[땅집고] 윤석열 정부가 집권한 지 7개월이 지났다. 5년의 대통령 임기 중 7개월은 짧은 시간이지만, 윤 대통령 당선 이후 여당 1호 법안이 ‘도시 및 주거환경정비법’ 개정안이었을 만큼 새 정부의 부동산 관련 정책 발표가 잇따랐다. 땅집고가 윤석열 정부의 부동산 분야 지난 7개월간의 성과를 돌아봤다.

윤석열 정부의 공약집에 명시된 부동산 공약은 총 10개 분야, 45개 세부 공약으로 이루어져 있다. 10개 분야는 ▲5년간 250만가구 공급 ▲재건축 안전진단 완화 ▲재건축 초과이익환수제 완화 ▲분양가 규제 합리화 ▲임대차법 재검토 ▲부동산 세제 정상화 ▲주택 대출 규제 완화 ▲외국인 투기 거래 규제 ▲청년 주택 지원 등이다.

본지는 부동산 공약 10개 분야의 세부 공약을 항목별로 ▲아직 발표되지 않았거나 폐기된 공약 [0단계] ▲발표만 이뤄진 공약 [1단계] ▲발표 후 법 개정 및 제도 개선을 통해 일부 시행된 공약[2단계] ▲완전 시행된 공약을 [3단계]로 분류했다. 다만 공급 대책의 경우 물량 달성은 시간이 걸리는만큼 공급 계획이 구체화했거나, 사업 후보지가 발표된 경우 일부 시행됐다고 보고 [2단계]로 간주했다.

■ 45개 공약 중 청약·대출·분양가 상한제 완화 등 13개 ‘완전시행’

땅집고의 분석 결과 윤석열 정부의 주요 부동산 공약 45개 중 약 28%를 차지하는 13개 공약이 ‘완전 시행(3단계)’된 것으로 나타났다.

지난 10월 정부는 청년원가주택과 역세권 첫집 등의 구체적인 모델을 담은 50만가구 공공주택 공급 방안을 발표하면서 청약 제도를 개편했는데, 이 중 3개 부문의 제도 개선이 이뤄졌다. 정부는 청년가구 수요가 많은 중소형 주택 분양에는 추첨제 비율을 높이고, 중장년층 수요가 많은 대형 주택에는 가점제를 높이는 방향으로 개선했다. 그간 85㎡ 이하 주택은 100% 가점으로만 당첨자를 가렸지만, 앞으로는 60㎡ 이하는 추첨 60%, 전용 60~85㎡ 이하는 추첨 30%로 분양한다. 또 비혼 1인 가구 등을 포함한 청년층의 청약 당첨 기회를 확대하기 위해 전체 공급물량의 80%(청년 15%, 신혼부부 40%, 생애최초자 25%)를 특별공급으로 배정했다. 나머지 20%는 일반공급(추첨제 20%)으로 공급하도록 했다. 이같은 개편안은 내년 4월부터 시행될 예정이다.

분양가 상한제 합리화 부문에서도 2개 공약이 법 개정까지 모두 완료돼 시행 중이다. 정부는 지난 6월 재개발·재건축 사업에 따른 이주비·금융비용 등 필수경비와 자재값 상승분을 반영하도록 하는 분양가 제도 운영 합리화 방안을 발표했고 7월 법 개정을 완료했다.

대출 제도 관련해 올해 이뤄낸 공약은 총 3개다. 주택 소재 지역, 가격, 소득과 상관없이 생애최초 주택구입자에게 총 주택담보대출비율(LTV) 상한을 80%(6억원 한도 내)까지 허용하는 제도가 올해 8월 시행됐다. LTV 상한에 맞춰 신혼부부 또는 생애최초자의 보금자리론 한도도 3억6000만원에서 4억2000만원으로 확대했다. 다만 지역과 관계없이 LTV를 70%로 단일화하는 방안은 70%가 아닌 50%로 일부 시행됐다. 내년 1월 1일부터 규제지역 내 무주택자의 주택담보대출비율(LTV)은 50%로 일괄 적용되고, 투기·투기과열지구 내 15억원 초과 아파트 주택담보대출도 허용된다.

