[땅집고] 정부가 부동산 시장 연착륙을 위해 다주택자와 임대사업자에 대한 규제를 대폭 완화하기로 했다. 윤석열 정부 출범 이후 부동산 시장 정상화를 위해 추진해 온 규제 완화의 퍼즐이 맞춰지는 셈이다.

21일 기획재정부는 ‘2023년 경제정책 방향’을 통해 이 같은 내용의 부동산 시장 연착륙 방안을 발표했다. 정부는 세계 경제 위축, 고금리 등 대외여건이 악화하면서 내년 경제성장률이 1.6% 수준으로, 올해(2.5%) 대비 둔화할 것으로 예상하고 있다. 이에 비상경제대응체계를 가동하고, 부동산 등 각 경제 부문에서 대응책을 마련한 것으로 풀이된다.

내년 경제 정책은 크게 네 가지로 나뉜다. ▲거시경제 안정관리 ▲민생경제 회복지원 ▲ 민간중심 활력제고 ▲미래대비 체질개선 등이다. 이 중 부동산과 관련한 정책은 거시경제 안정관리 부문에 포함됐다.

■다주택자 취득·양도세 중과 완화…주담대 LTV 30%까지 허용

기재부는 다주택자에게 적용하고 있는 과도하고 징벌적인 규제를 정상화하겠다고 밝혔다. 다주택자를 투기꾼으로 보고 무조건 규제하는 것이 아니라, 하나의 거래 주체로 인정하는 방향으로 정책을 펼쳐 시장 활성화를 유도하겠다는 설명이다.

이에 지난 정권부터 다주택자가 받고 있는 각종 부동산 세금 규제가 완화될 예정이다. 먼저 취득세 중과를 완화한다. 2023년 5월까지 한시 유예해주기로 한 양도세 중과 배제는 2024년 5월까지 연장하기로 했다. 양도세 중과와 관련해서는 2023년 7월 세제개편안을 통해 단순 연장안을 넘어 근본적인 방침을 마련할 계획이다.

분양 및 주택·입주권에 대한 단기 양도세율은 2020년 이전 수준으로 낮춘다. 예를 들어 현재 분양권이나 입주권을 1년 미만 보유한 경우 양도세율 70%를 내년부터는 45%로 인하한다.

다주택자 대출 규제도 완화한다. 현재 규제지역에선 다주택자가 주택담보대출을 받지 못하도록 금지하고 있다. 이 같은 규제를 전면 폐지하고, 주택담보대출을 허용하되 주택담보대출비율(LTV) 상한을 30%까지 적용하기로 했다.

■새아파트 의무거주·전매제한 완화…최대 5억 ‘특례 보금자리론’ 실시

주택 실수요자에 대한 규제를 개선해 서민들의 주거 부담을 완화하는 정책도 마련됐다.

먼저 내년 1월 중 현재 서울과 수도권 일부에만 적용하고 있는 규제지역을 추가로 해제할 방침이다. 민간택지 분양가상한제 적용 지역도 조정한다.

새아파트를 분양시 적용하던 실거주 의무 및 전매제한 규제는 5년 전 수준으로 되돌린다. 지난 정권에선 분양가상한제가 적용된 주택을 분양받는 경우 최대 5년 실거주해야 하며, 최대 10년간 분양권 전매가 금지됐는데 이런 규제를 완화하겠다는 것이다.

생활 안정이나 임차보증금 반환 등 목적으로 보유주택에 대한 주택담보대출을 받는 경우라면 각종 규제를 풀어주기로 했다. ▲9억원을 초과하는 주택에 대한 임차보증금 반환 목적으로 주택담보대출시 적용하던 3개월 전입의무 페지 ▲15억원을 초과하는 아파트 임차보증금 반환 목적으로 주택담보대출시 적용하던 한도 2억원 폐지 ▲생활안정자금 명목의 주택담보대출시 적용하던 한도 2억원 폐지 등이다.

내년 1주택자 재산세 공정시장가액 비율은 현행 45%보다 더 낮출 예정이다. 내년 주택 공시가격이 하락하는 것을 반영하겠다는 설명이다. 2024년 이후 공시가격 현실화 계획은 내년 시장 상황 등을 반영해 2023년 하반기 중 마련한다.

