[땅집고 아카데미 멘토를 만나다] 김은희 KRC대표 “노는 땅에 주차장 만들면 짭짤합니다”

[땅집고] “서울 마포구 공덕역 인근에서 운영 중인 한 주차장은 부지가 66㎡인데, 차량 4대를 주차할 수 있죠. 그런데 이 주차장에서만 한 달 수익으로 240만원 정도 나옵니다.”

부동산관리·컨설팅업체인 KRC김은희 대표는 땅집고와 가진 인터뷰에서 “주차장 수요는 시간이 지날수록 늘고 있어 불황이 없는 비즈니스”라고 했다. 차량 4대를 주차할 수 있는 공간으로 월 240만원 수익을 낼 수 있다는 그의 말이 실감나지 않았다.

김 대표는 “주거·상업용 부동산에서 월세 240만원을 받으려면 초기 투자비용으로 수억원이 필요한데 주차장 사업은 초기 투자비용으로 3000만원이 채 들지 않는다”며 “요즘같은 고금리 시대에 이 정도로 수익률 높은 상품을 찾기는 어렵다”고 했다.

김 대표는 일본주차장 개발 법인 NPD코리아에서 본부장으로 근무했고, 2020년 KRC를 설립해 운영 중이다. 김 대표는 땅집고가 국내 중소형 빌딩 건물주를 대상으로 2월10일부터 개강하는 ‘중소형빌딩 자산운영관리 설루션’ 7기 과정에서 ‘주차장을 활용한 임대수익 극대화 방안’에 대해 강의한다.

김 대표를 만나 주차장 사업 현황과 성공 전략에 대해 미리 들어봤다.

―주차장도 돈이 되는 것인가.
“과거에는 건물주가 관리인을 고용해 사실상 위탁 운영했기 때문에 주차장으로 돈 벌기가 어려웠다. 오히려 관리 비용이 드는 모델이었다. 하지만 주차장 관리를 무인으로 전환하면서 수익화가 가능해졌다. ‘모두의주차장’, ‘주만사’ 같은 유휴 주차장 이용 어플에 건물주 소유 주차장을 올려두면 주차 공간이 필요한 수요자가 알아서 찾아온다.”

―초기 투자 비용은 얼마나 드나.
“주차장은 건물이 필요없고 나대지를 활용하는 사업이어서 투자 비용이 적다. 무인으로 차량을 인식하는 기계가 2500만원 정도 든다. 주차장 홍보를 위한 주차장 플랫폼 수수료 정도를 빼면 투자비가 거의 없다고 보면 된다. 대지만 필요한 사업이라 유지보수 관리비가 거의 들지 않는다. 주차 수요는 경기를 타지 않아 꾸준한 현금 흐름이 발생하는 것도 장점이다.”

―자투리 땅에 무조건 할 수 있나. 입지가 중요할 것 같은데.
“주차장은 두가지 방식으로 운영한다. 매월 정기적으로 이용료를 지불하는 월정액제와 10분, 30분, 1시간 등 짧은 시간 단위로 금액을 설정해서 이용료를 지불하는 시간제다. 월 정액제 이용자가 많으면 안정적인 수익이 발생하지만 매출이 커지려면 시간제 주차 수요가 많아야 한다. 이용 시간이 짧을수록 요금도 비싸기 때문이다. 시간제와 월 정액제 수요가 모두 있는 곳이 주차장 사업에 적합하다.

예를 들어 오피스 상권은 업무 시간대에는 고정적으로 상주인구가 주차하지만 퇴근 이후엔 주차장이 텅텅 빈다. 이런 주차장은 업무 시간에는 월 정액제가 아니라 인근 상권을 찾는 고객 대상으로 시간제 주차요금을 받는다면 수익을 극대화할 수 있다. 이는 모텔 같은 숙박시설이나 음식점과 비슷한 구조다. 음식점은 회전율이 높아야 하고, 모텔은 대실 회전율이 높아야 수익이 높다. 마찬가지로 주차장은 시간제 이용자가 많아야 수익률이 높아진다.

