[땅집고] “하남 미사신도시가 아무리 살기 좋다지만, 기본적으로 집값은 인근 상급지인 서울 강동구를 넘을 수는 없죠. 요즘 강동구에서 하락 거래가 줄줄이 나오니까 미사신도시 아파트 가격이 이 금액에 ‘키 맞추기’하느라 하향 조정될 수밖에 없는 구조예요.”

부동산 상승장에 경기 하남시 집값을 견인하던 미사신도시는 ‘강남4구’로 묶이는 서울 강동구와 맞붙은 입지인 데다, 지난해 서울 지하철 5호선 연장선까지 개통하면서 수도권 핵심 주거지로 자리잡았다. 이에 지난해 이 일대 아파트 단지마다 실거래가가 줄줄이 10억원을 돌파했다.

그런데 최근 미사신도시 아파트가 하나둘 ‘10억 클럽’을 이탈하는 모양새다. 올해 11월 이후 7억원대 실거래가를 찍은 단지가 속출하고 있으며, 호가는 6억원대 진입을 코앞에 두고 있을 정도로 집값 상승분을 빠르게 반납하고 있다.

■미사신도시 ‘10억 클럽’ 줄줄이 이탈 중

‘미사강변센텀팰리스’는 지난해 3월 개통한 지하철 5호선 강일역에서 도보 15분 거리로, 미사신도시에서도 입지가 좋다는 평가를 받는다. 그런데 이 아파트 34평(전용 84㎡) 실거래가가 지난해 9월 10억9000만원에서 올해 11월 7억9000만원으로 수직 하락했다. 집값이 10억원을 돌파한 지 1년여 만에 2019년 수준으로 회귀한 것이다.

인근 ‘미사강변하우스디더레이크’도 지난해 9월 11억6000만원에 팔리면서 역대 최고가를 찍었다가, 올해 11월 7억7800만원으로 떨어졌다. 한강과 맞붙은 미사신도시 북쪽 부지에선 지난해 10월까지만 해도 10억6500만원에 팔리던 ‘미사강변도시베라체’가 올해 11월 7억1000만원으로 내려앉았다.

■미사 집값, 상급지인 강동 고덕지구 하락세에 ‘출렁’

부동산 전문가들과 지역 공인중개사들은 올해 부동산 시장이 급격히 얼어붙으면서 ‘강남 4구’로 묶인 서울 강동구 집값이 버티지 못하고 하락하자, 배후지인 미사신도시 일대 아파트 가격도 동반 추락하는 것이라고 입을 모은다. 특히 하반기 들어 강동구 새아파트 밀집지인 고덕지구에서 최고 실거래가 대비 수억원 하락한 거래가 나온 뒤로 미사신도시 집값 낙폭이 더욱 가팔라지고 있다는 설명이다.

실제로 최근 신고된 강동구 고덕지구 아파트 실거래가는 84㎡ 기준으로 12억~13억원 수준이다. 집값이 최대 20억원 턱밑까지도 올랐던 것과 비교하면 30~35% 정도는 빠진 금액이다. 예를 들어 ‘고덕아르테온’은 올해 5월 19억8000만원에서 11월 12억9000만원으로, 불과 6개월 만에 집값이 7억원 정도 떨어졌다. ‘국평 10억원’ 타이틀을 겨우 지킨 단지도 있다. ‘고덕롯데캐슬베네루체’가 올해 11월 10억원에 팔리면서 지난해 8월 16억8500만원 거래보다 6억8500만원 낮아졌다.

미사신도시 A공인중개사사무소 관계자는 “고덕지구 아파트 호가가 12억~13억원대로 떨어졌는데, 더 낮게는 11억원대 매물도 나와 있다. 그러니 고덕지구와 맞붙어있으면서 행정구역상 서울이 아니라 입지가 더 떨어지는 미사신도시가 이보다 비싸게 팔리기는 어려운 것”이라고 했다.

■미사신도시 집값 반등, 거시경제 나아지기 전까진 힘들 듯

전문가들은 부동산 침체기, 고금리 상황 등 거시 경제 사정이 나아지기 전까지는 미사신도시 집값이 반등하기는 어렵다고 전망한다. 미사신도시는 2015년부터 입주를 시작해 현재 개발이 마무리 된 상태다. 앞으로 남은 입주 물량이 거의 없는데도 집값이 하락세에 접어들었다면, 입지나 상품성 등 자체적인 문제라기보다는 대외적인 요소에서 원인을 찾아야 한다는 분석이 설득력을 얻고 있다.

일각에서는 미사신도시에 남아있는 대형 교통 호재가 집값을 다시 끌어올릴 것이라고 기대하기도 한다. 정부가 3기 신도시로 남양주 왕숙지구를 지정하면서, 광역교통망으로 서울 강동구에서 미사신도시를 거쳐 왕숙신도시까지 연결하는 지하철 9호선 연장선을 2028년 개통하겠다는 계획을 밝혔기 때문이다. 하지만 지난 상승장에 9호선 호재가 미사신도시 아파트 가격에 선반영된 부분이 있어, 상황이 급변하지 않는 이상 집값이 당장 튀어오르기는 힘들어보인다는 의견이 대부분이다.

김학렬 스마트튜브부동산연구소장은 “미사는 신도시인 만큼 주거 환경이 좋고 지하철 5호선과 9호선으로 교통망도 괜찮은 지역이긴 하다. 다만 현재 서울 아파트값이 하방 압력을 받고 있어 강동구 배후입지인 미사신도시 집값도 하락할 수밖에 없는 구조”라며 “게다가 그동안 오른 미사신도시 집값만큼의 금액으로 서울 아파트를 살 수 있는 상황이 됐기 때문에, 미사신도시 집주인들 입장에서도 이 참에 ‘갈아타기’ 해야할지에 대해 고민이 많을 것”이라고 했다. /이지은 땅집고 기자 leejin0506@chosun.com

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