안심전환대출과 적격대출을 기존 보금자리론에 통합한 ‘특례 보금자리론’을 내년 1분기부터 1년 동안 한시적으로 시행한다. 보금자리론 지원 대상을 주택가격 현행 6억원 이하에서 9억원 이하로 높이고, 대출 한도는 3억6000만원에서 5억원으로 늘려준다. 7000만원 이하로 제한하던 소득 기준도 폐지한다.

■주택 공급 활성화…정비사업 규제 풀고 3기신도시 속도

임기 내 주택 270만가구를 공급 목표를 달성하기 위한 정책도 나왔다. 그동안 정비사업 발목을 잡던 재건축 안전진단 기준을 완화하고, 3기신도시 등 공공택지 조성 속도에 박차를 가하기로 했다.

내년 1월부터 시행하는 ‘재건축 안전진단 합리화 방안’에 따라 구조안정성 비중은 현행 50%에서 30%로 하향조정하는 대신, 주거환경(15%→30%)과 설비노후도(25%→30%) 비중은 상향하기로 했다. 무조건부 재건축 허용 판정 점수 기준은 현행 30점 이하에서 45점 이하로 높인다. 공공기관 적정성 검사 의무 시행은 폐지하고, 지자체가 요청할 때에만 제한적으로 시행하기로 했다.

3기 신도시는 모든 부지가 2023년 상반기 중 토지보상을 완료하고 부지 조성에 착공할 수 있도록 할 방침이다.

공공택지 내 들어서는 민간 주택의 사전청약 의무는 완화한다. 현재 신규매각 택지에 적용하는 사전청약 의무는 없애고, 기매각 택지에 대해서는 매입후 6개월 안에 시행해야 했던 사전청약 기한을 매입후 2년 안으로 늘려준다.

부동산 PF시장 부실을 방지하기 위해 자금 융통을 지원한다. 내년 1월부터 HUG를 통해 부동산 PF보증액을 5조원 확대하고, 5조원 규모 미분양 보증을 신설한다. 차환발행에 어려움을 겪는 기간이 장기화된다면, HUG·HF와 함께 단기인 PF-ABCP(프로젝트파이낸싱 자산유동화기업어음)를 장기인 대출로 전환할 수 있는 사업자보증을 신설하기로 했다.

■85㎡ 이하 아파트 등록임대 허용

현재 주택 임대차시장은 ▲민간등록임대 19% ▲민간사적임대 60% ▲공공임대 21%로 구성한다. 정부는 각 시장 유형별 맞춤형 대응책을 마련해 임대차시장 안정화를 이끌어낼 방침이다.

먼저 민간등록임대와 관련해서는 등록임대 유형 중 국민주택(전용 85㎡ 이하) 규모 장기 아파트 등록을 재개하기로 했다. 지난 정부 때 임대주택사업은 집값 과열의 주범으로 지목되면서 수난을 겪었다. 2020년 7·10 부동산 대책으로 4년짜리 단기 임대와 아파트 장기일반임대를 폐지해 임대사업자에게 부여했던 각종 세제 혜택을 없애버린 것이다. 정부는 전용 85㎡ 이하 아파트 장기 임대 부활을 통해 부동산 거래 활성화를 이끌어낸다는 복안이다.

민간사적임대 부문에선 전세사고 방지를 위한 제도를 개선한다. 올해 7월부터 시행했던 전세사기 특별단속 결과는 내년 2월 중 발표한다. 임차인의 알 권리를 강화하기 위해 계약 전 임대인의 선순위 보증금 등 임대차 정보와 체납 정보를 알 수 있는 확인권을 신설한다. 임대차계약을 체결한 뒤 입주 전까지 임대인이 주택에 담보권을 설정하지 못하도록 하는 특약은 지난 11월 21일 마련됐다.

공공임대는 내년 10만가구를 포함해 총 50만가구를 공급할 계획이다. 도심·역세권 등 수요가 많은 지역에 공공임대주택을 짓기 위해 정부 지원단가를 상향하고, 마감재 등 주택 품질과 관련한 요소도 함께 개선한다. /이지은 땅집고 기자 leejin0506@chosun.com

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