[땅집고] 정부가 다음 달 1기 신도시 특별법을 발의하겠다고 예고했다. 1기 신도시가 있는 지자체에서도 신도시 정비 기본계획을 수립 중이다. 특별법 발의안에 따라 재정비사업의 향방이 결정되는만큼 어떤 내용이 담길지에 관심이 모아진다. 다만 해당지역 주민들은 여전히 재건축 대못 규제들이 남아 있는데다, 국회 문턱을 넘을 수 있을지 반신반의 하는 분위기다.

1기 신도시는 고양 일산·성남 분당·부천 중동·안양 평촌·군포 산본에 조성된 계획 도시로 1989년~1992년까지 순차적으로 약 29만2000가구가 입주했다. 지난해 일산과 평촌에서는 준공 30년이 넘은 단지가 나왔고, 2026년이면 전체 주택이 30년 이상 노후 주택이 된다.

국토교통부는 지난해 11월 ‘1기 신도시 정비 기본방침 수립 및 제도화 방안’ 연구에 들어갔다. TF팀을 꾸려 해당 지자체와 주민의 의견을 수렴해가고 있다. 이와함께 정부는 지난달 5일 재건축 사업의 큰 걸림돌로 지적됐던 재건축 안전진단 절차를 완화했다. 안전진단 항목 중 가장 높은 점수를 차지하는 구조 안전성 비중(50%)을 30%로 낮추고, 조건부 재건축 판정시 또다시 받아야 하는 적정성 검토를 지자체장 재량에 맡겼다. 이로써 30년 넘은 노후단지는 대부분이 무난히 통과할 수 있는 수준으로 허들이 낮아졌다. 업계에선 재건축 대못으로 꼽히던 안전진단 규제가 크게 완화됨으로써 1기 신도시 재건축 사업에 탄력이 붙을 것으로 전망했다.

■ 재건축·리모델링 사업 속도 높이는 1기 신도시

올해들어 1기 신도시 중 일산과 분당의 40여개 단지들이 재건축 사업을 추진하기 위한 채비에 나선 상태다. 각 단지들은 지난해 말부터 재건축 안전진단, 리모델링 등 정비사업을 본격화하고 있다.

일산에서는 재건축 연한 30년이 넘은 백석동 백송마을 5단지가 대표적이다. 이 단지는 일산에서 가장 빠른 속도로 재건축을 추진 중이다. 백송마을 5단지는 1992년 8월 입주해 15층, 12개 동에 786가구로 구성돼 있다. 10년 전부터 리모델링을 추진했지만, 윤석열 정부가 들어선 이후 재건축으로 선회했다. 백송5단지 종상향을 통해 기존 164%에서 280% 용적률을 적용받을 수 있는데, 리모델링을 통해 1500가구까지 늘릴 수 있다.

지난해 10월 이 단지는 안전진단 기준이 완화하기 직전 예비안전진단을 신청했다가 한 차례 탈락했다. 하지만 완화된 안전진단 기준을 적용하면 무난히 통과 할 수 있을 것이란 기대감이 커지고 있다. 진재근 백송마을5단지 추진준비위원장은 “5일 이후부터 완화한 안전진단 기준을 적용받을 수 있어 다시 예비 안전진단을 준비하고 있다”고 했다.

백송마을 5단지를 비롯해 강촌마을1,2, 백마마을1,2단지 등이 안전진단을 추진 중이다. 고양시는 재건축 연한이 가까워온 단지들에 재건축 공문을 보내며 사업 추진 속도를 높이고 있는 것으로 알려졌다. 13일에는 시가 ‘고양형 재건축 신속 추진을 위한 정책 세미나 및 토론회’를 개최해 주민 의견을 수렴할 예정이다

지난 7일 일산 주엽동에 있는 ‘강선마을14단지’는 리모델링 사업 시공사로 현대건설을 선정했다. 경기 고양시 일산서구 주엽동에 있는 강선마을14단지는 현재 지하 1층, 최고 25층 9개동 792가구다. 2025년 착공과 분양을 목표로 수평ㆍ별동 리모델링을 통해 지하 3층∼지상 초고 29층 9개동 902가구로 탈바꿈할 예정이다. 공사금액만 3423억원에 이른다.

분당의 경우 일산처럼 안전진단을 신청한 재건축 단지는 없다. 현재는 대부분이 성남시와 정비예정구역 지정 등 전체 재건축 사업의 밑그림을 그리는 작업부터 논의 중이다.

대신 일찍이 리모델링 사업으로 방향을 굳힌 단지들은 대거 사업이 막바지에 이르렀다. 분당에서 리모델링 사업 속도가 가장 빠른 무지개마을 4단지는 이주를 시작했다. 무지개마을 4단지는 오는 4월 말까지 이주를 마치고 8월쯤 착공할 예정이다. 무지개마을 4단지 이외에도 정자동 느티마을 3·4단지, 한솔주공5단지, 야탑동 매화 아파트 등 분당에서만 약 3000여 가구가 올해 순차적으로 리모델링을 위한 이주를 시작할 예정이다. 그밖에 평촌 신도시에서도 목련마을 2단지 대우 선경아파트가 최근 리모델링 행위허가를 받았다.

■ “재초환·분상제 여전히 걸림돌…국회 문턱 못 넘을까 우려”

국토교통부와 지자체, 주민들이 재건축 사업에 대한 협의를 활발히 진행하고 있지만 여전히 주민들은 재건축 사업의 걸림돌로 꼽히는 몇 가지 규제들이 국회 문턱을 통과하지 못할 것을 우려했다.

진재근 일산 백송마을5단지 추진 준비위원장은 “재건축 사업의 걸림돌로 꼽히는 안전진단, 재건축 초과이익환수제, 분양가 상한제 등이 완전히 폐지된 것이 아닌 기준만 일부 완화한 것에 그치고 안전진단을 제외하면 대부분 국회 법을 통과해야 하는 문제가 남았다”며 “1기신도시 특별법이 만들어져도 마찬가지 수순이 아닐까 걱정스럽다”고 했다. 이어 “주민들이 노후한 집을 고쳐 쓰겠다는 바람 뿐인데, 여전히 1기 신도시 재정비 문제는 선거 등 정치적인 이슈로 논의되는 점이 아쉬운 부분”이라고 지적했다.

최우식 분당재건축연합회 회장 역시 “주민의 의견이 반영된 1기 신도시 특별법이 국회 문턱에서 좌절될까봐 우려스럽다”고 했다. 이어 그는 “1기 신도시의 경우 용적률을 360~400%쯤 높여야 겨우 재건축 추진이 가능한 단지가 있고, 용적률을 다소 적게 받아도 충분히 사업성이 있는 단지가 있다”며 “지나치게 양적으로 접근해 모든 단지에 일률적인 허용 용적률과 기부 채납 비중을 적용하지 말고, 단지 상황에 맞게 주민들이 원하는 용적률과 기부채납 비율을 선택할 수 있게 제도가 섬세하게 정비되길 바란다”고 덧붙였다. /김리영 땅집고 기자 rykimhp206@chosun.com


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