계묘년 새해가 밝았지만 부동산 시장의 공기는 여전히 냉랭하다. 그럼에도 실거주 목적의 내 집 마련이든 투자 목적이든 부동산 관련 정책이나 개발 계획 등에 대한 수요와 갈급함은 있기 마련이다. 땅집고가 2023년 서울을 비롯한 수도권 주요 지역들의 부동산 현안을 정리해 소개한다.

[2023년, 이곳을 주목하라] ① 윤석열 정부 최초의 반값아파트 들어서는 ‘서울 강동구’

[땅집고] 서울 부동산 시장에서 ‘강남4구’로 묶이는 강동구에 연초부터 굵직한 부동산 이슈가 나와 주목된다. 강남권에선 중소형인 전용 59㎡(25평) 아파트 가격이 10억원 넘는 데가 수두룩한데, 이달 강동구에 분양가가 3억5000여만원인 소위 ‘반값 아파트’가 공급되기 때문이다. 윤석열 정부가 처음으로 공급하는 공공분양주택이기도 하다.

■강남권 25평 아파트, 3.5억에 파격 분양

서울시와 서울주택도시공사(SH)는 지난달 30일 강동구 고덕강일지구에 짓는 ‘고덕강일3단지’ 입주자모집공고를 내고, 총 1305가구 중 500가구에 대한 사전예약을 진행한다고 밝혔다. 청년·신혼부부·생애최초 유형으로 구성하는 특별공급은 2월 27일, 1순위 일반공급은 3월 2일 진행한다. 2027년 입주 예정이다.

사전예약이란 현재 정부가 3기 신도시 등에서 시행 중인 사전청약과 비슷한 개념이다. 통상 아파트가 착공해 공정률이 20~30%인 시점에 분양하는 일반 청약과 달리, 착공 시점보다 2~3년 앞서 입주자를 모집하는 주택 공급 방식을 말한다. 일반 청약 제도와 마찬가지로 청약통장을 갖고 있어야 하며, 가점과 예치금 등을 따져 당첨자를 확정한다.

이번에 사전예약으로 공급하는 ‘고덕강일3단지’ 500가구는 모두 전용 59㎡다. 3인 이상 가구에는 다소 좁다고 느낄 수 있는 중소형이긴 하지만, 최근 수요자 선호도 높은 판상형 4베이 설계를 적용했다. 거실·침실 3개·화장실 2개 등으로 구성하는데, 가장 큰 침실에는 ㄱ자형 드레스룸도 설치한다. 이 정도면 공공분양아파트인데도 공간 구성이 민간아파트 못지 않다는 평가다.

무엇보다 파격적으로 저렴한 분양가가 예비청약자들 눈길을 사로잡는다. 전용 59㎡ 추정분양가가 3억5537만원이다. 이 단지 바로 옆에 있는 ‘강동리버스트4단지’ 같은 주택형이 지난해 12월 5억5000만원에 거래된 후 이달 호가가 8억~8억5000만원까지 올라있는 것과 비교하면, 고덕강일3단지 분양가가 시세 대비 반값 수준으로 저렴한 셈이다.

다만 본청약 시기인 2026년 8월에 지가 상승 등을 고려해 분양가를 다시 책정하기 때문에, 분양가가 더 오를 여지는 있다. 그렇더라도 국민 신뢰를 고려해 이번에 공개된 추정분양가에서 크게 상승하지는 않을 것이라는 게 SH측 설명이다.

■공공 소유 땅에 건물만 분양 ‘토지임대부’ 방식…입주 후 월세 40만원 따로 내야

땅값, 집값이 모두 비싼 서울에서 ‘반값 아파트’ 공급이 가능한 이유는 이 단지가 ‘토지임대부’ 방식으로 지어지기 때문이다.

토지임대부란 아파트를 짓는 땅은 공공이 갖고, 건물만 분양하는 형태를 말한다. 한마디로 ‘고덕강일3단지’ 청약에 당첨되어도 토지 소유권은 못 갖고 건물만 소유할 수 있다는 얘기다.

‘고덕강일3단지’가 들어서는 토지는 SH 소유다. 이 때문에 수분양자들은 땅을 빌리는 대가로 입주 후 매달 SH에 토지임대료를 지불해야 한다.

입주자모집공고에 따르면 임대료는 월 40만원 수준이다. SH는 평균지가상승률을 고려해 2년 단위로 임대료 증액을 요구할 수 있다. 현재는 부동산 시장이 냉각돼 지가 상승률이 높지 않지만, 아파트가 입주하는 2027년부터는 집값 상승 여부에 따라 월세도 큰 폭으로 오를 가능성이 있다.

‘고덕강일3단지’에는 40년 동안 거주 가능한데, 재계약하면 최장 80년까지 살 수 있다.

전매제한기간 10년을 넘기면 건물을 자유롭게 사고 팔 수 있다. 일각에선 지가는 장기 상승하는 반면, 건물은 감가상각되는 점을 고려하면 ‘고덕강일3단지’ 건물을 매도해 남는 차익이 있겠냐고 의구심을 품기도 한다.

이에 대해 김헌동 SH사장은 “토지임대부 아파트더라도 시세차익이 수억원은 될 것”이라고 했다. 그 근거로 한국토지주택공사(LH)가 2012년 서울 강남구 자곡동에 토지임대부로 공급했던 ‘LH강남브리즈힐’의 경우 전용 84㎡(34평) 분양가가 2억2000만원대였는데, 전매제한기간인 5년이 지나자 건물이 8억원대에 실거래된 데 이어 현재 호가가 11억~14억원대까지 올라 있다고 했다.

김헌동 사장은 토지임대부 주택과 관련한 기자간담회에서 “이번에 공급하는 ‘고덕강일3단지’ 흥행에 자신 있다”며 “앞으로 반값아파트가 서울 집값을 안정시키는 방안으로 자리잡을 수 있는 계기가 될 것”이라고 했다. /이지은 땅집고 기자 leejin0506@chosun.com

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