신고도 안하고 몰래 물려주는 과거 증여 방식과 달리 제대로 신고하고 똑똑하게 절세해 물려주자는 게 요즘의 증여 방식이다. 국세청의 감시 체계가 발전하면서 더는 은밀하게 숨겨서 물려주는 방식이 통하지 않는 세상이 됐다. 땅집고가 세무 전문가와 함께 가장 현명한 자산 증여 방식을 사례별로 살펴봤다.

[땅집고] 작년과 올해는 부동산 ‘증여’의 해라고 보아도 과언이 아니다. 정부가 최근 몇 년간 종합부동산세를 비롯한 부동산 관련 세율을 중과하면서 세 부담이 늘어났고, 내년부터 증여 취득세 과세표준이 시가표준액(공시가격)에서 시가인정액(시가)으로 바뀌는 것이 예고되면서 증여를 결심하는 인원이 크게 늘어난 것이다.

실제로 증여재산 결정 금액은 지난 2020년부터 2021년까지 1년간 50% 이상 늘어난 것으로 나타났다. 2020년 증여재산 결정 금액은 16조3290억원 규모였으나 2021년에는 15조587억원이 늘어 32조3877억원 까지 증가했다. 증여세 결정 인원도 증가했다. 2020년과 비교해 4만9370명이 늘어나 14만 9321명을 기록했다.

그렇다면 내년은 어떨까. 전문가는 내년에 실거래가와 공시가격의 역전현상이 일어나고 조정대상지역 추가 해제가 예상되면서 증여가 꾸준히 이어지는 한편, 세법 개정으로 종부세 부담이 낮아져 올해만큼의 열기가 지속하진 않을 것이라고 봤다. 장원세무사 대표 이장원 세무사는 “올해 10월까지는 증여취득세 과세표준 변경 문제와 높은 종부세율로 인해 올해 증여하는 것이 유리했는데, 집값 하락이 계속되면서 공시가격과 실거래가의 역전현상이 일어나 바뀐 취득세 과세표준을 가지고 내년에 증여해도 증여세가 오히려 줄어드는 사례가 있을 수 있다”고 설명했다.

■내년 증여취득세 과세표준 ‘공시가격→시가’ 변경

내년에 가장 크게 변화가 예상되는 세법은 ‘증여 취득세’ 부분이다. 내년 1월 1일부터 증여취득세에 대한 과세표준이 개정된다. 올해까지는 공동주택가격 또는 개별주택가격인 공시가격을 과세표준으로 했지만 내년부터는 시가를 과세표준으로 하면서 세 부담이 늘게 됐다. 시가를 산정하기 어려운 경우에만 시가표준액인 공시가격을 과세표준으로 한다.

시가로 인정하는 시가인정액은 ▲매매사례가액 ▲감정가액 ▲공매가액 등 시가로 인정되는 가액이다. 취득일 전 6개월부터 취득일 후 3개월 이내의 기간에 취득 대상이 된 부동산 등에 대한 가액이 있는 경우에 이를 과세표준으로 한다.

올해 증여를 서둘러야 한다고 전문가들이 강조했던 까닭은 아파트의 경우 단지 내의 매매사례가액들이 대부분 존재해서다. 올해까진 시가의 70~80% 수준인 공시가격이 증여 취득세 과세표준으로 적용할 수 있었지만 내년부터는 시가 인정액, 즉 유사매매사례가액으로 증여 취득세 과세표준이 바뀌면서 취득세에 대한 부담이 확 늘어나게 됐다.

하지만 최근 몇 개월간 집값이 급격하게 내려가고 거래가 얼어붙으면서 올해 안에 증여하는 것이 무조건 유리하다고 하기는 어려워졌다. 최근 공시가격보다 더 낮은 가액으로 아파트가 거래되는 이른바 ‘역전현상’이 발생했기 때문이다. 이 세무사는 “일부 역전현상이 일어난 단지에서 아파트 증여가 발생한다면 오히려 내년 공동주택가격이 공시되기 전인 1월부터 4월까지는 실거래가가 공시가격보다 낮아 증여 취득세가 오히려 적게 부과될 수 있다”고 했다.

가령 공시가격은 16억원인데, 시가가 14억원인 아파트의 경우 올해 증여하면 6400만원의 증여세가 부과되지만 실거래가가 공시가격보다 내려간 역전현상으로 인해 내년에는 5600만원으로 줄어든다. 이렇게 내년 증여 취득세가 덜 부과될 수 있는 경우도 있으므로 아파트 증여를 앞두고 있다면 올해와 내년 예상 증여취득세를 계산해보고 증여를 진행할 필요가 있다.

과세표준이 되는 시가 인정액이 너무 높다고 판단되면 ‘감정평가’를 통해 취득세를 절세하는 방법도 있다. 이 세무사는 “아파트를 증여하거나 저가 양수도를 하는 시점에서 조회한 최근 유사매매사례가액이 동일 단지 로열층에서 일어난 거래로 인해 높게 측정되어 있을 수 있다. 또한 시가 평가일 전 6개월부터 평가일 후 3개월까지 발생한 유사매매사례가액 중 평가일에서 가장 가까운 날에 발생한 가액이 과세표준으로 되면서 신고 이후에 더 높은 가격의 거래가 일어나면 이를 기준으로 과세당국으로부터 추가 추징이 발생할 소지가 있다”며 “감정 평가를 통해 로열층의 유사매매사례가액보다 가액을 낮춰 취득세 과세표준을 낮추고 추가 추징의 위험을 방지할 수 있다”고 조언했다.

■서울권역, 규제지역 해제 때 중과 배제로 증여에 유리

내년 증여 흐름의 또 다른 변수는 ‘조정대상지역 추가 해제 여부’다. 여전히 조정대상지역으로 묶여있는 서울 권역이 추가로 규제지역에서 해제되면 취득세 중과에서 벗어날 수 있기 때문에 증여하기에 상당히 유리해진다.

부동산 시장이 워낙 침체돼 있어 이르면 내년에 서울 권역의 조정대상지역 해제 가능성이 점쳐지면서, 취득세 중과에서 벗어난 주택 보유자들이 증여에 적극적으로 나설 것이란 전망이 나온다. 윤석열 대통령은 지난 15일 ‘제 1차 국정과제점검회의’를 통해 다주택자에 대한 세금을 완화하고 부동산 거래 활성화를 위해 수요 규제를 빠르게 완화하겠다고 언급하기도 했다.

■내년 종부세 대상 절반 감소…다주택자 ‘버티기’ 할 수도

여야의 합의에 따라 1가구 1주택자와 부부 공동명의자의 종부세 부담이 낮춰질 것으로 예상되면서 증여보다 ‘버티기’를 선택하는 다주택자들도 늘어날 가능성이 있다. 종부세 부과인원은 올해 122만명에서 내년에는 60만명 가까이 줄어들어 66만여명 수준에 그칠 것으로 보인다.

올해 ‘폭탄’수준으로 부과됐던 종부세 부담이 대폭 완화되면서 특히 2주택자의 경우에는 종부세를 계속 부담하더라도 다주택을 유지하는 방향을 선택할 수 있다. 이 세무사는 “공시가격이 낮아지면서 다주택자들의 종부세 부담이 대폭 줄었다”면서 “내년에는 2주택자까지는 버틸만 하다고 느낄 수 있다. 다만 3주택자부터는 내년에도 증여 등을 통해 세금 부담을 낮추는 것을 고려할 여지가 있다”고 했다. /배민주 땅집고 기자 mjbae@chosun.com

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