[땅집고] “준강남 입지라 ‘20억 클럽’ 진입을 점치던 위례신도시 집값마저 10억원 아래로 떨어지고 말았네요. 정말 부동산 시장 상황이 안 좋긴 한가봅니다.”

서울 강남권 주거 수요를 분산하려는 목적으로 조성된 위례신도시는 서울 송파구와 경기 성남·하남시 등 3개 지역에 걸쳐 있다. 서울을 끼고 있어 수도권 주택시장에서 ‘준강남’으로 선호도가 높았다. 지난 4년여 동안 이어진 부동산 상승기에 집값이 두 배 가까이 뛰었고, 국민평형인 전용 84㎡(34평)가 최고 18억5000만원에 거래되며 ‘20억 클럽’을 목전에 둘 정도로 상승세가 거셌다.

그랬던 위례신도시 집값이 최근들어 속절없이 추락하고 있다. 부동산 가격이 조정기에 접어든 가운데 고금리 여파까지 겹치면서 이 일대 대장주마다 수억원씩 하락한 거래가 등장하면서 최근 2년간의 집값 상승분을 고스란히 반납하고 있다는 분석이 나온다.

■ ‘20억 클럽’ 넘보던 남위례 집값 ‘뚝뚝’…‘10억 클럽’ 이탈도

위례신도시는 동서를 가로지르는 장지천을 기준으로 남위례와 북위례로 나뉜다. 남위례가 개발을 시작한지 7~8년 정도 더 빨라 주거환경이 안정화 돼 있고 지하철 8호선을 이용할 수 있어 집값이 더 비싼 편이다.

최근의 집값 하락세는 남위례에서 나타나고 있다. 북위례의 경우 입주한지 얼마 되지 않아 양도세 비과세 조건인 실거주 2년 조건을 다 못채웠거나 전매제한 기간에 묶인 단지들이 많기 때문이다.

남위례 대장주로 꼽히는 하남시 학암동 ‘위례롯데캐슬’ 84㎡가 올해 1월 9억2000만원에 팔렸다. 2021년 9월 기록한 최고가인 14억9000만원과 비교해 5억7000만원 하락한 금액이다. 최근 2~3년 동안 올랐던 집값이 주로 9억원대에 팔리던 2019년 가격으로 회귀하면서, ‘10억 클럽’을 이탈해 시장에 충격을 주고 있다.

성남시 수정구 창곡동 입지인 ‘위례자연앤래미안e편한세상’도 마찬가지다. 같은 주택형이 2021년 8월 16억3000만원에서 지난해 11월 11억1000만원으로 수직 하락했다. 인근 ‘위례더힐55’ 역시 지난해 4월 최고가인 15억3000만원에서 11월 10억2000만원으로 내려앉았다.

■송파구 집값 하락 영향권…‘조특법’ 적용, 급매 거래 이어져

전문가들은 위례신도시 집값도 부동산 경기 침체와 가격 하락세의 직격탄을 피하기 어렵다고 입을 모은다. 더구나 고공행진하는 금리 인상 여파로 2008년 금융위기 이후 14년만에 처음으로 주택담보대출 금리가 연 8%대를 기록하면서 거래 자체가 단절된 상황이다.

위례신도시의 상급지인 서울 송파구 집값이 최근 주춤한 것도 영향을 줬다는 분석이다. 한국부동산원에 따르면 지난해 송파구 아파트 가격은 8% 하락했다. 같은 ‘강남 3구’로 묶이는 서초구가 2.42%, 강남구가 4.28% 각각 떨어진 것보다 송파구 하락폭이 훨씬 컸다. 이런 영향으로 송파구 배후지인 위례신도시 집값도 하방 압력을 받았다는 설명이다.

현지 중개인들은 위례신도시에서 ‘폭락 거래’가 나오고 있는 진짜 이유는 따로 있다고 했다. 2010년대 입주한 남위례 일부 아파트의 경우 양도소득세를 대폭 감면 받는 조세특례제한법을 적용받는데, 집주인들이 이런 특례주택을 현 시세보다 수억원 낮은 금액에 팔아도 차익을 남기기 때문에 집값이 더 떨어지기 전 급매 거래가 이어지고 있다는 설명이다.

조세특례제한법 제99조의 2는 ‘신축주택 등 취득자에 대한 양도소득세 과세특례’를 규정하고 있다. 2013년 4월 1일~12월 31일 사이 계약을 체결한 미분양·신축주택이 당시 거래가액 기준으로 6억원 이하거나 전용면적 85㎡ 이하인 경우 특례주택으로 간주하고, 양도세를 감면해주는 내용이다. ▲해당 주택을 취득일로부터 5년 이내에 양도하는 경우라면 양도소득세 100%를 감면받고 ▲취득일부터 5년이 지난 후 양도하는 경우에는 해당 주택의 취득일로부터 5년간 발생한 양도소득금액을 해당 주택의 양도소득세 과세대상소득금액에서 공제해주는 식이다.

위례신도시 A공인중개사사무소 관계자는 “위례신도시에서 조세특례제한법에 따라 양도세 감면 특례를 적용받는 단지가 바로 최근 폭락 거래가 나오고 있는 ‘위례롯데캐슬’과 ‘위례자연앤래미안e편한세상’ 등이다”라며 “당시 분양가가 34평 기준으로 4억원 중후반대였으니, 집주인들 입장에선 올해 최고가보다 낮은 금액에 팔더라도 수억원 차익을 얻는 셈”이라고 했다.

■위례선·위례신사선 호재에 집값 전망 ‘맑음’

위례신도시 집값 전망에 대해 전문가들은 한국은행이 현재 3.25%인 기준금리를 올해 더 인상할 것이라고 예고한 만큼, 빠른 시일 내 집값이 반등하기는 어려울 것이라고 말한다.

다만 위례신도시의 경우 서울과 직결하는 교통 호재가 남아 있어 최근 폭락 거래가 이어지고 있는 다른 수도권 지역들과 비교하면 사정이 낫다는 평가가 나온다. 트램으로 짓는 위례선이 2025년, 경전철인 위례신사선이 2028년 각각 개통 예정이다. 향후 금리가 인하하고 교통망 개선이 실현되면 집값이 다시 오를 여지가 있다는 분석이다. /이지은 땅집고 기자 leejin0506@chosun.com

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