[땅집고] 정부가 올해 큰 폭의 부동산 세제 변화를 예고하면서 주택 보유자들의 어깨가 한결 가벼워질 것으로 보인다. 대표적으로는 2주택자까지 중과가 완화되면서 보유세와 거래세가 대폭 줄어들 전망이고, 다주택자에 대한 양도세 중과 한시 배제 기간도 내년까지 1년 더 늘어나 최대 60%까지 적용되던 중과를 피해갈 수 있게 됐다.

증여세는 늘어날 수 있다. 올해부터 증여취득세 과세 기준이 시가표준액(공시지가)에서 시가인정액(시가)으로 바뀌기 때문이다. 다만 집값이 크게 떨어진 상황이어서 체감 상승폭은 크지 않을 것으로 예상된다.

올해 집을 사거나 팔 계획이 있다면 이런 세제 변화에 기민하게 대응해야 세금을 최대한 줄이면서 현명한 선택을 할 수 있다. 땅집고가 더스마트컴퍼니 박민수(제네시스박) 대표와 함께 올해 달라지는 세제와 절세 방안에 대해 이야기를 나눴다.

■세금 준다고 집을 산다고?…‘투자가치’ 먼저 봐라

정부가 공시가를 2020년 수준으로 환원하겠다고 발표하면서 올해 종부세 납부 대상은 지난해와 비교해 절반가량으로 줄어들 것으로 예측되고 있다. 공시가는 보유세를 매기는 과세 기준이다. 공시가를 내리면 보유세도 당연히 줄어든다.

보유세가 줄면 추가로 주택을 사서 보유하는 부담도 줄게 된다. 이런 상황에서 올해 집을 추가로 취득하는 건 어떠냐는 질문에 박 대표는 보유세와 추가 주택 취득을 별개로 생각해야 한다고 했다.

박 대표는 “정부의 신호가 명확하다. 2주택까지는 ‘봐주겠다’는 태도로 취득세 중과 없애고 양도세 중과는 미뤄줬다”며 “종부세 중과세율 적용도 풀어준 상황에서 사실상 3주택자부터 다주택자로 보겠다는 것”이라고 말했다. 그러면서 “시장에 거래량이 없어 왜곡된 상태에서 단순히 세금이 준다고 추가 취득을 고민하는 건 섣부르다. 주식 차트 보는 것처럼 분석하면서 투자가치를 더 우선해 판단하는 것이 맞다”고 설명했다.

보유세뿐만 아니라 거래세도 같은 맥락이라고 했다. 박 대표는 “양도세 중과 유예와 취득세 완화 등의 세제 혜택이 나오는 건 좋은 신호”라면서 “세금보다는 대출 완화 정책에 초점을 두고 특히 최근 나온 DSR(총부채원리금상환비율) 규제를 받지않는 특례보금자리론을 활용하는 게 좋다. 내 소득을 100으로 놓고 나가는 원금과 이자가 50 정도라면 주택 취득을 고민해봐도 좋다”고 했다.

■증여? 급할 것 없다…여유 가져라

박 대표는 증여를 계획하고 있다면 여유를 가지고 계획을 세우라고 권했다. 그는 “증여세 과세 기준이 시가로 바뀌면서 작년보다 불리한 경우가 있다”면서 “세금도 중요한 변수지만 더 중요한 건 증여에 앞서 내가 가진 자산이 우량자산인지, 수증자가 자금 여력이 있는지 두 가지를 먼저 고려하는 것”이라고 했다.

그러면서 “만약 자녀가 미성년자라면 증여세도 대납해줘야 하고 또 거기에 증여세가 붙는데다 보유세까지 부담해줘야 한다”며 “이도 저도 아니라면 여유를 가지고 임해도 좋다”고 말했다.

증여세 과세 기준이 바뀌면서 오히려 득을 보는 경우도 있다고 했다. 박 대표는 “집값이 내려가면서 설령 시가가 기준이 된다고 해도 기준 자체가 낮아졌기 때문에 오히려 세금을 덜 내는 경우도 있다”면서 “게다가 이월과세도 (5년에서) 10년으로 늘어났기 때문에 서두를 필요가 없다”고 조언했다.

공시가격을 참고하면서 시기를 정하는 방법도 제시했다. 그는 “아파트 공동주택 공시가격이 4월에 확정되는데 지금 같은 하락기에는 4월 확정 시기를 기다리는 게 좋다”면서 “거래 가격을 보면서 괜찮은 물건인지 판단을 하면서 자녀에게 증여해도 좋을지 아니면 양도해 버리는 게 나을지 결정하는 게 좋다”고 했다.

■ ‘일시적 2주택’ 여부 중요…3주택자는 ‘보유세’ 따져라

현재 2주택자라면 ‘일시적 2주택’ 여부가 중요하다고 박 대표는 강조했다. 그는 “일시적 2주택 혜택이 있다면 종전주택 양도세 비과세를 받거나 신규주택 취득세 중과를 피할 수 있기 때문에 꼭 따져야 한다”고 했다.

일시적 2주택 혜택이 없는 경우에는 ▲2주택을 가져가거나 ▲일부 매각 ▲3주택 이상 추가 취득 등의 세 가지 방안을 고민해볼 수 있다고 했다. 그는 “요즘 같은 시기에 추가 주택 취득은 무리일 것”이라면서 “비과세를 포기하더라도 아픈 손가락이라면 빨리 정리하거나 세금 부담이 있더라도 앞으로 시세차익이 예상되면 들고 가는 것도 방법이 될 수 있다”고 설명했다.

이어 박 대표는 “1주택자는 공동명의 하나로 절세는 끝”이라면서 “종전주택을 정리해 1주택자가 됐다면 공동명의를 신청하라고 당부하기도 했다.

3주택자의 경우에는 보유한 물건에 대한 투자가치와 보유세를 살피라고 했다.

박 대표는 “앞으로 보유한 주택의 가치가 오를 것으로 기대되면 보유하고 아니면 매각 증여 임대의 경우를 놓고 처분을 고민해야 한다”며 “정부가 3주택자 이상에 대해서는 규제를 유지하는 상태이므로 보유 주택에 대한 전체 보유세를 계산해보고 감당하기 어렵다면 일부는 처분을 고려해보는 게 좋다”고 조언했다. /배민주 땅집고 기자 mjbae@chosun.com

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