[땅집고] 서울시가 강남구 삼성·청담·대치동, 송파구 잠실동 등에 적용 중인 토지거래허가제를 해제할 것으로 알려지면서 시장이 술렁이고 있다.

이에 서울시는 “현재 토지거래허가구역 지정 해제를 검토한 바가 없다. 각 구역 지정기간 만료 시점에 부동산 시장 동향을 참고해 연장 여부를 검토할 것”이라고 선을 긋고 있다. 하지만 부동산 시장 경착륙을 막기 위해 정부가 주택 거래에 손톱 밑 가시와 같은 규제를 대부분 풀고 있는 상황이어서 토지거래허가제 해제 또한 시간문제라는 것이 대체적인 관측이다.

■ 토지거래허가제 해제?…서울시 “검토한 바 없다”에도 술렁

토지거래허가제란 일정 규모 이상 토지를 매매할 때 구청장 등 기초자치단체장의 허락을 받도록 한 규제다. 지난 4년여 동안 이어진 집값 상승기 시절, 토지거래허가제는 서울시가 알짜배기 땅에 투기수요 유입과 집값이 급등하는 현상을 막기 위한 카드로 쓰였다.

대지면적이 ▲주거지역에선 6㎡ 초과 ▲상업지역에선 15㎡를 초과하면 허가 대상이다.

서울부동산정보광장에 따르면 2022년 8월 말 기준 서울시 전체 면적의 9.2% 정도인 55.99㎢가 토지거래허가구역으로 묶여 있다. 대부분 구역이 개발 호재를 포함해 집값 상승 기대감이 높은 핵심지다. MICE 개발사업과 영동대로 복합개발사업 등 호재를 낀 강남구 삼성·청담·대치동과 송파구 잠실동, 재건축 사업을 추진하는 양천구 목동 등이 대표적이다.

일단 토지거래허가구역으로 지정되면 규제를 여럿 적용받는다. 주거용인 경우, 매수자가 2년 동안 의무적으로 실거주해야 한다. 전세를 끼고 매매하는 소위 ‘갭투자’가 불가능한 셈이다. 상업용도 매수인이 직접 영업을 하는 것이 원칙이다. 만약 구청장 허가 없이 매매계약을 체결하면 2년 이하 징역 또는 토지가격의 30%에 달하는 벌금형 처분을 받는다.

■ 명 ‘투기세력 차단 효과’, 암 ‘실수요도 차단’

문제는 토지거래허가제가 서울시 의도대로 집값 급등을 막는 역할을 했냐는 것이다. 전문가들과 해당 지역 공인중개사 등의 평가는 명과 암이 뚜렷했다.

먼저 시세 차익을 노린 투자 목적으로 무분별하게 이뤄지는 부동산 매매거래를 막았다는 데는 이견이 없다. 토지거래허가구역에선 실수요자가 아니라면 구청장으로부터 매매거래 허가를 받을 수 없고, 허가를 받는다고 해도 실거주·실영업 의무가 있기 때문이다.

하지만 실수요도 함께 차단되는 등의 부작용도 적지 않았다는 평가도 있다. 대표적인 현상이 ‘거래 절벽’이다. 토지거래허가구역에서는 집주인이 집을 팔려고 해도 실거주 의무 때문에 매수자를 찾기가 쉽지 않다. 갭투자는 꿈도 꿀 수 없기 때문에 요즘과 같은 시장 침체기에는 ‘거래절벽’이 더 쉽게 나타날 수 있다.

실제로 아실에 따르면 토지거래허가구역으로 묶인 삼성·청담·대치동이 있는 강남구 아파트 매매거래량은 ▲2020년 3766건 ▲2021년 2671건 ▲2022년 746건으로 급감했다. 거래량이 극단적으로 줄어든 가운데, 직전 거래와 차이가 큰 금액으로 드물게 등록되는 실거래 때문에 해당 지역 집값 통계가 왜곡되는 현상도 이어졌다.

‘풍선 효과’도 토지거래허가제의 부작용 중 하나로 꼽힌다. 투자수요가 인근 지역에 대신 쏠리면서 집값이 튀어오르는 현상이 발생했던 것. 이어 역차별 논란도 불거졌다. 서초구 반포동이나 용산구 한남동 등 고가주택 밀집지로 유명한 지역인데도 인근에 개발 계획이 없다는 이유로 토지거래허가제를 피한 곳이 적지 않아, 규제지역 주민들의 불만이 쏟아져나왔다.

■ ‘부동산 규제 완화’ 정부 기조에도 역행…올해 연장 않는 선에서 해제 수순

서울시가 토지거래허가제를 계속 유지하는 것은 정부의 정책 기조에 역행하는 것이기도 하다. 정부는 주택 거래를 활성화 해 어떻게든 부동산 시장 경착륙을 막기 위해 총력전을 펴고 있다. 국토교통부가 새해 업무보고에서 파격적인 규제 완화책을 내놓은 것도 이런 맥락에서다.

윤석열 대통령은 국토부 업무보고를 받는 자리에서 부동산 시장의 경착륙을 우려하며 “수요측의 규제를 과감하게, 속도감 있게 풀어야 할 것”이라고 당부했다.

이런 연유에서 서울시가 토지거래허가구역을 해제할 수밖에 없을 것이란 예측이 나온다. 다만 기존 지정기간 안에 중도해제하는 것은 아니고, 기한이 만료된 후 더 이상 토지거래허가제를 연장하지 않는 형태가 될 것으로 예측된다.

재건축 아파트 단지가 밀집한 강남구 압구정동·양천구 목동·영등포구 여의도동·성동구 성수동1~2가 등 총 457만8039㎡가 4월 26일 토지거래허가제 일몰을 앞두고 있다. 각종 개발호재 계획이 있는 강남구 삼성·청담·대치동과 송파구 잠실동은 6월 22일 규제를 벗어난다. 반면 ‘오세훈표 정비사업’인 신속통합기획으로 추진하는 재건축·재개발 사업장의 경우 규제 기간이 더 연장될 수 있을 것으로 보인다.

전문가들은 서울시 핵심지가 토지거래허가구역에서 풀려날 경우 매매수요가 다시 유입되면서 거래에 숨통이 트일 수 있을 것이라고 보고 있다. 다만 거래량이 확 늘거나 집값이 큰 폭으로 뛰기는 힘들 수 있다고 분석한다. 고금리 상황이라 대출이자가 너무 높아 자금조달 자체가 어려운 탓이다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “서울시가 정비사업 등 호재를 낀 지역을 토지거래허가구역에서 전부 풀어주기는 쉽지 않을 수 있지만, 현재 시장 상황을 고려하면 어느 정도 기준을 완화하는 등 방안은 점치고 있을 것”이라고 했다. /이지은 땅집고 기자 leejin0506@chosun.com

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