[땅집고] 경기도 과천 지식정보타운(이하 지정타)의 마지막 조각이 중견 건설사인 대방건설의 품으로 돌아갔다. ‘준강남’으로 불리는 과천 내에서 지정타 일대는 ‘로또 중의 로또’로 불리며 청약 돌풍을 일으켰던 지역이다. 그런데 이 알짜 부지에 중견 건설사만 나 홀로 입찰에 나선 것으로 알려지며 그 배경에 눈길이 쏠린다.

19일 건설업계에 따르면 대방건설은 지난 2일 한국토지주택공사(LH)의 민간 공동주택용지인 과천 지정타 S-2블록을 낙찰받았다. 대지면적 3만3004㎡(9983평)에 전용면적 60㎡ 이하 주택 783가구를 지을 수 있는 사업지로, 땅값만 3221억원에 달한다. 이 지역은 분양가 상한제가 적용된다.

대방건설은 입찰 보증금으로 160억원을 이미 지불했고, 오는 21일 본계약을 체결하겠다는 계획을 밝혔다. 땅값은 계약 체결 때 계약금 10%를 지불하고 3년간 15%씩 지불하게 된다. 토지사용시기는 2023년 6월 30일이다. 예상 분양가는 공사비 인상ㆍ택지비 등 요소를 고려해 3.3㎡당 2000만원 후반에서 3000만원 초반으로 업계에서는 추정한다.

그동안 과천에서 분양한 아파트들은 주변 지역 시세보다 저렴한 분양가로 소위 ‘청약 대박’이 났었다. 2020년11월 진행한 지정타 내 ▲S4블록(과천 푸르지오 어울림 라비엔오) ▲S5블록(과천 푸르지오 데시앙) ▲S1블록(과천 푸르지오 오르투스) 등 총 550가구 특별공급에는 9만여 개의 청약 통장이 쏟아졌을 정도다. 올 8월 진행한 ‘과천자이’(과천주공6단지 재건축)은 일반공급 10가구에도 7579명이 신청해 평균 757.9대 1의 경쟁률을 기록했다.

이토록 입지가 좋은 과천이지만, 마지막 지정타 택지의 입찰 경쟁률은 현저히 낮아 눈길이 쏠린다. S-2블록 입찰경쟁률은 1대1로, 대방건설 외에 다른 건설사는 입찰에 참여하지 않았다. 그동안 과천보다 떨어지는 입지의 공동주택용지도 수백, 수천대 1 경쟁률이 나왔었기 때문에 시장의 충격이 큰 모습이다. 지정타 내 다른 블록들은 ‘패키지형 민간참여 공공주택지구 공동사업’으로 대우건설 컨소시엄이 시공을 도맡았다. 지정타 내에서 입찰 방식으로 진행한 것은 이번이 처음이다.

이번 사례가 증명하듯 수도권 공동주택용지 입찰 경쟁률은 올해 하반기로 갈수록 급격히 낮아지고 있다. LH의 2022년 공동주택용지 추첨공급 현황 자료에 따르면 작년 12월 실시한 성남 금토 A3블록의 입찰 경쟁률은 290대 1이다. 같은 달 진행한 인천 영종 A16블록, A41블록은 각각 153대 1, 126대 1을 기록했다.

올 4월 진행한 성남 복정 B3블록은 35대 1, 올해 10월 진행한 성남금토 A-6 블록은 2대1로 대폭 줄어들었다. 반면 지방의 경우 아직도 30대 1 수준으로 경쟁률이 높은 모습이다. 지난 6월 진행한 충남도청이전도시 RH2-1블록은 47대 1이었으며, 8월 공주월송 B-4는 35대 1을 기록했다. 11월 부산명지2 B-12블록은 16대 1로, 수도권보다는 선방하는 모습을 보였다.

LH에서는 어차피 경쟁이 아닌 추첨제이기 때문에 단독 입찰도 문제없다는 입장이지만, 업계는 이를 수도권 공급 위축으로 해석한다. 특히 ▲고금리와 건설사 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 문제 등 부동산 경기 침체에 따른 자금사정 악화 ▲분상제 ▲벌떼입찰 금지 등이 맞물린 영향으로 풀이된다. 여기에 공사비 인상이나 화물연대 파업 등의 악재까지 겹치면서 경쟁률은 계속 떨어지고 있다

특히 수도권 입찰 경쟁률 하락에 가장 큰 영향을 주는 건 분상제다. 비용은 뛰는데 분상제로 묶여 있으면 분양가를 지정한 가격 이상으로 올리지 못하기 때문에 사업성이 현저히 떨어질 수 밖에 없다. 과천의 경우 평당 분양가가 3300만원 정도는 넘어야 사업성이 나오는데 분상제 지역이라 쉽지 않다. 이에 반해 지방은 분상제 적용을 받지 않아 입찰 경쟁이 더 치열하다고도 볼 수 있다.

박지민 월용청약연구소 대표는 “비슷한 입지인 위례를 기준으로 봤을 때 과천 지정타 전용 84㎡는 11억원, 평당 3300만원을 넘어야 수익성이 난다”면서 “입지가 좋긴 하지만, 메이저 건설사는 이미 수주한 정비사업으로 여유자금이 없고 대내외 경기가 침체한 상황에서 사업성이 안 나온다고 판단했을 수 있다”고 말했다.

건설업계 관계자는 “과천의 경우 토지 비용이 3000억원이 넘어가는 곳인 만큼 현 시국에 자금력이 뒷받침돼야 입찰에 참여할 수 있다”며 “자금 부담 등으로 사업성이 나오지 않는다고 판단, 입찰에 나서지 않는 상황”이라고 말했다. 여기에 LH가 올 10월부터 중견건설사들의 ‘벌떼 입찰’을 막기 위해 시행한 ‘1사 1필지’ 제도도 경쟁률을 낮추는 데 한몫했다는 평가가 나온다. /박기람 땅집고 기자 pkram@chosun.com

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