[편집자주] 2023년 계묘년(癸卯年) 새해가 밝았다. 새로운 한 해의 출발점에서 어제 보다 나은 내일, 희망 등의 긍정적인 단어들을 떠올려 보지만 현실은 녹록지가 않다. 올해 부동산 시장은 거래절벽과 금리 인상 등의 여파로 침체의 늪에 빠진 지난해 보다 더 힘든 한 해가 될 것으로 전망된다. 국내외 거시경제의 불확실성은 더욱 심화되고 부동산 시장 경착륙 가능성은 여전히 유효하다. 이런 난국에 경제주체들은 어떤 선택을 해야 할까. 땅집고가 전문가 50명에게 물었다.

[땅집고] 국내 부동산 전문가 10명 중 9명은 올해 집값이 하락할 것이라고 전망했다. 전셋값 역시 떨어질 것이란 예측이 대세다. 올해 부동산 시장 향방을 결정할 최대 변수로는 금리를 꼽았다. 집값이 언제 바닥을 치고 반등할지 묻는 질문에는 2024년 상반기쯤이라는 의견이 대다수였다.

땅집고가 국내 부동산 전문가 50명 대상으로 ‘2023년 부동산 전망’ 설문조사에서 나온 결과다.

■전문가 96% “올해 집값 떨어진다”…전세금도 동반 하락

설문조사 결과, 올해 주택 매매가격과 전세가격 모두 하락한다는 의견이 압도적이었다.

먼저 매매가 하락을 전망한 전문가는 48명으로, 전체의 96%를 차지했다. 반면 올해 집값이 오를 것이라고 내다본 전문가는 1명(1~3% 상승), 보합세(변동률 -1~1%)를 전망한 전문가도 1명에 그쳤다.

다만 하락폭에 대해서는 전문가마다 의견이 갈렸다. ‘3~5% 하락’ 전망이 23명으로 가장 많았다. 그 다음으로 3% 이하 하락과 10% 이상 하락이라고 답한 전문가가 각각 11명이었다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “예단할 수는 없지만 2023년 상반기까지 기준금리 인상이 이어지고 경기 위축 우려가 겹치면서 주택 가격 하락이 지속될 것으로 보인다”며 “급매물 위주로 간헐적 거래만 이뤄지면서 올해보다 주택거래가 저조할 것으로 예상된다. 하락률은 평균 3~5% 정도 예상한다”고 했다.

반면 ‘1~3% 집값 상승’을 전망한 고준석 제이에듀투자자문 대표는 “2023년 2분기 들어 금리가 하락한다면 실수요자들이 내 집 마련에 나서면서 집값이 소폭 상승할 여지가 있어 보인다”고 했다.

전세가격 역시 하락할 것이라고 답한 전문가가 41명으로 응답자의 82%를 차지했다. 집값이 떨어질 것이라고 예측한 비율(96%)보다는 낮지만 대다수가 매매·전세 동반 하락을 예상했다. 전셋값이 보합(-1~1%) 수준을 유지할 것이라고 답한 비율은 12%(6명), 소폭 상승(1~3%)할 것이라는 의견은 4%(2명)였다.

이주현 지지옥션 선임연구원은 “금리 인상으로 전세자금대출 이자 부담이 늘어나는 바람에 전세 수요가 감소하면서 전셋값 하락세는 이어질 것으로 보인다. 특히 입주 물량이 많은 지방의 경우 전세 매물이 쌓이면서 전셋값 하락이 두드러질 수 있다”고 했다. 그는 “다만 수도권 내 학군지나 서울 접근성이 좋은 지역은 대기 수요가 많아 전셋값 하방 압력이 비교적 적을 것”이라고 전망했다.

■“금리 리스크 가장 커…2024년 상반기 반등할 것”

올해 부동산 시장에 가장 크게 영향을 미칠 요인(복수선택)를 묻는 질문에 전문가들은 ‘금리’를 꼽았다. 총 50명 중 46명이 응답해, 전체의 92%를 차지했다. ▲거시경제 불확실성(26명, 52%) ▲자금시장 경색(22명, 44%) ▲미분양(21명, 42%) 등을 우려하는 목소리도 컸다. ▲거래절벽(11명, 22%) ▲물가(6명, 12%) 등도 유의미한 응답 비율을 보였다.

박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “금리 인상이 지속되는 한 부동산 시장 침체는 불가피하다. 현재 대출 규제가 지속되고 있어 신규 수요자뿐만 아니라 기존 대출 수요자도 감당하기 어려워하고 있다”며 “이런 상황이 경제 침체로 연결될 경우 부동산 시장이 더욱 냉각될 가능성이 높다”고 했다.

임병철 부동산R114 팀장 역시 “주택 매수 심리를 얼어붙게 만드는 가장 큰 요인이 기준금리 인상이다. 0%대를 상당 기간 유지했던 기준금리가 급격히 오르면서 이자 부담이 가중되자, 기존 주택 시장은 물론 분양 시장도 급격히 냉각되면서 미분양 우려도 커지고 있다”고 했다.

그렇다면 집값은 언제쯤 반등할 수 있을까. 먼저 올해 상반기라고 답한 전문가는 한 명도 없었다. 2024년 상반기 집값이 다시 오를 수 있을 것이라고 본 전문가가 20명(40%)으로 가장 많았다. 이어 ▲2023년 하반기 11명(22%) ▲2024년 하반기 8명(16%) ▲2025년 하반기 이후 6명(12%) ▲2025년 상반기 5명(10%) 순이었다.

2024년 상반기 집값이 반등할 수 있다고 내다본 박민수(제네시스박) 더스마트컴퍼니 대표는 “현재 부동산 시장 침체 이유는 ‘급격한 금리인상으로 인한 심리붕괴’가 가장 크다. 따라서 물가가 잡히고 금리가 어느 정도 내려가야 시장이 안정되는데, 2023년 하반기까지는 고금리가 유지될 가능성 높아 보인다”며 “집값 반등은 적어도 2024년 상반기는 돼야 가능할 것”이라고 했다.

오대열 경제만렙 팀장은 “올해 상반기 금리가 꼭지를 찍으면, 6~12개월 정도 후행하는 부동산 시장 성격상 집값 회복 시기는 올해 하반기가 될 수 있다고 본다”고 했다. /이지은 땅집고 기자 leejin0506@chosun.com

▶ 꼬마빌딩, 토지 매물은 ‘땅집고 옥션’으로 ☞이번달 땅집고 옥션 매물 확인

▶ 우리집 재산세·종부세·양도세 땅집고 앱에서 단번에 확인하기. ☞클릭!

▶ 국내 최고의 실전 건축 노하우, 빌딩 투자 강좌를 한번에 ☞땅집고