[땅집고] 전국 대부분 지역이 규제지역에서 해제된 가운데 ‘강남4구’ 중 강동구만 규제가 풀린 배경을 두고 갑론을박이 벌어지고 있다. 일각에서는 강동구가 사실상 서울 부촌 대열에서 이탈했으며, ‘서울 상급지 중 상급지’가 가려졌다고 보는 시각도 있다.

■‘둔촌주공 살리기’ 통한 분양시장 심폐소생

국토교통부는 지난2일 주거정책심의위원회(주정심)를 열고 서울 21개 자치구와 경기 전 지역을 규제지역에서 전면 해제했다. 반면 서울 강남구ㆍ서초구ㆍ송파구, 용산구는 계속 규제 지역으로 유지된다. 여전히 매수세가 존재하고, 가격 하락폭이 다른 지역에 비해 크지 않다는 판단에서다.

업계에서는 강동구가 규제지역에서 풀린 배경을 두 가지 관점에서 바라본다. 첫째는 분양시장 최대어로 불리는 ‘둔촌주공 재건축’(올림픽파크 포레온)을 심폐소생하기 위한 것이고, 두번째는 (규제 해제가) 강남 3구와 용산보다 부동산 시장에 미칠 영향이 크지 않다는 것이다.

둔촌주공의 청약 결과는 향후의 분양시장, 넓게는 건설 경기 전반에 영향을 미칠 정도로 중요한 지표로 꼽힌다. 정부는 이번 발표에서 강동구를 규제지역에서 푸는 동시에 분양권 관련 규제를 무장 해제했다. 이에 따라 84㎡ 당첨자는 12억원이 넘는 분양가에도 중도금 대출을 받게 됐고 전매기간도 대폭 줄어들었다.

설령 ‘줍줍’으로 불리는 무순위 물량이 나오더라도 거주지나 주택보유 등 각종 요건을 없애 자금여력이 있는 유주택자에게 매입 기회를 줬다. 정부가 둔촌주공을 살리기 위해 이번 규제 완화안을 발표했다는 분석이 나오는 이유다.

■강남3구에 비해 투기ㆍ매수세력 적어

정부가 강동구 규제를 풀어준 또 다른 이유로는 낮은 매수세가 꼽힌다. 집값 상승기 때만 해도 강동구는 강남3구에 비견할 정도로 집값이 크게 뛰었다. 매수나 투기 세력이 있었다는 방증이다. 그러나 하락장이 시작되면서 강동구에 대한 시장의 관심도는 다른 강남3구에 비해 현저히 떨어졌다.

단순 수치로만 보면 송파구 집값이 강동구보다 더 떨어졌다. 한국부동산원에 따르면 작년 아파트값 변동률은 송파구가 -8.00%로 가장 많이 떨어졌고, 그다음이 강동구(-6.79%)였다. 그러나 강동구와 달리 송파구의 매수 대기 수요는 여전히 높다.

잠실동은 서울시의 토지거래허가제(토허제)에 묶여 있어 일시적으로 집값이 떨어진 것이지 시장의 관심도가 낮아지지 않았기 때문이다. 반면 강동구는 투기 세력이 적어 시장에 미칠 영향이 적다는 평가를 받는다. 이에 업계에서는 이번 규제지역 해제를 두고 시장에서는 정부가 인증한 부촌은 결국 강남3구와 용산뿐이라는 반응이 나오고 있다.

권대중 명지대 교수는 “정부에서 규제 지역을 묶을 때는 투기 세력이 일어날지를 중점으로 보는데, 현시점에서 강동구는 규제를 풀어도 투기 움직임이 일어나지 않는다고 판단한 것”이라면서 “앞으로 남은 분양 물량도 딱히 없기 때문에 규제로 묶을 이유가 없다. 둔촌주공도 살리는 겸 규제를 풀었을 것”이라고 말했다.

익명의 전문가는 “정부의 이번 발표로 서울의 ‘진짜 상급지’가 어딘지 확실해졌다고 볼 수 있다. 당분간 강남4구는 없을 것”이라면서 “수년 후 정비 사업이 진행되면 강남권과 인접한 동작구, 성동구 등도 강남4구 자리를 넘볼 수는 있다”고 전망했다. /박기람 땅집고 기자 pkram@chosun.com

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