[편집자주] 2023년 계묘년(癸卯年) 새해가 밝았다. 새로운 한 해의 출발점에서 어제 보다 나은 내일, 희망 등의 긍정적인 단어들을 떠올려 보지만 현실은 녹록지가 않다. 올해 부동산 시장은 거래절벽과 금리 인상 등의 여파로 침체의 늪에 빠진 지난해 보다 더 힘든 한 해가 될 것으로 전망된다. 국내외 거시경제의 불확실성은 더욱 심화되고 부동산 시장 경착륙 가능성은 여전히 유효하다. 이런 난국에 경제주체들은 어떤 선택을 해야 할까. 땅집고가 전문가 50명에게 물었다.

[땅집고] 전문가 10명 중 7명은 무주택 실수요자라면 올해 집을 사는게 좋다는 의견을 제시했다. 시기적으로는 상반기는 피하고 하반기에 매수하라고 추천했다. 내 집 마련 방법으로는 신규 아파트 청약과 고점대비 30% 이상 하락한 급매물을 눈여겨보라고 조언했다. 자금이 부족하다면 분납이 가능한 청약을, 여유가 있다면 시장에 나온 급매물을 노려보라는 것이다.

투자자라면 당장 시장 반등이 어려운 만큼 단기 수익을 낼만한 상품 대신 장기적인 안목을 갖고 ‘재건축·재개발’에 주목해야 한다는 의견이 많았다.

■무주택자 내집마련은 청약이 1순위…일부선 급매물이 낫다

전문가 96%는 올해도 집값이 하락할 것으로 전망했다. 그렇다면 무주택자는 2023년이 내 집 마련 기회일까. 응답자 절반 이상은 시장 상황이나 매수 시점을 전제로 “그렇다”고 답했다. 전문가들은 내 집 마련 방법으로 ‘청약’(44%)을 가장 많이 추천했다. 집값이 크게 떨어지고 있다는 점에서 ‘급매물 매수’(42%)를 제안한 전문가도 많았다.

두성규 목민경제정책연구소 대표는 “분양가 상한제 지역에서 분양받는 게 좋다”며 “2022년 하락세가 상당했다는 점에서 추가 하락은 제한적일 것”이라고 했다. 장재현 리얼투데이 리서치본부장은 “3기 신도시나 도심 내 공공분양 물량을 노리면 위험을 줄일 수 있다”고 했다. 지규현 한양사이버대 디지털건축도시공학과 교수는 “청약은 계약금과 중도금, 잔금 등으로 대금을 나눠서 내기 때문에 자금이 부족한 실수요자에게 유리한 방안”이라고 했다.

전체 응답자 중 44%는 급매물을 추천했다. 추가 금리 인상이 예고된데다 기존 대출 부담으로 고점 대비 30~40% 가량 하락한 급매물이 쏟아질 것이라는 전망이 나온다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “신규 분양주택의 자산상승 기대감이 축소되고 있다”며 “안전마진을 확보할 수 있는 급매물을 선택하는 것이 좀 더 현실적”이라고 했다. 송인호 한국개발연구원 경제정보센터 소장은 “청약을 통한 청년층 주택 매수에는 한계가 있기 때문에 급매물을 주목해야 한다”고 했다.

일부 전문가는 급매물 보다 낮은 가격에 낙찰받을 수 있는 경매 물건이 가장 싸게 내 집 마련을 할 수 있는 방법이라고 했다.

■“규제완화 기대감 높은 재건축·재개발 주목”

전문가들은 내년에도 부동산 시장이 하락 국면을 지속할 가능성이 큰만큼 투자자들은 단기 수익보다 장기적인 측면에서 접근해야 한다고 봤다. 응답자 50명 중 32명(64%)은 재건축·재개발에 주목했다.

서울 도심지 아파트 선호도는 점점 더 높아지고, 유휴부지가 부족한 서울의 특성상 올해도 재건축·재개발이 활성화할 것이다. 박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “3기 신도시가 추진되고 있지만 서울 도심 거주 선호 경향은 여전하다”면서 “서울시내 유일한 주택 공급 방법인 재건축·재개발 상품이 지속적으로 인기를 유지할 것”이라고 봤다.

정부가 재건축·재개발 규제 완화책을 속속 내놓는 것도 주목해야 한다. 전문가들은 정부와 서울시가 재개발·재건축 규제완화에 적극적이라는 점을 들어 반사 이익을 기대할 수 있다고 했다.

박철한 한국건설산업연구원 연구위원은 “정부가 최근 안전진단 평가 기준를 완화하고 재건축초과이익환수 규제도 완화할 것이라고 예고했다”며 “시장이 위축될 때에는 경기 변동에 상대적으로 덜 민감한 중장기적인 투자 대상인 재개발·재건축 상품에 주목하는 것이 유리한 투자 전략이라고 본다”고 했다. /김서경 땅집고 기자 westseoul@chosun.com, 전현희 땅집고 기자 imhee@chosun.com

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