땅집고는 소비자의 알 권리를 위해 ‘분양 광고가 말하지 않는 사실과 정보’만을 모아 집중 분석하는 ‘디스(This) 아파트’ 시리즈를 연재한다. 분양 상품의 장·단점을 있는 그대로 전달한다.

[디스 아파트] 서울 강동구 길동 ‘강동헤리티지자이’

[땅집고] 이달 서울시 강동구 길동에 ‘강동헤리티지자이’가 분양한다. 기존 길동 신동아1·2차 아파트를 재건축해 지하 3층~지상 33층, 8개동, 총 1299가구로 탈바꿈하게 된다. 이 중 219가구를 일반분양하며 오는 20일 1순위 청약을 받는다. 2024년 6월 입주 예정이다.

새아파트 공급이 귀한 서울이지만, 최근 부동산 경기가 얼어붙은 데다 고금리인 상황이라 이 아파트의 청약 성패 또한 뚜껑을 열어보기 전까지 알 수 없는 상황이다. 먼저 ‘강동헤리티지자이’를 최근 분양한 올림픽파크포레온(둔촌주공 재건축)과 비교 분석하는 예비청약자들이 적지 않다. 두 아파트가 같은 강동구 입지인 데다 직선 1.5km 거리로 가까워서다.

다만 입지를 구체적으로 따져보면 비역세권인데다 빌라촌을 끼고 있는 강동헤리티지자이의 상품성이 더 떨어진다는 평가가 나온다. 대신 분양가가 25평(전용 59㎡) 기준 최고 7억7500만원으로, 둔촌주공 같은 주택형 대비 3억~4억원 정도 저렴한 것은 장점으로 꼽힌다.

■인근 둔촌주공 보다 3억~4억 낮은 분양가…9호선 개통 호재도

강동구 길동은 서울에서 주거 선호도가 크게 높은 지역은 아니다. 강동구 내에서도 가구 수도 적고 낙후돼 있는 데다, 10년 이내 준공한 아파트 단지가 3곳 뿐일 정도로 주택 노후도도 높은 편이다. 이런 상황에서 길동에 들어서는 새아파트 ‘강동헤리티지자이’가 경쟁력 있을 것이란 기대감이 돈다.

단지에서 올해 분양시장 최대어로 꼽힌 둔촌주공까지 직선 1.5km 거리로 가깝다. 하지만 실질적인 입지면에선 큰 차이가 있다. 먼저 둔촌주공은 수도권에서 ‘황금노선’으로 통하는 지하철 9호선 둔촌오륜역과 5호선 둔촌동역을 끼고 있는 초역세권 단지다. 반면 현재 ‘강동헤리티지자이’에서 가장 가까운 지하철역은 5호선 길동역으로, 걸어서 15분~20분 거리에 있다.

단지 남동쪽으로 5분 거리에 9호선 4단계 연장 길동생태공원역이 신설되면 교통편의는 어느정도 개선될 전망이다. 2028년 개통이 목표인데, 이 아파트가 2024년 입주하는 점을 감안하면 개통까지 최소 4년 이상은 기다려야 한다.

주변 환경은 낙후된 편이다. 길동에서 산과 공원이 밀집한 동쪽 끝에 단지가 들어서 번화가와 다소 거리가 있기 때문이다. 단지가 낡은 다세대·다가구 주택이 밀집한 빌라촌으로 둘러싸여 있다. 이 때문에 입주자모집공고문에도 ‘단지 주변에 노후주택, 비닐하우스, 종교시설 등 건물이나 시설이 산재하여 있으니 계약 전 현장을 확인하시기 바랍니다’라는 문구가 기재됐다.

■일반분양은 59㎡ 뿐…일부 주택 ‘빌라촌뷰’ 감안해야

‘강동헤리티지자이’ 주택형은 전용 45·74·59·84㎡ 등 4개의 타입으로 구성한다. 그런데 일반분양으로 풀리는 219가구 모두 침실 3개짜리 타워형 설계를 적용한 59㎡ B타입 뿐이다. 최근 주택시장에서 가족이 3명만 되어도 84㎡를 찾는 데다 환기·맞통풍이 잘 되는 판상형을 선호하는 점을 고려하면 아쉽다는 말이 나온다.

단지 동쪽으로 빌라촌이 밀집해 있어 일부 주택은 거실창으로 이 광경이 훤히 보이는 ‘빌라촌 뷰’를 피하지 못할 것으로 보인다. 일반분양하는 59㎡ B 타입 중에선 ▲101동 4호라인 ▲103동 5호라인 ▲ 106동 5호라인 등이다.

커뮤니티 시설은 골프연습장, 피트니스 클럽, GX룸, 카페테리아, 스터디룸, 독서실, 작은도서관 등이 들어선다.

■‘실거주 3년, 전매제한 10년’…인근 대장주 급매물 두고 ‘저울질’

분양가는 59㎡ 기준으로 층수에 따라 6억5485만~7억7500만원으로 책정됐다. 발코니를 확장하려면 803만5000원을 더 내야 한다. 앞서 둔촌주공 같은 주택형이 9억7940만~10억6250만원에 분양했던 것과 비교하면, ‘강동헤리티지자이’가 3억~4억원 정도 저렴하다.

인근 아파트 시세와 비교해봐도 이 단지 분양가가 수억원 낮다. 2020년 입주한 ‘e편한세상강동에코포레’ 59㎡가 지난해 9월 13억원에 팔린 후 이달 호가가 10억~12억5000만원, ‘둔촌푸르지오’ 같은 평수도 올해 11월 8억5000만원에 거래된 후 9억5000만~12억8000만원에 매물이 나와있다.

일각에선 최근 집값이 하락세인 점을 감안하면, 이 아파트를 분양받는 것보다 ‘급매’로 나온 상급지 아파트를 매수하는 것이 더 낫다는 말도 나온다. 같은 강동구 입지로 새아파트촌인 고덕동 일대 ‘고덕그라시움’에서 9억원대, ‘고덕센트럴푸르지오’에서 8억원대 급매물이 등장하고 있고, 앞으로 호가는 더 떨어질 가능성이 크기 때문이다.

‘강동헤리티지자이’에 적용되는 각종 규제도 감안해야 한다. 이 아파트 청약 당첨시 재당첨제한이 10년으로 길다. 실거주 의무 3년, 전매제한 10년이기 때문에 집을 되팔아 단기간에 차익을 볼 수 없는 구조다. /이지은 땅집고 기자 leejin0506@chosun.com

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