[편집자주] 2023년 계묘년(癸卯年) 새해가 밝았다. 새로운 한 해의 출발점에서 어제 보다 나은 내일, 희망 등의 긍정적인 단어들을 떠올려 보지만 현실은 녹록지가 않다. 올해 부동산 시장은 거래절벽과 금리 인상 등의 여파로 침체의 늪에 빠진 지난해 보다 더 힘든 한 해가 될 것으로 전망된다. 국내외 거시경제의 불확실성은 더욱 심화되고 부동산 시장 경착륙 가능성은 여전히 유효하다. 이런 난국에 경제주체들은 어떤 선택을 해야 할까. 땅집고가 전문가 50명에게 물었다.

[땅집고] 국내 부동산 전문가 10명 중 7명은 정부가 추진 중인 재건축 규제완화 정책이 주택 공급 확대와 집값 안정에 도움이 된다고 보는 것으로 나타났다. 다만 실질적인 공급 효과를 보려면 재건축초과이익환수제 폐지 등 더 과감한 규제 완화가 필요하다는 지적이다.

문재인 정부 시절 징벌적 수준으로 올렸던 종합부동산세·양도소득세 등 부동산 관련 세율은 너무 높다는 의견이 70%를 넘었다.

■“재건축 규제 완화는 중장기 공급 안정에 도움”

윤석열 대통령은 후보 시절 ‘규제 완화’에 방점을 둔 정비사업 공약을 내놨다. 특히 재건축 사업의 발목을 잡던 안전진단, 재건축초과이익환수제(재초환), 분양가상한제 등에 대한 규제를 완화하겠다고 밝혀 재건축 시장이 들썩였다. 다만 윤석열 정부는 출범이후 규제 완화에 완급을 조절하는 행보를 보였다. 강약 조절없이 규제를 풀었다가는 집값 반등이 일어나 시장에 혼란을 줄 수 있다는 이유에서다.

땅집고가 부동산 전문가 50명을 대상으로 실시한 ‘2023년 부동산 전망’ 설문조사 결과, 전체 응답자 중 70%가 정부가 추진 중인 재건축 규제 완화가 주택 공급 확대와 집값 안정에 ‘도움이 된다’고 했다. ‘도움이 안 된다’는 응답은 22%, 기타 8%로 나타났다.

전문가들은 재건축 규제 완화가 장기적으로 공급을 늘려 부동산 가격 안정에 도움을 줄 것이라고 봤다.

김제경 투미부동산컨설팅 소장은 “부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 위기 등으로 공급 절벽이 눈에 보이는 상황에서 중장기적인 공급을 위한 포석을 계속 놓아야 한다”며 “정비사업은 정치적으로 결정하기 어렵지만, 장기적 관점에서 꾸준히 지원해야 한다”고 했다.

지규현 한양사이버대 디지털건축도시공학과 교수는 “서울처럼 재건축, 재개발을 통한 주택 공급이 대부분인 상황에서는 규제 완화는 중장기적으로 필요한 조치”라고 했다.

반면 ‘도움이 되지 않는다’고 답한 전문가들은 “지금 같은 고금리 상황에서 규제 완화 효과가 크지 않은데다 정책이 효과를 내려면 추가적인 완화 조치가 이뤄져야 한다”고 했다. 이창동 밸류맵 리서치 리더는 “금리가 높아 이 정도 규제 완화로는 효과가 제한적”이라며 “재초환, 분상제 등에 대한 규제 완화가 추가로 필요하다”고 지적했다.

박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “재건축 규제 완화 정책이 도움은 되겠지만 지금보다 적극적인 정책 개선이 요구된다”며 “재건축 안전진단 규제도 2018년 이전 수준으로 회귀해야 하고, 재건축초과이익환수제는 폐지가 바람직하지만 폐지가 어려울 경우 부과율을 낮추고 1주택자의 경우 100% 감면이 필요하다”고 했다.

■“부동산 세율 너무 높아…전면 개편 필요”

윤 대통령은 세제와 관련해 종합부동산세를 전면 재검토하는 등 세율을 완화하겠다는 공약을 내세웠다. 종합부동산세와 재산세를 통합하고, 1주택자 양도소득세와 보유세를 이전 정부 수준으로 돌려놓겠다고 공언했다. 다주택자 양도세를 한시적으로 감면하고 공시가격도 2020년 수준으로 환원해 세 부담을 덜겠다고 했다.

하지만 새 정부 출범 첫해 추진한 세율 완화안에 대해 ‘여전히 갈 길이 멀다’는 평가가 많았다. 전문가 10명 중 3명만 긍정적 평가를 했다. 응답자 중 74%는 종합부동산세와 재산세 세율이 ‘적정하지 않다’고 했고, 16%만이 ‘적정하다’고 답했다. 다수의 전문가는 “주택가격이 급락하는 때에도 세금은 인상되는 등 시장 변동 상황을 반영하지 못했다”면서 “전면적인 개편이 필요하다”고 했다.

최원철 한양대 부동산융합대학원 특임교수는 “미국이나 유럽 등 선진국과 비교하면서 부동산 관련 세금을 일정하게 유지해야 한다”며 “너무 잦은 변화는 문제가 있다”고 짚었다. 박철한 한국건설산업연구원 연구위원도 “부동산에 적용하는 현재 과세 구조는 가격 상승기에 책정된 것”이라며 “가격 하락기에는 수요를 늘리기 위해 낮출 필요가 있다”고 했다.

박민수(제네시스 박) 더스마트컴퍼니 대표는 “같은 과세표준이라도 주택 수에 따른 차등 세율을 적용하고, 재산세와 종부세 모두 과세하는 건 이중과세 문제가 있다”며 “지난해 122만명에게 종부세가 부과된 사실은 이미 종부세의 취지를 상실한 것”이라고 평가했다.

‘적정하다’고 평가한 전문가들은 “현 세율이 1주택자에겐 합리적인 정도이며 다주택자의 주택 수요를 억제하는 효과를 무시할 수 없다”고 했다.

선종필 상가뉴스레이다 대표는 “현재 세율 체계가 단기적으로는 다소 부담이 될 수 있지만 주택 가격 상승과 하락을 막기 위해서는 다주택자 고세율의 정책 기조를 유지하는 게 궁극적인 주택가격 안정에 기여하게 될 것”이라고 했다.

익명을 요구한 전문가는 “보유 주택 수가 늘어날수록 기하급수적으로 증가하는 세금 부담은 여전히 논란거리이나 1주택자엔 합리적인 수준”이라며 “고세율이 다주택자의 주택 매도로 연결되는 효과를 부정적으로만 볼 수 없다”고 했다. /배민주 땅집고 기자 mjbae@chosun.com

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