[땅집고] 정부가 서울 강남 3구와 용산구 등을 제외한 전 지역을 규제지역에서 해제했다. 정부의 규제지역 해제 조치는 지난해 6월 이후 이번이 벌써 4번째다. 규제지역 완화를 통해 꺼져가는 주택 거래의 불씨를 되살려 부동산 시장의 경착륙을 막겠다는 정부의 절박함을 읽을 수 있다.
규제지역은 집값 상승률이 물가 상승률을 초과한 지역을 대상으로 세제, 대출, 청약 요건 등을 강화해 주택 거래에 제한을 두는 제도다. 집을 사거나 팔 때 세금 문제며, 대출 조건 등이 비규제지역 보다 까다롭기 때문에 부동산 침체기에 접어들수록 주택 거래의 장애물로 작동할 수 있다.
그렇다면 규제지역 해제로 주택 거래가 활성화 될 수 있을까. 이에 대한 답을 찾기 위해서는 규제지역 해제가 가져올 변화부터 따져봐야 한다. 먼저 주택 보유자들의 세금에 상당한 영향을 미치게 되는데, 특히 다주택자들이 종합부동산세, 양도소득세 등의 중과세에서 벗어나는 등 각종 부동산 세금 부담을 크게 덜 수 있게 된다.
우선 규제지역에서 벗어나면 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다. 1주택자가 양도세를 감면받기 위해서는 조정대상지역에서는 2년을 보유하고, 2년 실거주 요건을 채워야 하지만 비규제 지역에서는 2년 실거주하지 않더라도 양도세 비과세 대상이 된다.
취득세 역시 현재 조정지역 내 2주택이나 3주택자는 8%, 조정지역 3주택이나 4주택자는 12%를 부과받는다. 하지만 앞서 정부가 ‘2023 경제정책방향’에서 밝혔듯이 2주택자는 1~3%의 일반세율로, 3주택자는 4%, 4주택자 이상(조정지역 3주택 이상)은 6%로 낮아진다. 조정지역을 해제하면 별도의 법 개정 절차 없이도 주택 보유자 입장에서는 취득세가 낮아지는 효과가 발생한다.
증여취득세 부담도 내려간다. 조정지역 내 3억원 이상 주택 증여에 대한 증여취득세 중과세율도 기존 12%에서 6%로 인하한 가운데, 조정지역에서 해제되면 중과세에서도 벗어나게 된다.
다주택자의 양도소득세 부담은 조정지역 여부와 관계없이 내년 5월까지는 덜게 됐다. 정부가 다주택자 양도세 중과 유예 조치를 1년 더 연장했기 때문이다. 이후 한시 배제 기간이 끝나더라도 다주택자에 대한 중도세 중과는 상당 부분 더 완화될 예정이다.
대출도 완화된다. 규제지역이었을 때 50%까지 적용받던 주택담보대출비율(LTV)을 최대 70%까지 받을 수 있게 된다. 집을 살 때 금융권에서 더 많은 대출금을 받을 수 있다. 다주택자에게는 주택담보대출이 허용된다.
투기과열지구에선 10년, 조정대상지역에선 7년이던 청약재당첨 제한기간도 규제지역에서 풀리면 제한기간 자체가 없어진다.
하지만 이 같은 규제지역 해제 조치에도 불구하고 주택 거래가 금방 회복되기는 어려울 것으로 보인다.
높은 금리 때문이다. 새해 벽두부터 시중은행의 변동형 주담대 금리 상한이 8%를 돌파했다. 최소한 상반기엔 추가 금리 인상도 예정돼 있다.
집값이 계속 떨어지고 있지만 고금리에 따라 매수심리 위축을 상쇄할 만큼은 아니라는 관측이 대체적이다.
총부채원리금상환비율(DSR) 규제도 이번 정부 조치를 반감시키는 요인으로 꼽힌다. DSR은 갚아야 할 총 대출 원리금이 연소득의 일정비율을 넘지 못하도록 하는 규제다. 현재는 1억원 초과 대출금에 연간 원리금상환액이 연소득의 40%를 넘을 수 없게 제한하고 있다.
가령 연봉 6000만원인 A씨가 연 5% 금리에 최장 30년 만기를 조건으로 받을 수 있는 주택담보대출은 약 3억7000만원으로 추산된다. A씨가 9억원짜리 집을 산다고 가정했을 때 LTV를 최대 70% 적용받는다 하더라도 DSR 40% 규제에 걸려 최대 받을 수 대출금은 3억7000만원이라는 얘기다.
정부는 가계부채 부실을 이유로 DSR 규제는 유지하겠다는 입장이다. DSR 규제가 그대로라면 LTV를 아무리 완화한들 실효성을 거두기 어렵다는 예상이 나오는 이유다. /배민주 땅집고 기자 mjbae@chosun.com
▶ 꼬마빌딩, 토지 매물은 ‘땅집고 옥션’으로 ☞이번달 땅집고 옥션 매물 확인
▶ 우리집 재산세·종부세·양도세 땅집고 앱에서 단번에 확인하기. ☞클릭!
▶ 국내 최고의 실전 건축 노하우, 빌딩 투자 강좌를 한번에 ☞땅집고M