[땅집고] 정부가 21일 다주택자와 임대사업자에 대한 규제를 대폭 완화하는 부동산 경기 활성화 대책을 내놨다.

21일 기획재정부가 발표한 '2023년 연간경제정책 방향'에 담긴 부동산 시장 연착륙 방안의 핵심은 ▲다주택자 취득세 중과 완화 ▲양도세 중과 배제 연장 ▲주택·분양권·입주권 단기 양도세 완화 ▲전매제한 완화 ▲주택임대사업 재개 등으로 요약할 수 있다.

올들어 고금리와 지속적인 집값 하락으로 부동산 시장이 침체 국면에 빠져들자 정부가 시장거래 저해 요소를 제거하고 시장 정상화를 위해 이번 조치를 내놨다는 평가가 나온다. 특히 무주택 실수요자 뿐만 아니라 다주택자도 부동산 시장의 거래 주체로 활동할 수 있도록 각종 세제·대출규제를 걷어냈다는 점이 주목된다. 다주택자, 임대사업자를 활용해 꽁꽁 얼어붙은 부동산 거래에 숨통을 틔움으로써 시장에 온기를 불어넣겠다는 복안으로 풀이된다.

■ 다주택자 규제 대폭 완화…“집 사라”는 신호

이날 정부는 다주택자에 대한 취득세 중과를 완화하고, 2023년 5월까지 한시적으로 유예하기로 한 양도세 중과 배제를 2024년 5월까지 1년 더 연장하기로 했다고 발표했다. 현행 규제지역 내 3주택자의 취득세 중과세율은 최고 12%에 달하는데, 이를 절반인 6%로 낮출 계획이다. 2주택자의 경우는 중과(8%)를 폐지하고 1~3%의 기본세율을 적용하기로 했다.

또한 다주택자 주택담보대출 금지 규제를 폐지하고, LTV 상한 30%까지 주택담보대출을 허용하기로 했다. 전문가들은 정부가 다주택자를 대상으로 부동산 세금 및 대출 규제를 완화해서라도 거래를 활성화하고 부동산 경기를 부양하겠다 의지를 보인 것이라고 분석한다.

문재인 정부는 ▲ 2017년 8·2대책(다주택자 양도세 중과) ▲ 2018년 9·13대책(종합부동산세 인상 및 과세대상 확대) ▲ 2020년 7·10 대책(다주택자 취득세 중과)으로 차례로 세금 규제를 확대했는데 이 중 취득세 중과는 주택 구매를 저해하는 강력한 요인으로 지목됐다. 김제경 투미부동산컨설팅소장은 “다주택자 취득세 중과 규제를 풀면서 대출 규제도 함께 풀었다는 것은 사실상 정부가 국민에게 ‘다주택자가 돼라’거나 ‘다주택자들도 집을 사라’는 신호를 보내 얼어붙은 부동산 시장 거래를 활성화하려는 것이라고 볼 수 있다”며 “다만 완전 폐지가 아닌 ‘완화’인 만큼 구체적인 안이 나와야 시장에 미치는 영향이 명확해질 것”이라고 했다.

정부는 또 내년부터 분양권이나 입주권을 1년 미만 보유한 경우 양도세 세율을 현행 70%에서 45%로 인하하고, 1년 이상 보유하면 단기 양도세는 폐지하기로 했다.

분양가상한제 아파트에 적용하던 실거주 의무(최대 5년) 및 전매제한 규제(최대 10년)는 5년 전 수준으로 되돌린다. 이렇게 되면 분양권 거래가 활성화할 가능성이 높아진다.

김제경 소장은 “최근 서울 주요 지역에서 일반분양을 실시했던 아파트를 비롯해 지방 대다수 지역에서 분양한 아파트에서 미분양·미계약이 속출하자 사정이 어려워진 시행사·시공사가 늘어났다”며 “정부가 일부 분양권 관련 규제를 완화해 건설 경기를 부양하려는 것으로 보인다”고 했다.

민간등록임대와 관련해서는 2020년 폐지된 국민주택(전용 85㎡ 이하) 규모 장기 아파트 등록을 재개하기로 했다. 지난 정부 때 임대주택사업은 집값 과열의 주범으로 지목되면서 수난을 겪었다. 2020년 7·10 부동산 대책으로 4년짜리 단기 임대와 아파트 장기일반임대를 폐지해 임대사업자에게 부여했던 각종 세제 혜택을 없애버린 것이다. 정부는 전용 85㎡ 이하 아파트 장기 임대 부활을 통해 부동산 거래 활성화를 이끌어낸다는 복안이다.

다만 민간등록임대 재개 정책은 구체적인 안이 나오기 전까지 실효성을 확인하기 어렵다는 시각이 나온다. 김 소장은 " 등록임대 유형 중 국민주택(전용 85㎡ 이하) 규모 장기 아파트 등록을 재개하기로 했지만 9·13 대책이 나온 이후 신규 등록 임대 사업자는 양도세·종부세 혜택이 없고 의무만 있는데다 이번에 나온 대책에는 해당 혜택이 부활하는지 아닌지에 대한 내용이 없다"며 "또 등록임대사업에 해당하는 주택은 수도권 공시가격 6억원 이하여야 하고 2가구 이상 등록해야하는 요건을 맞춰야 해 사실상 적용 요건을 만족하는 임대인이 많지는 않을 것"이라고 했다.

■ “매수세 살아나며 시장 연착륙엔 도움”…분위기 반전은 ‘글쎄’

전문가들은 이번 정책으로 현금 여력이 큰 수요층들을 중심으로 매수세가 나타나 일부 급매물이 소화되는 등 정부 의도대로 시장 연착륙에 도움이 될 것으로 전망했다. 주택 추가 구입을 막는 수요 억제책들을 제거 또는 완화해 주택 가격 하방 위험 요소가 줄어든 만큼 현금 부자인 일부 수요층들이 매수에 나설 가능성이 있다. 함영진 직방빅데이터 랩장은 “평소 대기수요가 꾸준했던 알짜 지역은 가격하락과 매물출회의 속도조절(둔화)이 발생될 수 있다”며 “반면 신규 입주 등 주택공급이 많거나 가계대출 비중과 다중 채무자가 집중된 지역은 수요 진작에 한계를 보일 것”이라고 했다.

다만 최근 부동산 시장 경기가 악화한 주범이 금리로 지목되는 만큼 금리가 떨어지지 않는 한 시장 분위기가 급격하게 반전되기는 어려울 것이라는 전망도 나온다. 채상욱 업라이즈 애널리스트는 ”부동산 시장 악화의 결정적 요인이 금리 인상이었던만큼 고금리 기조가 이어지는 한 즉각적으로 거래가 급증하기는 어려울 것”이라며 “다만 금리 하향 안정화할 기미 보이면 곧바로 시장에 매수세 나타날 만큼 파격적인 정책”이라고 평가했다.

국회 문턱을 넘어야 하는 또다른 난제가 기다리고 있다. 이날 발표된 규제 완화책 중 다주택자 취득세 중과 완화, 분양·입주권 단기 양도세율 완화 등은 입법 과정을 거쳐야 한다. 여소야대의 정치 지형과 이슈마다 충돌하는 여의도 분위기를 고려할 때 국회를 통과하기까지 상당한 진통이 예상된다. /전현희 땅집고 기자 imhee@chosun.com

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