[땅집고] “그동안 막혔던 대출이 올해는 전부 풀립니다. 무주택자·다주택자 모두 대출을 활용해 집 살 수 있는 기회예요.”

김은진 레오대출연구소 대표는 지난 7일 인베이드투자자문에서 주최한 ‘2023년 전망 및 액션플랜’에서 “무주택자일 경우 자신이 신혼부부거나 디딤돌 대출 해당만 된다면 정부 상품을 구매하는 것이 가장 유리하다”며 “서울 대다수 지역에서 규제가 해제된 만큼 다주택자에게도 대출의 문이 열렸기 때문에 올해를 자산을 증식하는 시기로 활용해 볼 수 있다”고 했다.

특히 이달 30일부터 1년간 정부가 한시적으로 발행하는 ‘특례보금자리론’을 활용할 것을 권했다. 김 대표는 “특례보금자리론은 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 적용되지 않아서 신용대출이 있어도 유리할 수 있고 소득 제한이 없다”며 “금리는 약 4.7~5.05%로 현재 은행 금리보다 낮아 기존 은행상품보다 훨씬 유리하다”고 했다.

만약 신혼부부이고 시세 6억 이하의 주택을 매입한다면 디딤돌 대출을 활용할 것을 제안했다. 김 대표는 “지난해까지 신혼부부 대상으로 디딤돌 대출 한도가 2억4000만원에 그쳤는데 올해부터 4억원까지로 한도가 변하는데다, 금리도 2~3%대여서 특례보금자리론을 포함한 시중 상품의 금리에 비해 절반이 채 되지 않기 때문에 유리하다”며 “특히 특례보금자리론이 가능한 주택가격이 9억원인 만큼 신혼부부라도 6억원 이하의 주택을 매입할 경우 디딤돌대출을 활용해야 한다”고 했다.

서울 강남3구와 용산구 등을 제외한 나머지 21개 자치구가 대거 규제지역에서 해제되면서 무주택자들이 선택할 수 있는 은행상품의 폭도 커졌다. 하지만 특례보금자리론의 혜택이 더욱 크기 때문에 은행상품보다는 특례보금자리론에 수요가 몰릴 것으로 예상된다.

김 대표는 “규제지역은 10억원짜리 주택을 살 때 주택담보인증비율(LTV)를 50% 만 적용받아서 대출액을 최대 5억원을 받을 수 있었는데, 규제지역에서 해제되면서 LTV가 70%로 바뀌어 7억원까지 대출을 받을 수 있게 됐다”며 “다만 정부가 출시하는 특례보금자리론의 주택시세 한도가 9억원이고 소득 상한제한도 없어 무주택 세대주는 보금자리론을 택할 가능성이 높다”고 했다. 김 대표는 “만약 특례보금자리론이 시행된 이후 사람들이 이에 몰리면 은행 금리도 낮아지는 부수적 효과를 불러올 것”이라고 했다.

만약 대출을 활용하는 것만으로 매입 자금이 부족하다면 전세를 낀 상태로 대출을 활용해볼 수 있다. 전세를 끼고 집을 매입하더라도 규제가 해제되면서 대출한도가 늘어났기 때문에 생애최초로 매입한 주택이라면 대출을 더 받을 수 있게 됐다. 규제지역에서 해제되면 LTV가 50%에서 70%로 확대되고, 실거주 의무도 사라진다. 그리고 생애최초는 LTV 80% 기준 대출을 최대 6억원까지 받을 수 있다. 예를 들어 매매 시세 10억, 전세 시세 6억짜리 아파트 대출한도는 10억원의 80%인 8억원에서 전세금을 뺀 금액인 2억원에 대해 대출이 가능할 수도 있다.

정부의 규제 완화로 다주택자 또한 중도금 대출을 받을 수 있게 됐다. 김 대표는 “올해부터 서울의 대다수 지역이 조정대상지역에서 해제되면서 주택을 이미 보유하고 있더라도 대출을 받을 수 있게 됐다”며 “유주택자가 조정대상지역의 주택을 새로 매입하면 대출이 불가능했지만 최근 조정대상지역에서 해제가 되면서 매입할 주택의 LTV 60% 한도까지 대출을 받을 수 있다”고 했다./전현희 땅집고 기자 imhee@chosun.com

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