또 같은 달 서민 전월세 보증금 지원 한도도 각각 확대된다. 기존 버팀목 전세자금대출은 보증금이 수도권 3억원, 지방은 2억원인 주택에 적용했는데, 대출 한도가 각각 1억2000만원, 8000만원까지였다. 정부는 이를 대폭 확대해 수도권의 경우 보증금 4억5000만원, 지방 2억5000만원인 주택으로 적용하고, 대출한도도 각각 1억8000만원, 1억2000만원으로 높였다.

이달 재건축의 대못으로 꼽히던 안전진단 규제 완화 2개 공약도 달성됐다. 정부는 안전진단 통과의 최대 걸림돌인 구조 안정성 비중을 50%에서 30%로 낮추고, 조건부 재건축 점수를 하향 조정하기로 했다. ‘2차 안전진단’으로 불리는 적정성 검토는 지방자치단체 요청이 있을 때만 예외적으로 시행되도록 개선했다.

부동산 세제 정상화 부문에서도 3개 공약이 이행됐다. 정부는 세부담을 2020년 수준으로 낮추기로 했는데, 대통령령으로 시행 가능한 공정시장가액비율을 60%로 낮췄다. 1주택 장기보유자·고령자의 종부세 납부 유예 등의 완화 방안은 야당과 합의를 통해 법 개정을 이뤄냈다. 다만 지난 5월 윤 정부가 집권하자마자 ‘다주택자 양도세 한시적 완화’를 공약을 곧장 추진했는데, 공약으로 내건 2년이 아닌 1년으로 짧아져 일부 시행에 그쳤다.

또 ▲1주택자 세율 문재인 정부 이전 수준으로 완화 1주택자 취득세 단일화 ▲생애최초주택 구매자 취득세 면제 또는 완화 ▲조정지역 2주택 누진 과세 완화 등은 현재 국회에서 논의 중인 세제 개편안에 담겨 국회 문턱을 넘는 일만 남겨두고 있다.

임대사업자 지원과 관련해 정부는 지난 15일 제1차 국정과제 점검회의에서 다주택자의 세제 지원 등을 통해 임대차 시장 불안을 완화하고 공공임대주택을 많이 짓겠다고 밝혔다. 윤석열 대통령은 이날 “다주택자에 대한 과세를 경감해 시장에서 열악한 지위에 있는 임차인들이 저가에 임차를 할 수 있도록 그런 여건을 만들어드리려고 한다”고 밝혔다. 이와 관련해 김주현 금융위원장은 “현재 다주택자나 임대사업자의 경우 주담대가 허용되지 않는데 앞으로는 시장 상황을 봐서 이들도 주담대를 받을 수 있도록 추진하겠다”고 말했다.

■ ‘시장 침체가 오히려 기회’…규제완화 정책 속도감 있게 추진

전문가들은 윤석열 정부가 들어선 지 7개월 만에 부동산 부문에서 많은 공약이 달성됐다고 평가했다. 시장의 침체가 윤 정부에게는 기회였다. 윤 정부의 공약 대부분이 이전 정부 시절 만들어졌던 강력한 규제를 완화하는 내용들이 많은데, 부동산 거품이 꺼지면서 규제완화 정책에 대한 저항을 줄일 수 있었기 때문이다.

서진형 공정주택포럼 공동대표(경인여대 교수)는 “만약 2~3년 전 부동산 시장이 호황기였을 때 현 정부의 부동산 공약을 시행하려고 했다면, 반대하는 여론도 만만찮아 달성하기 어려웠을텐데, 최근 부동산 시장이 침체기에 진입하면서 규제 완화 관련 공약 달성률이 높아졌고, 정책을 시행하기도 적절한 상황이 됐다”며 “다만, 여전히 부동산 세제 완화 부문은 야당과 합의를 이뤄내야하는 과제가 남아있긴 하지만, 공약을 과감하게 이행해 침체기 부동산 시장 경착륙을 막아야 한다”고 했다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “윤 정부의 부동산 공약은 크게 정비사업 활성화와 세제 정상화로 요약할 수 있다”며 “특히 부동산 세제 정상화는 경우는 지난 정부에서 지나치게 규제해 부작용도 있었던 만큼, 이전 정부 이전 수준으로 되돌리는 데 더 방점을 찍어야 할 것으로 보인다”고 했다. /김리영 땅집고 기자 rykimhp206@chosun.com


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