신간 '부의 이전'은 유튜브 채널 '두꺼비 세무사'로 활동하는 장원세무소의 이장원 세무사가 부자들의 증여·상속 트렌드와 절세 비법을 분석한 책이다. 증여와 상속을 앞두고 꼭 알아두어야 할 점들을 다양한 상담 사례를 통해 제시했다.

[땅집고] 부담부증여는 배우자나 자녀에게 부동산 등 재산을 증여할 때 증여재산에 담보된 전세보증금이나 주택담보대출과 같은 채무를 포함해 증여하는 걸 의미한다. 이렇게 재산과 채무를 함께 증여하면 증여세를 산정할 때 채무를 차감하기 때문에 절세수단으로 활용할 수 있다. 다만 채무 부분에 대해서는 수증자에게 유상 양도한 것으로 봐 증여자가 채무액에 해당하는 양도소득세를 납부해야 한다.

다만 부담부증여가 무조건 절세를 보장하는 건 아니다. 증여세, 양도세, 취득세까지 복잡하게 얽혀 있는 세법으로 인해 무작정 부담부증여를 진행했다간 일반 증여세보다 더 많은 세금을 내야 할 수 있다.

주택 부담부증여를 고려하고 있다면 다음 몇 가지 사항을 확인해봐야 한다.

①증여자가 다주택자라면 양도세 부담을 따져봐라

부모가 1가구 1주택자라서 비과세 적용이 가능하거나 양도차익이 없는 상황에서 독립한 자녀에게 주택을 부담부증여하면 양도세 부담이 적기 때문에 최선의 절세 방법이 될 수 있다. 하지만 부모가 다주택자라면 얘기가 달라진다. 다주택자인 부모가 양도차익이 큰 주택을 부담부증여하게 되면 장기보유특별공제에서 배제되고 중과세율이 적용되면서 양도세 부담이 확 늘어나게 된다.

부담부증여는 가족 구성원 간의 내부거래이므로 타인에게 양도할 때와는 다르게 외부 유입 자금이 없다. 따라서 고액의 양도세를 납부할 여력이 없다면 부담부증여에 앞서 고민해봐야 할 필요가 있다. 다만 2022년 12월 현재는 윤석열 대통령의 공약 이행 사항으로 보유기간이 2년 이상인 주택에 한해 한시적으로 양도세 중과가 배제되고 있기 때문에 이를 활용해 볼 수 있다.

②취득세 중과율을 감당할 수 있는지 고려하라

조정대상지역 내 다주택자의 취득세는 증여를 진행할 때 필수적으로 검토해봐야 할 사항이다. 취득세액 차이가 1억원 이상인 경우가 빈번하게 발생하기 때문이다.

일반 증여 시 부모가 2주택 이상 보유한 상황에서 조정대상지역 내 공시지가 3억원 이상의 주택을 증여한다면 취득세율은 12.4%(전용면적 85㎡ 초과는 13.4%)에 달한다. 일반 증여세율인 4%에 비해 세 부담이 3배 이상 증가하는 셈이다.

부담부증여 방법에서 취득세는 채무 부담 부분과 증여 부분을 나눠 부과되는데 자녀가 매매 취득하는 채무 부분은 자녀의 상황에 따라, 증여 부분은 부모의 상황에 따라 결정된다. 또한 채무를 승계하는 자녀가 경제 능력이 없다면 매매 취득에 따른 취득세율 대신 증여취득세율을 적용받는다. 따라서 증여자와 수증자의 상황에 따라 적용되는 중과세율을 감당할 수 있는 지 여부를 잘 따져보고 결정하는 것이 좋다.

③자녀의 납부 여력을 따져봐라

일반 증여를 하게 되면 증여세와 취득세를 자녀가 혼자 납부해야 한다. 하지만 부담부증여를 하게 되면 채무 승계부분의 양도세는 자녀가 아닌 부모의 몫이 된다.

하지만 부담부증여를 받는 자녀가 경제적 능력이 미비하다면 그럼에도 세금에 대한 부담이 클 수 있다. 이 경우 취득세를 우선순위로 마련해야 한다. 취득세 납부 없이는 부동산 등기를 마칠 수 없기 때문이다. 만약 자녀의 경제적 능력이 부족하다면 조부모로부터의 증여를 통해 재원을 마련하는 방법도 있다.

증여세의 경우 세금을 나눠내는 연부연납을 활용할 수 있다. 증여세액이 2000만원이 넘는 경우에는 연부연납 신청서를 제출하거나 신청 세액에 상당하는 납세 담보를 제공하면 허가를 통해 최대 5년간 세금을 나눠낼 수 있어 부담을 줄일 수 있다.

④근저당권 승계가 가능한지 검토하라

부담부증여에 앞서 주택근저당권 승계 가능 여부가 무엇보다도 가장 중요하다. 정책이 바뀌는 상황에서 주택담보대출비율(LTV)와 총부채원리금상환비율(DSR0 비율이 계속 낮아지는 데다 자녀의 신용도에 따라 근저당권 승계가 불가능하거나 일부만 가능하다는 통보를 받을 수 있다. 근저당권 승계가 되지 않으면 예상했던 세액보다 더 내야 하거나 아예 불가능할 수 있으므로 확인해봐야 할 필요가 있다.

⑤최적의 절세 플랜을 마련할 수 있는 적정 채무액을 찾아라

부담부증여의 핵심은 본인과 부모 간에 발생하는 세 가지 세액에서 가장 절세 효과가 큰 채무액을 찾는 것이다. 승계되는 채무액에 따라 세액 차는 천차만별로 벌어지게 되는데 세무 전문가와의 컨설팅을 통해 임대보증금과 근저당권 등 채무 조정 여부 및 조정시기를 확인하고 진행하는 게 최적의 절세 방법이 될 수 있다.

⑥채무 사후 관리를 주의하라

부담부증여로 인정받기 위해 수증자의 자력으로 변제가 가능한지에 대한 판단은 부담부증여가 진행된 이후에도 이뤄진다. 세무서에서 채무 사후관리를 통해 수증자가 아닌 타인이 대신 채무를 변제한 상황을 포착하면 증여세 추징을 당할 수 있기 때문에 조심해야 한다. 따라서 추후 자녀의 채무를 부모가 몰래 변제하는 꼼수가 통하지 않는다는 걸 알아둬야 한다.

⑦건강보험료를 염두에 두어라

소득이 없는 자녀는 보통 부모의 피부양자로서 건강보험료 대상에서 제외되지만 증여받은 주택으로 인해 사업자등록이 되거나 소득이 발생하면 지역가입자로 건보료가 부과될 수 있다.

/글=장원세무사 대표 이장원 세무사. 편집=배민주 땅집고 기자 mjbae@chosun.com


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