[편집자주] 2023년 계묘년(癸卯年) 새해가 밝았다. 새로운 한 해의 출발점에서 어제 보다 나은 내일, 희망 등의 긍정적인 단어들을 떠올려 보지만 현실은 녹록지가 않다. 올해 부동산 시장은 거래절벽과 금리 인상 등의 여파로 침체의 늪에 빠진 지난해 보다 더 힘든 한 해가 될 것으로 전망된다. 국내외 거시경제의 불확실성은 더욱 심화되고 부동산 시장 경착륙 가능성은 여전히 유효하다. 이런 난국에 경제주체들은 어떤 선택을 해야 할까. 땅집고가 전문가 50명에게 물었다.

[땅집고] 부동산 전문가들은 2023년 집값이 반등할만한 요인이 부족한만큼 집값이 ‘더 떨어진다’는데 이견이 없었다. 올해 최악의 경기침체가 예상되는데다 금리 인상 가능성이 계속 남아있는 상황에서 매수 심리가 쉽게 회복되기는 어려울 것이라는 이유에서다.

전문가들은 무너진 매수 심리를 회복하고 주택 시장 경기를 부양하기 위해서는 정부의 보다 적극적인 규제완화책이 필요한 시점이라고 강조했다.

■ 올해 집값 반등할까?…전문가들 “단기 회복 어렵다”

땅집고 설문에 응한 전문가 60% 이상이 역대급으로 떨어진 집값이 올해 안에 반등하기는 어렵다고 진단했다. 기준금리 인상이 주춤하고, 관련 규제가 풀린다면 낙폭이 줄어들겠지만, 침체된 시장 분위기를 바꾸기엔 역부족이라는 시각이 강했다.

권일 부동산인포 리서치 팀장은 “2023년 부동산 시장은 바닥을 다지는 시기일 것”이라며 “정부의 규제완화가 본격적으로 시행될 때 하락폭이 둔화될 수 있다”고 전했다. 이어 “입주 물량이 많은 지역은 하락세가 더욱 길어질 수 있다”고 덧붙였다.

김규정 한국투자증권 자산승계연구소장은 “집값이 바닥을 형성한 후에도 반등할 수 있다는 뚜렷한 모멘텀이 현재로서는 없다”며 “부동산 시장이 단기에 회복한다고 보기 어려운 이유”라고 설명했다. 조근호 삼성물산 상무 역시 “금리인상 기조가 내년 하반기에 꺾인다 해도 (부동산은) 당분간 침체기가 지속될 것”이라고 분석했다.

일부 전문가들은 추가 하락을 예상하기도 했다. 김진유 경기대 도시·교통공학과 교수는 “여전히 주택가격이 구매력 대비 높은 수준”이라며 “현 상황이 적어도 1년은 지속될 것 같다”고 전했다. 임병철 부동산R114 리서치팀장도 “집값 약세 경향이 2023년 하반기까지 이어질 가능성이 높다”고 말했다.

■ “고금리로 매수심리 위축 지속…양극화 가능성도”

전문가들은 2023년에도 글로벌 금융위기 등 거시경제 불확실성이 더 커지고 고금리 기조가 계속될 전망이어서 부동산 시장이 침체 상황을 벗어나기 어려울 것이라는 의견을 내놨다.

우병탁 신한은행 VM컨설팅센터 부동산팀장은 “금리가 아직 정점에 달하지 않은데다 글로벌 경기 침체와 국제 분쟁이 지속되는데, 이는 올해 부동산 시장에서도 위험 요인이 될 것”이라고 했다. 이주현 지지옥션 선임연구원은 “2023년에는 부동산 규제나 대출 규제가 완화될 가능성이 크지만, 높은 물가와 금리로 인해 얼어붙은 매수심리가 살아나기엔 부족하다”고 전했다.

특히 분양시장에서는 지역별 양극화가 심화할 가능성이 높다는 의견이 나왔다. 박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “기축 아파트가 하락 조정되고 있는데다 분양가가 12억원을 초과할 경우 중도금 대출이 금지돼 분양 아파트의 인기가 떨어지고 있다”며 “도심 등 인기 지역을 중심으로만 관심이 쏠릴 것”이라고 했다. 서진형 경인여대 MD비즈니스학과 교수는 “일부 지역에서 미분양 사업장이 많은 이유는 수요자가 원하는 곳이 아니기 때문”이라며 “앞으로 서울과 지방 간의 양극화, 지역 간의 양극화는 더 심화될 수 있다”고 전했다.

이 때문에 전문가들은 부동산 매수를 계획하고 있다면 금리 변동 추이를 살피면서 여느 때보다 신중하게 옥석가리기를 해야한다고 조언한다. 박합수 교수는 “금리인상이 지속되는 한 부동산시장의 침체는 불가피하며 그 영향력은 6개월 이상 갈 수 있기에 금리 변동 추이를 주시해야 한다”며 “다만 금리가 하락하고 일부 규제가 풀린다면 공급 부족 상황이 가시화되면서 시장 반등 가능성도 있다. 이때는 특례보금자리론과 같은 정부의 대출 상품을 적극 활용할 것을 권한다”고 했다.

■ “정부, 적극적인 부동산 경기 부양책으로 경착륙 막아야”

전문가들은 얼어붙은 부동산 시장을 활성화하기 위해 그 어느 때보다 정부의 역할이 중요하다고 봤다. 규제를 풀고 수요자가 원하는 도심에서 공급이 나와야 한다고 강조했다. 조주현 건국대 부동산학과 교수는 “부동산 경착륙이 우려되므로 여느때보다 정부의 역할이 중요한 시점”이라며 “거래를 활성화하기 위해 매수심리를 저해하는 DSR 규제 등 각종 규제들도 풀어야 한다”고 했다.

금리 인상과 프로젝트 파이낸싱(PF)발 자금 경색으로 유동성 확보에 어려움을 겪고 있는 건설업계에 대한 경기부양책도 요구했다. 유선종 건국대 부동산학과 교수는 “고금리로 도산하는 시행·시공사가 나올 수 있고 자금경색 문제가 극대화 될 것”이라며 “부동산 산업 기반이 무너지지 않게 흑자 도산하는 건설사와 시행사가 없도록 경기부양책이 필요하다”고 했다.

/김서경 땅집고 기자 westseoul@chosun.com, 전현희 땅집고 기자 imhee@chosun.com

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