 하락했다. 서울의 전세가율은 1998년 IMF 당시(47.92%)와 비슷한 수준이다. 강남구는 46.05%로 KB가 관련 조사를 시작한 이후 가장 낮다.

최근 강남구 전세 거래의 경우 전세가율 30% 미만인 경우가 잇따르고 있다. 지난 11일 강남구 대치동 은마아파트 76㎡(이하 전용면적) 전세거래는 5억4000만원에 이뤄졌다. 지난해 직전 전세금이 7억원 수준이었는데, 1억6000만원 하락한 것이다. 은마아파트 같은 주택형 매매가격은 작년 12월 기준 18억4000만원이다. 전세금이 매매가격의 30%도 못 미치는 셈이다.

대치동 선경1차 아파트 84㎡는 지난 13일 9억원에 신규 전세계약이 체결됐다. 두 달 전인 작년 11월 11억8000만원보다 2억8000만원 하락했다. 이 주택 매매 실거래가는 지난해 32억원이었고, 최근 호가는 29억원 언저리다. 전세가율이 27% 수준이다. 대치동 우성1차아파트 84㎡는 이달 보증금 7억7000만원에 전세 거래됐는데 작년 11억원보다 2억3000만원 낮은 가격이다. 이 주택의 매매가격은 실거래가 기준 29억원으로, 매매가 대비 전세가 비율이 26%에 그치고 있다.

윤지해 부동산R114 연구원은 “임대차법 시행 2년이 도래하면서 지난해 전세 계약 갱신 또는 하락 거래가 증가했고, 월세 전환도 늘어나면서 이전보다 전세 수요가 일시적으로 줄어드는 양상을 보이고 있다”며 “강남권의 경우 전월세 수요가 정해져 있기 때문에 월세가 전세대출 이자비용과 비슷할만큼 오르는 시점까지 전세금 하락이 불가피할 것으로 보인다”고 했다.

■ 올해만 2만 가구 입주…실거주 의무 사라지면 더 떨어질 듯

강남권 전세금은 앞으로 더 떨어질 개연성이 높다. 2만여 가구에 달하는 새 아파트가 올해 줄줄이 입주를 앞두고있기 때문이다. 정부는 1·3 부동산 대책을 통해 규제지역인 강남3구도 실거주 의무를 폐지한다고 발표했다. 다시 말해 강남3구에 집을 살 때 전세를 낀 이른바 갭투자가 가능해진다는 얘기다.

올해 3월 강남구 개포동에 3375가구 규모 ‘개포자이프레지던스’(개포주공4단지 재건축)가 입주할 예정이다. 현재 이 단지 전세 매물은 1205건에 달하는 것으로 나타났다. 전체 가구의 35% 이상이다. 이미 개포자이프레지던스와 가까운 인근 단지 ‘디에이치아너힐즈’ 84㎡는 지난해 6월 17억5000만원에 전세 계약을 체결했지만, 현재 전세금은 11억5000만원으로 6억원 하락했다. 개포동에는 6072가구 규모 ‘디에이치 퍼스티어아이파크’도 입주할 예정이다.

올해 8월에는 서초구에 ‘래미안 원베일리’(2990가구), 2024년 ‘신반포 메이플자이’(3307가구), 2025년 ‘디에이치클래스트’(5388가구)와 ‘디에이치방배’(방배5구역·3065가구) 입주가 예정돼 있다. 강남권에 접한 동작구 흑석동에 1172가구의 ‘흑석리버파크자이’, 1만 2032가구 규모의 ‘올림픽파크포레온’(둔촌주공 재건축)이 입주를 앞뒀다

송승현 도시와경제 대표는 “전세대출 금리가 높아 지금 추세로는 강남권 전세금 하락이 심화해 매매가격과 월세까지 하락할 것으로 예상한다”며 “정부가 집값 연착륙을 유도하기 위해 실거주 의무를 폐지한다고 발표했지만, 그 부작용으로 분양권 거래가 쉬워져 매물이 더 늘고 집값은 더 빠르게 하락할 가능성도 적지 않다”고 했다. /김리영 땅집고 기자 rykimhp206@chosun.com

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