세무사·공인중개사 자격증을 보유하고 유튜버(공셈TV)로 활동하는 공찬규 케이에스세무회계 대표 세무사가 ‘부동산 절세 성공법칙’(황금부엉이)를 펴냈다. 책의 주요 내용을 발췌해 다주택자를 위한 양도세, 보유세, 임대 소득세 등의 절세 전략을 소개한다.
[땅집고] 양도세는 부동산 종류에 관계없이 토지, 상가, 주택 등 동일한 연도에 처분한 모든 부동산의 이익과 손실을 통산해 계산한다. 한 부동산에서 큰 양도손실이 발생했는데, 다른 부동산에서 작은 양도차익이 생겼다고 해서 양도세를 중과하는 건 과세형평에 맞지 않다고 보는 것이다. 때문에 부동산을 두 채 이상 처분할 계획인 다주택자는 각 부동산이 이익을 본 부동산인지 손해를 본 부동산인지에 따라 매도 계획을 달리 세워야 양도세 절세효과를 극대화할 수 있다.

④ 손해 본 부동산과 중과주택, 같은 해 함께 처분하기

우선 손실을 본 부동산과 이익을 본 부동산을 각각 하나씩 처분할 계획이라면 두 부동산을 한 해에 처분하는 것이 절세효과가 있다. 다주택자 중과세율이 적용되는 주택과 기본세율이 적용되는 상가와 같이 적용되는 양도세율이 달라도 이익과 손실의 통산이 가능하기 때문이다. 예를 들어 1억 투자 손실이 발생한 상가와 2억 투자 이익이 발생한 중과대상 주택을 같은 연도에 처분한다고 했을 때 상가에 대한 손실 1억을 제외하고 나머지 1억에 대해서만 주택 양도세가 부과된다.

손실이 난 상가와 이익을 본 주택 중 어떤 것을 먼저 처분하는지 순서와 상관 없이 납부할 양도세는 같다. 손실이 난 상가를 먼저 처분했다면, 이익이 난 주택을 양도할 때 상가손실을 적용해 양도세를 적게 낼 수 있다. 만약 이익이 난 주택을 먼저 처분했다면 양도 차익 2억에 대한 양도세를 낸 후 나중에 손실이 난 상가를 처분하면서 기납부한 양도세를 환급받을 수도 있다. 만약 각 부동산의 손실과 이익을 합산하지 않고 독립적으로 신고했다면, 다음해 5월 양도소득세 확정신고를 해 양도세를 환급받을 수도 있다.

다만 부동산 투자손실에 대해서는 손실이 난 부동산을 처분한 당해연도에만 이익과 통산할 수 있고, 다음 연도로 이월해 적용해 주지 않는다는 점을 주의해야 한다. 예를 들어 2022년에 손실 난 토지를 양도하고, 그 다음 해인 2023년에 중과대상 주택을 양도하면 토지의 투자손실과 주택의 투자이익이 통산되지 않는다. 때문에 양도세를 절세하기 위해 투자손실이 발생한 부동산과 이익이 발생한 부동산을 반드시 동일한 연도에 처분해야 한다.

⑤ 이익 본 부동산 1년에 1채씩만 양도하기

만약 샀을 때보다 집값이 올라 양도차익을 볼 수 있는 주택을 2채 이상 처분할 계획을 갖고 있다면 각각 다른 해에 처분하는 것이 절세 효과가 크다. 비조정대상지역에 있는 양도차익이 1억원인 주택 1채를 양도하면 양도소득세 과세표준은 35%이고, 양도세는 약 1920만원이 발생한다.

만약 같은 사람이 비조정대상지역에서 양도차익 1억원인 주택 2채를 같은 해에 양도하면 양도세는 얼마일까? 두 번째로 양도하는 주택은 기본공제 250만원이 적용되지 않아 양도세가 2000만원이 된다. 여기에 동일한 해에 2채 이상 양도했으므로 다음해 5월에 양도세 확정신고 의무가 생긴다. 게다가 한 해에 발생한 양도차익이 2억원(1억원+1억원)이라 양도세 과세표준도 올라 양도세 1640만원이 추가로 발생하게 된다.

