[땅집고] 9억원 이하 주택을 구입하거나 기존 주택담보대출을 갈아타면서 소득에 관계없이 4%대 고정금리로 최대 5억원까지 빌릴 수 있는 '특례보금자리론'이 30일 출시된다.

금융위원회는 기존 보금자리론에 안심전환대출, 적격대출 등 정책 모기지를 통합한 특례보금자리론을 오는 30일부터 신청받는다고 11일 밝혔다. 금리는 시장 예상대로 연 4%대로 책정됐지만, 소득이 낮거나 신혼부부 등 일정 우대 조건 충족 시 금리를 3.78%까지 적용받을 수도 있다. 시중금리보다 0.4~0.9%포인트 저렴한 고정금리 상품이다.

기존 정책 모기지보다 지원 대상이 늘어난 것이 특징이다. 무엇보다 기존 보금자리론(소득 7000만원 이하)과 달리 소득 요건이 없다는 점에서 파격적이란 평가를 받고 있다. 지원을 받을 수 있는 주택가격 상한은 기존 6억원에서 9억원으로 늘렸으며, 대출 한도는 3억6000만원에서 5억원으로 확대했다.

총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 적용되지 않아 대출 한도를 늘리는 데 유리하다. 현재 1억원 초과 대출자에게는 DSR 40% 규제가 적용되는데, 특례보금자리론에는 이런 제한이 적용되지 않는다.

기존 보금자리론과 마찬가지로 주택담보대출비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)은 각각 70%(생애 최초 구매자 80%), 60%가 적용된다.

신규 구매를 비롯해 기존 대출에서 갈아타려는 상환 용도, 임차보증금을 돌려주기 위한 보전 용도 등 총 3가지 목적 모두 특례보금자리론을 이용할 수 있다. 무주택자뿐 아니라 대출 갈아타기 등이 필요한 1주택자도 신청이 가능하다는 이야기다. 일시적 2주택자의 경우 기존 주택을 처분(2년 이내)하는 것을 조건으로 대출받을 수 있다.

금리는 차주 특성별로 '우대형'과 '일반형'으로 구분돼 적용된다. '주택가격 6억 이하'면서 '부부 합산 소득 1억 이하'인 경우는 우대형 금리인 4.65~4.95%를 적용받고, 나머지는 4.75~5.05%의 일반형 금리를 이용할 수 있다.

여기에 전자 약정 및 등기 시 적용되는 '아낌e' 우대금리(0.1%포인트)와 기타 우대금리(사회적 배려 층·저소득청년·신혼가구·미분양주택, 최대한도 0.8%포인트)를 더해 최대 0.9%포인트 금리 우대가 별도 적용될 수 있다. 우대형 대출금리를 이용하는 차주가 별도 우대 금리까지 적용받을 경우 3.75~4.05%까지 내려가는 구조다.

만기는 10·15·20·30·40(만 39세 이하 또는 신혼부부)·50년(만 34세 이하 또는 신혼부부) 등 6가지 상품 중 고를 수 있다.

중도상환수수료는 면제된다. 기존 주택담보대출을 특례보금자리론으로 갈아타는 경우뿐 아니라 추후 특례보금자리론을 중도 상환하는 경우에도 중도상환수수료는 없다.

이번 상품이 금리 상승기 실수요층의 부담을 덜기 위한 목적으로 설계됐기 때문에 우선 1년간 한시적으로 운영된다.

1년간 공급 목표는 39조6000억원이다.

시장에서는 이번 특례보금자리론이 지원 대상과 한도를 크게 넓혔다는 점에서 실수요자들의 관심이 클 것으로 관측하고 있다. 다만 부동산 가격 추가 하락에 대한 기대와 금리 하향 안정화에 대한 기대가 뒤섞인 상황이라 생각보다 흥행이 저조할 수 있다는 예상도 있다. 고성수 건국대 교수는 "DSR 규제를 적용받지 않는 등 특례보금자리론 조건 자체는 무척 좋은 것 같다"면서도 "그러나 금리 전망과 부동산 시장 활성화에 대한 기대가 다 다르기 때문에 실제 실수요자들이 어떻게 반응할지는 지켜봐야 한다"고 말했다.

아파트값이 상대적으로 높은 서울 지역에서는 특례보금자리론을 이용하기가 현실적으로 쉽지 않다는 분석도 나온다. 부동산R114에 따르면 서울 지역 아파트 중 9억원 이하 아파트는 34%에 그쳤다.

다만 개별 구별로 나누어 살펴보면 노원구에서의 아파트 81%가 9억 이하에 해당하는 것으로 나타났다. 그 다음으로 9억이하 재고 아파트가 많은 곳은 ▲도봉(80%) ▲중랑(78%) ▲금천(76%) ▲강북(74%) ▲구로(65%) ▲관악(55%) ▲은평(52%) ▲성북(50%) 등으로 재고아파트의 절반 이상이 특례보금자리론 대상으로 확인된다.

전국 아파트 기준으로는 80%가 혜택을 받을 수 있다./전현희 땅집고 기자 imhee@chosun.com

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