[땅집고] 정부가 올해 1월부터 1년간 한시적으로 ‘특례보금자리론’을 운영할 방침이다. 특례보금자리론은 기존 보금자리론에 대출 한도 완화 등 혜택을 더한 정책 대출 상품이다. 소득 수준에 관계없이 9억원 이하 주택에 대해 4%대 금리로 최대 5억원까지 대출을 받을 수 있다. 이미 금리가 5%대로 오른 기존 보금자리론을 대체해 보다 저렴한 금리로 서민 내 집 마련을 돕겠다는 구상이다.

그런데, 최근 실수요자들 사이에서는 특례보금자리론의 상환 방식을 놓고 어떤 게 더 유리한지 갑론을박이 벌어지고 있다. 금리가 저렴했을 때는 이자 상환 방식에 따른 비용 부담이 고만고만한 수준이었지만, 특례보금자리는 시중 은행보다는 이자율이 낮아도 기본 4%대(고정금리)이고, 상환 기간이 최장 50년까지 길어 상환방식에 따른 이자액 변동폭이 크기 때문이다. 차주의 경제적 상황에 맞게 상환방식을 고르는 전략이 필요하다.

※[관련기사] 9억 집도 4%대 고정금리 대출…정부 특단의 대책 통할까

■ 특례보금자리론 상환방식 두고 ‘갑론을박’

땅집고가 6억원짜리 주택을 구입하기 위해 3억원을 빌린다고 가정하고, 40년간 4.8% 고정금리 대출을 받을 때 대출 상환 방식을 비교해봤다. 기존 보금자리론 상환방식은 크게 3가지로 분류된다. ▲원금균등(체감식)상환 ▲원리금 균등분할상환 ▲체증식 상환방식인데, 유형별로 총 이자 부담액이 크게 달라졌다.

원금균등상환은 원금을 먼저 나누고 이자는 남은 잔액에 비율에 따라 산정하는 상환 방식이다. 대출 초반부터 원금을 갚아나가기 때문에 초기 비용 부담이 높은 대신 총 이자는 가장 적다. 주택금융공사에 따르면 40년간 3억원을 4.8% 고정금리로 나눠갚을 경우 원금균등상환방식의 총 이자액은 2억8800만원이었다. 원리금균등상환의 총이자 3억7520만원, 체증식상환 총이자 4억1344만원과 비교하면 제일 낮다.

원리금균등상환방식은 이자와 원금을 균등하게 나눠 만기일까지 상환하는 방식으로 매달 납부금이 동일하다. 안정적인 자금 운영을 추구하는 차주에게 적합하다. 다만 원금균등상환보다는 이자를 더 낸다.

체증식상환방식은 초기 원금을 상환하지 않다가 후반부로 갈수록 원금 상환 비율이 증가하는 방식이다. 3가지 유형 중 총 이자 부담액이 가장 많다. 대출을 받은 직후 비용 부담이 낮아 당장 돈이 부족한 차주에게 유리하다.

■ ‘원금균등’ vs. ‘체증식’ 어느 쪽이 더 유리할까?

수요자들 사이에선 차이가 극명한 원금균등상환과 체증식상환방식 중 어떤 것이 더 유리한가를 놓고 갑론을박이 벌어지고 있다. 두 방식 모두 장단점이 분명하기 때문이다.

우선 체증식부터 살펴보면 총 이자부담액이 원금균등상환 방식의 1.5배에 이르고, 사회초년생이 대출을 받더라도 은퇴할 시기에 가장 많은 원리금 부담이 발생하기 때문에 상환 기간 끝까지 유지할 생각으로 대출을 받는 사람은 적을 것으로 예상된다.

즉, 체증식은 집을 구입해 원리금을 적게 갚다가, 5~10년 안에 되팔 계획이 있는 차주에게 유리하다. 보다 구체적으로 살펴보면 ▲적어도 10년 안에 구입한 집을 팔고 원금을 상환할 수 있는 차주 또는 ▲중도 상환수수료가 발생하지 않는 시점부터 원금을 많이 갚아나갈 계획이 있거나 ▲5~10년 안에 또다른 혜택이 있는 대출 상품으로 갈아탈 계획인 차주에게 적합하다.

물론 변수도 고려해야 한다. 차주가 집을 되팔기 원하는 시기에 집값이 하락하거나, 집을 팔기 어려울만큼 주택 시장이 침체했을 경우 불리하다.

원금균등상환방식은 대출을 받자마자 원리금 상환 부담이 높은 것이 단점이다. 다만 현재부터 이자 상환부담이 높은 5~10년 간의 소득이 자신의 생애주기에서 차지하는 비중이 높고, 그 이후에는 불확실한 차주에게는 다른 방식보다 적합할 수도 있다. 무엇보다 구입한 주택에 평생 또는 장기 거주할 계획이 있는 경우 다른 방식보단 이자부담이 적어 손해는 아니다.

하지만 특례보금자리론에서 적용하는 4%대의 고정금리가 과연 앞으로도 쭉 저렴한가 여부에 대해 판단해야 한다. 불과 2~3년 전만해도 4%보다 더 낮은 고정금리 상품이 존재했기 때문이다. 당장 주택을 구입해야 하는 경우가 아니라면 금리가 안정될 때까지 내집마련을 미루고 기다리는 것이 나을 수도 있다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “특례보금자리는 향후 미국의 기준금리 인상에 따라 주택담보대출금리가 6%에서 많게는 7~8%까지 오를 수 있을 것에 대비하는 용도 또는 이미 4%가 넘는 변동 고금리 대출을 받은 차주가 갈아타는 용도로 활용하기에 상대적으로 유리한 제도”라며 “대출을 받더라도 지속적으로 금리와 주택 시장 가격 변동 등에 따라 더 유리한 대출 상품이 나올 수 있기 때문에 이를 고려해 다양한 방안을 염두에 둬야 한다”고 했다. /김리영 땅집고 기자 rykimhp206@chosun.com


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