[땅집고] “전세사고에 대비해 전세금반환보증보험에 가입했는데 아무 소용이 없어졌네요. 집주인 사망 전에 이미 전세계약 해지를 통보하고 주택임차권등기명령 신청까지 다 해서 보증금 지급받을 절차를 밟아놨는데도 HUG는 보증금 지급을 못해준다고 합니다.”

수도권에 1139채에 달하는 빌라와 오피스텔을 임대해 속칭 ‘빌라왕’으로 불린 40대 임대업자 김모씨가 지난 10월 갑자기 숨지면서 세입자들의 피해가 커지고 있다. 이 가운데 일부 세입자는 집주인 김씨가 사망하기 전 주택도시보증공사(HUG)의 전세금반환보증보험에 가입하고, 보증금을 지급받을 자격을 갖췄음에도 불구하고 HUG가 보증금을 지급하지 않고 있다고 주장해 논란이 불거졌다. 어떻게 된 일일까.

■빌라왕 사망 전 지급절차 마친 세입자만 ‘보증금 반환’ 가능

김씨의 세입자들 중 전세금반환보증보험에 가입한 세입자는 보증기관인 HUG로부터 보증금을 돌려받을 수 있다고 전해진다. 하지만, 김씨 사망 전 보증금 지급을 위한 모든 절차를 완료한 세입자에 한해 지급되는 것이다. 보증금 지급을 위한 절차를 밟고 있었던 세입자는 갑작스런 집주인의 사망 소식에 보증금을 지급받을 길이 막혀버렸다. 전세보증금반환보증보험에 가입해도 전세사고를 피할 수 없었단 점에서 제도적 한계가 여실히 드러나고 있다.

전세금반환보증보험은 세입자가 ①전세계약 해지나 기간 종료 후 1개월이 넘도록 정당한 사유없이 집주인으로부터 전세보증금을 돌려받지 못했을 때 또는 ②전세계약 기간 중 전셋집이 경매 등에 넘어가 전세보증금을 반환받지 못했을 때 HUG가 전세보증금을 먼저 세입자에게 돌려주고, 집주인에게 구상권을 청구하는 방식의 주거안정 보증 상품이다. HUG 는 수도권의 경우 7억원 이하, 그외 지역은 5억원 이하 한도로 보증해준다.

①에 해당하는 경우 세입자는 전세계약이 종료된 후에도 세입자로서 법적인 대항력 및 우선변제권을 얻기 위해 주택임차권등기명령을 신청해야 한다. 이후 HUG에 보증금 이행청구를 하면 보증금을 지급받을 수 있다. 문제는 세입자들이 주택임차권등기명령을 신청하기 직전 집주인이 사망했을 때다. 집주인이 사망하면 법적으로 임차권 등기의 효력이 사라지게 된다.

김씨의 세입자 A씨는 땅집고에 “HUG는 세입자가 임차권 등기를 완료했다고 하더라도 김씨 사망 후 상속인이 정해지지 않아 정상적인 과정으로 볼 수 없다면서 법률 검토를 한답시고 보증금 지급을 차일피일 미루고 있다”며 “집주인이 사망하기 전 세입자가 주택임차권등기명령을 신청한 경우라도, 김씨 사망 이후 등기부등본에 기재된 경우 마찬가지로 보증금 지급을 하지 않고 있다”고 했다. 이어 그는 “계약 만료일이 다가오도록 집주인이 감감무소식인데다 보증금 반환이 늦어진 점도 속이 터질일인데 세입자가 집주인의 건강 상태를 일일이 어떻게 알고 조치를 취하겠느냐”고 했다.

HUG가 대위변제를 시작하려면 4촌 이내 친족이 김씨의 부동산을 상속받아야 한다. 하지만 김씨가 지난해 종합부동산세 62억원을 체납하면서 소유 주택이 압류되고 집을 팔아도 보증금을 돌려주지 못할 가능성이 커지자 유일한 혈육인 부모도 상속 의사가 불확실한 것으로 전해졌다.

HUG에서 보증금 지급이 불가능해진 경우, 세입자는 경매를 통해 집을 낙찰받는 방법 밖에 없다. 하지만 이 역시 상속인이 정해져야 하고, 세입자들이 자금 여력이 충분해야 가능하다. 세입자 B씨는 “은행 이자가 너무 높아 전세대출 갚는 것도 힘든데, 각종 경매 비용에 수백만원씩하는 상속대위등기 비용까지 치를 여력이 없다”며 “보증보험에 가입한 세입자들은 적어도 보증금 지급이 가능하도록 길을 열어달라”고 했다.

■정부 지원 약속에도…“사실상 보증금 되찾기 어려울 듯”

정부는 김씨의 세입자들이 주거 사각지대에 내몰리지 않도록 보증금 저리 융자, 임시거처를 제공하는 등 조치를 취하고 있다고 설명했다. 원희룡 국토교통부 장관은 12일 “임대인이 사망했기 때문에, 살고 있는 집을 당장 비워줘야 하는 건 아닌지, 전세대출금을 바로 갚지 못해 신용불량자가 되는 것은 아닌지, 눈 앞이 아득해질 수밖에 없었을 것”이라며 “주택도시보증공사(HUG), 주택금융공사, 서울보증보험이 운영하는 ‘전세대출 보증’의 연장이 가능하며 서울 강서구 소재 전세피해 지원센터에서 법률상담은 물론 임시거처도 제공받을 수 있다”고 했다.

하지만 업계에선 현행 제도 하에서 세입자들이 보증금을 되찾을 가능성은 낮다고 했다. 김예림 법무법인 덕수 변호사는 “집주인이 사망하기 전에 임차권등기명령을 신청했다고 하더라도, 집주인이 사망하면 등기에 대한 법적인 효력이 사라지기 때문에 보증금 지급이 어렵다”며 “상속인이 나타난다면 다시 임차권등기명령을 신청해 보증금 이행청구를 할 수도 있지만, 이 역시 보증보험 약관에 명시된 사항은 아니어서 기관의 해석에 따라 보증금 지급이 불가능해질 수도 있다”고 했다. 이어 “경매대금까지 부담할 자금여력이 없는 세입자는 사실상 보증금을 돌려받을 길이 막혔다고 봐야한다”고 했다. /김리영 땅집고 기자 rykimhp206@chosun.com


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