[땅집고] 정부가 서울 강남 3구와 용산구 등을 제외한 전 지역을 규제지역에서 해제하면서 꺼져가는 주택 거래의 불씨를 되살리려 하고 있다. 정부 규제 완화 카드 중 등록임대사업자 제도가 입길에 오르고 있다. 문재인 정부 때 사실상 폐지된 걸 부활시킨 것인데, 실효성 논란이 일면서 다주택자들로부터 외면을 받고 있다.

앞서 정부는 지난 12월 '2023년도 경제정책방향'을 통해 등록임대사업자 부활을 알리면서 전용면적 60㎡ 이하 소형 아파트에만 적용됐던 등록 임대사업자 제도를 전용면적 85㎡ 이하 중대형 아파트까지 범위를 확대하겠다고 밝혔다.

또한 다주택자의 취득세율을 절반 이하로 낮추고, 신규아파트 매입 임대에 대한 취득세는 최대 전액 감면하기로 했다. 또 국민주택규모 이하 매입 임대사업자에 대해서는 50%에서 최대 100% 취득세를 감면해주는 혜택을 부활하기로 했다.

정부가 임대사업자 유인을 위해 꽤 많은 혜택을 제시한 것으로 보이지만 실제 다주택자들을 끌어들이는 데 큰 효과는 없을 것이라는 게 대체적이다. 거래 시장이 얼어붙은 현 상황에서 당장 정부가 내놓은 당근책만으로는 유인 효과를 기대하기엔 역부족이라는 것이다. 업계에서는 과거 임대사업자 유인책과 비교해봐도 그 혜택 폭이 많이 감소했는데 굳이 장기보유 위험을 안고 임대사업자 등록에 나서지 않을 것이라는 분석을 내놨다.

■취득세 낮춰줬지만…‘어림없다’는 다주택자들

먼저 취득세를 낮춘다고 해서 주택을 사들여 임대를 놓겠다는 수요로 이어질 가능성은 작다. 고금리 여파로 주택 거래 시장이 얼어붙었고, 가격 하락이 이어지고 있어 수요자들이 적극적으로 나서지 않고 있기 때문이다. 게다가 10년이라는 의무 임대 기간을 감수하기엔 그 기간이 너무 길다는 반응이다.

과거에는 4년, 5년, 8년의 임대사업도 혜택을 받았지만, 이제는 최소 10년 이상은 임대를 해야 혜택을 받을 수 있다. 심지어 이번 대책에는 15년 이상 임대하는 경우 주택가액요건을 더 완화하는 혜택도 제시된 상황이다.

하지만 지금처럼 시장 변동성이 큰 상황에서는 주택 보유자 입장에서 소유한 주택이 장기간 묶이는 것에 대한 불안감이 높다. 장기임대로 등록을 했다가 시장 상황이 좋아졌을 때, 그땐 매각을 하고 싶어도 할 수가 없기 때문이다. 이런 이유로 과거 임대사업자들이 세제혜택은 적지만 4년이나 5년 정도의 임대 기간을 선호했었다.

이장원 장원세무사 대표 세무사는 "다주택자들의 경우 중과세를 피하기 위해 임대사업을 했었는데, 대부분의 중과세율을 완화하거나 폐지하는 현 지점에서 임대사업자에 대한 세제 혜택은 크지 않은 상태"라며 "집값이 오르고 전세가격이 하락하는 지금 세제 혜택 좀 보겠다고 10년 동안 발을 묶일 각오로 뛰어드는 집주인들은 많지 않을 것”이라고 분석했다.

■어차피 중과 풀렸는데…세제 혜택 턱없이 부족

2017년 다주택자들의 임대등록을 유도하며 세제혜택을 쏟아냈던 정부는 불과 1년 뒤인 2018년 9·13대책을 통해 혜택들을 대부분 회수했다. 사실상 다주택자들은 임대주택 공급과 임대사업 양성화를 위해 정책 도우미로 활용됐지만, 주택가격이 급등하자 투기꾼으로 몰리며 혜택을 토해내는 결과를 맞게 됐다.

이 과정에서 아파트 임대는 폐지됐고, 임대등록 말소까지 되는 상황까지 겪었던 다주택자들은 지금 정부가 다시 임대사업자로 유인하려는 다주택자들과 대부분 겹친다. 임대사업자 경험이 있는 다주택자들은 “필요할 땐 써먹고 집값이 오르면 투기꾼 취급을 하는 정부에 더는 이용당하지 않겠다”는 분위기다.

시장 상황이 좋지 않은데 혜택은 과거와 비교해 부족하다는 평가도 있다.

이전에는 임대사업자에 대한 종부세 합산배제와 함께 양도소득세에서도 장기보유특별공제 혜택과 비과세감면 혜택을 줬었다. 8년 의무임대기간을 지키면 장기보유특별공제를 50%나 받을 수 있었고, 10년 이상 임대하면 최대 70%까지 공제해줬다. 특히 8년 이상 임대 시 양도소득세를 100% 감면하는 혜택도 존재했다. 하지만 이번에 임대사업자 제도를 부활시키면서 대부분의 혜택이 축소된 상황이다.

이번에 다시 임대등록을 한다면 종부세 합산배제 혜택을 받을 수 있지만, 현재 대부분의 중과세가 완화된 상황에서 다주택자들을 유인하는 요소로 작용하기도 어려운 실상이다.

■임대료 인상률 5% 제한…낮은 수익성도 장벽

임대사업 등록을 하면 임대료 인상률이 연 5% 아래로 제한된다는 점도 하나의 장벽이다. 고금리로 인해 대출이자는 많이 나가는 데 임대료는 5% 이상 올릴 수 없어 사실상 ‘가성비’가 떨어진다는 게 시장의 분위기다.

주택임대사업자로 세제 혜택을 받으려면 국민주택규모 이하의 주택이면서 수도권은 기준시가 6억원 이하, 지방은 기준시가 3억원 이하의 주택을 임대해야만 한다. 주택 공시가격이 내려간다고 해도 서울을 비롯한 수도권에서 공시가격 6억원 이하의 주택은 많지 않은데다 임대주택으로 활용하기에는 한계가 있다.

과거 임대사업자로 등록했던 경험이 있는 A씨는 “임대사업자 제도는 권리는 자꾸 축소하고 의무만 잔뜩 지게 하는 제도”라며 “아파트야 자진말소 가능하지만, 다가구나 다세대는 자진말소도 못하게 과태료를 3000만원이나 부과해서 해지도 못 하고 있다”며 제도에 대한 불만을 드러내기도 했다.

또 다른 임대사업자 B씨는 “내려간 가격에 5%만 올릴 수 있는데 누가 굳이 등록을 하려 들겠느냐”며 “정작 팔아야 할 때 못 팔아서 손해를 크게 봤다”고 하소연하기도 했다.

이번 등록임대사업자 제도 정상화 방안이 실현되려면 '민간임대주택에 관한 특별법'이 개정돼야 해 주무부처인 국토부는 국회와 논의하겠다는 입장을 낸 상황이다. /배민주 땅집고 기자 mjbae@chosun.com

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