다만 동일한 연도에 양도차익이 발생한 부동산을 2채 이상 양도했어도 기본세율이 적용될 경우 오히려 양도세가 줄어들 수 있다. 예를 들어 양도차익 1억의 조정지역 주택(3주택자 중과세율+30% 적용) 2채를 각각 처분하면 각각의 양도세는 4800만원이 넘고, 총양도세는 9850만원 정도가 발생한다. 그런데 양도차익 1억원인 부동산 2채를 한 해에 처분하면 양도세를 합산해 계산하기 때문에 2억원에 대해 기본세율을 적용한다. 2억원에 대한 기본세율을 적용했을 때 양도세는 5560만원이라 오히려 양도세가 줄어들게 된다.

⑥ 양도세 중과 주택은 증여하거나 용도 변경하기

양도세 중과 주택을 증여하는 것도 양도세 절세 방법이다. 배우자에게 증여할 경우 6억원까지 증여세가 공제되기 때문에 양도세 절세방법으로 흔하게 활용된다. 예를 들어 양도세 중과 주택의 취득가액이 1억원인 조정지역 주택인데 이 주택이 시가 6억으로 올랐다면 양도차익이 5억원이라, 다주택자 중과세율까지 적용했을 때 최대 3억2000만원 이상의 양도세가 부과된다. 하지만 이 주택을 배우자에게 시가 6억으로 증여한 후 양도하면 양도세가 한 푼도 나오지 않는다.

다만 직계존비속이나 배우자로부터 증여받아 취득한 부동산은 5년 이상 보유한 후에 양도해야 증여받은 시가가 취득가액으로 인정된다. 2023년부터 증여받는 부동산은 5년에서 10년으로 의무보유기간이 연장된다. 그러니 양도세를 절세하기 위해 직계존비속이나 배우자에게 부동산을 증여할 계획이라면 2022년 안에 하는 것이 유리하다.

또 다주택자 양도세보다 증여 시 증여세와 증여취득세가 더 많이 발생할 수도 있다는 점을 주의해야 한다. 증여 취득세율이 12%이므로 일반적으로 공시가격 3억 이하의 주택을 증여공제금액이 가장 높은 배우자에게 증여한다면 절세 효과가 크다.

처분하려는 양도세 중과세율 적용 주택이 상가주택이거나 오피스텔이라면 용도를 변경해 처분하는 것도 절세 효과를 극대화할 수 있는 방법 중 하나다. 조정대상지역의 상가주택을 근린생활시설로 용도변경하거나 주거용 오피스텔을 업무용 오피스텔로 사용 후 양도한다면 주택이 아니라서 다주택자 중과세를 피할 수 있다.

다만 양도세에서는 공부상 용도변경을 했어도 실제로 주거용으로 사용하면 주택으로 보기 때문에 주거용으로 사용하지 않았다는 증빙 자료를 마련해둬야 한다. 상가로 사용했다는 것을 입증하려면 기본적으로 임대사업자로 사업자등록이 되어 있어야 하고, 월세에 대한 세금계산서 발행내역도 필요하다. 세입자도 해당 업종에 맞는 사업자등록이 되어 있다면 더 확실한 증빙자료로 사용될 수 있다.

상가주택으로 증빙하기 위해 하지말아야 할 행동도 있다. 우선 건물주든 세입자든 그 건물에 전입신고를 하면 안 된다. 전입신고한 사실이 세무서에 포착되면 바로 주택으로 간주할 수 있다. 양도 직전에 용도를 변경하는 것도 피해야하는 행동 중 하나다. 특히 최근 주택 용도변경으로 세금을 회피하는 사례가 늘어서 국세청이 주시하고 있는 만큼 용도변경시 양도세 회피 목적으로 국세청의 의심을 받기 쉽다. /글=공찬규 케이에스세무회계 대표 세무사, 정리=전현희 땅집고 기자

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