이런 조건을 갖춘 주차장으로는 상업지 인근 2종일반주거지역이 가장 적합하다. 차량 이동이 많은 상권이 유리하다. 다만 3종일반주거지역이나 상업지역에 주차 공간을 마련하면 땅값이 너무 비싸다. 3종을 끼고 있는 2종이 제일 낫다. 만약 상업지 인근이 아니라면 주거지 거주자를 대상으로 주차공간을 제공하면 된다. 다만 주거로 하면 시간제로 제공하는 것이 아니라 월 임대로 해야하니 수익률이 상대적으로 떨어지는 것은 감안해야 한다. 월임대 수요가 많은 주차장은 땅 규모를 작게 하면 수익률이 높다.”

―주차장에 적합한 땅 모양이나 조건이 있다면.
“폭 4m 도로에 접한 부지가 차량이 진출입하기 편리해 적합하다고 볼 수 있다. 주차장에서 도보 10분 이내에 상권과 업무지역이 형성돼 있는지도 확인해 봐야 한다. 운전자들은 통상 주차 후 10분 이상 이동하는 것을 꺼린다. 쏘카와 같은 차량 대여서비스와 연계해 공간을 빌려줄 것을 감안하면 지하철역 500m 이내 공간을 찾는 것도 방법이다.”

―사업 확장 가능성은.
“현재 도심 내 물류센터 수요가 늘고 있어 주차장 일부를 유통업체가 물류센터로 활용할 수도 있다. 쿠팡은 통상 경유지를 13회 거쳐 상품을 이동시키는데 도심지에 물류센터가 있으면 3번으로 이동 비용이 축소된다. 전기차 충전 공간으로 임대해 주거나 주차장 안에 편의점 등을 운영할 수도 있다.”

―주차장 사업의 장래 전망은.
“현재 주차장은 수요 대비 공급량이 적은 편이다. 2020년 서울 기준 차량의 숫자(398만대) 대비 주차 면적의 수(주차장은 232만9879개)를 계산한 주차장 확보율은 137%다. 충분해 보이지만 실제 차량 수요가 많은 주요 상권의 주차 면적은 부족한 실정이다. 게다가 차량 숫자가 매년 전년 대비 4% 가량 증가하고 있어 주차 수요는 더욱 늘어날 전망이며 그만큼 고수익을 낼 가능성이 높다. 주차장 수요가 있는 곳에서 운영을 시작하기만 한다면 수익이 날 수밖에 없다.”


<'중소형빌딩 자산운영관리 설루션' 7기 수강생 모집>

부동산 시장 침체 속에서도 중소형 빌딩 투자 관심과 중요성은 높아지고 있다. 고금리 시대 중소형빌딩 투자를 통해 자산 가치를 극대화하기 위해서는 단순히 건물 매매가 아니라 투자자 개인의 목표와 전략에 따른 종합적인 자산운영관리 설루션이 필요하다.

이에 땅집고가 국내 중소형 빌딩 건물주를 대상으로 ‘중소형빌딩 자산운영관리 설루션’ 7기 과정 수강생을 모집한다. 건물 임대 수익률과 매각 가치를 극대화하고 싶은 건물주라면 반드시 알아야 할 노하우와 전략을 알려준다. 2월 10일부터 3월 3일까지 총 7회로 진행하며 현장 스터디 2회를 포함한다.

이충묵 더트웰브PMC 대표는 ‘고금리 시대, 내 건물의 가치 상승을 위한 임차인 찾기’와 ‘자산가치 극대화를 위한 내 건물 MD와 운영’ 등 2개 강의를 진행한다. 김은희 KRC 대표는 ‘주차장을 활용한 임대수익 극대화 방안’을 소개한다. 송경은 리맥스코리아 팀장은 ‘중소형빌딩 수익을 극대화시키는 유지관리와 매각 노하우’를 알려준다. 최인용 가현세무법인 세무사는 ‘중소형 빌딩 세금 관리와 절세 전략’을 제시한다.

현장 스터디는 총 2회다. 1회는 서울 마포구 상암동 역세권 인근 골목상권에서 송경은 리맥스코리아 팀장이 진행하고, 나머지 1회는 김은희 KRC 대표가 서울 강남구 역삼동 일대에서 진행한다.

강의 장소는 서울 중구 세종대로 21길22 태성빌딩 2층, 땅집고 아카데미 교육장이다. 강의 시간은 매주 화·금요일 오후 2시 30분~4시 30분이다. 수강료는 160만원이다. 오는 1월27일까지 사전 등록하면 10만원을 할인한다. 땅집고M 홈페이지(www.zipgobiz.com)에서 신청하면 된다. (02)6949-6190