[땅집고] 앞으로 서울에서 아파트지구 개발기본계획을 지구단위계획으로 전환하는 경우, 용적률·높이·용도 등 규제를 완화받아 재건축 사업에 속도를 낼 수 있을 전망이다. 더불어 아파트지구는 과거의 도시관리개념인 점을 감안해 단계적으로 폐지한다.

서울시는 이 같은 내용을 담은 ‘아파트지구 지구단위계획 전환지침’을 본격 적용한다고 9일 밝혔다.

아파트지구는 1970년대 아파트를 대량 공급하기 위해 1976년 도시계획법에 따라 도입한 개념이다. 대규모 아파트를 짓는 데 방점을 둔 탓에 토지용도 구분이 경직됐다는 지적이 잇따랐다. 실제로 근린생활시설 확충 등 다양한 주거 필요성을 충족시키는 데 한계가 있었다. 결국 2003년 국토계획법에서 삭제됐다.

서울시는 2017년 아파트지구를 일괄 폐지하고, 이를 종합적 도시관리체제인 지구단위계획으로 전환하기 위한 지침을 지난해 수립한 바 있다. 이어 주택공급을 본격적으로 확대하고 재건축 사업을 활성화하기 위해 용적률·높이·용도 등과 관련한 규제를 추가로 완화하기로 한 것이다.

이번에 변경된 지침에 따르면 개발기본계획상 모든 용지는 ‘획지’로 전환한다. 토지를 입체적이고 복합적으로 이용할 수 있도록 하기 위함이다. 재건축 대상 주택용지는 ‘특별계획구역’으로 지정해 정비계획을 신속하게 수립할 수 있도록 한다.

한강변 주택용지에 일괄적으로 부여했던 ‘공공기여 15%’ 의무 규정은 주변 기반시설 현황 등을 고려해 심의를 거쳐 변경 가능하도록 했다. 꼭 필요한 기반시설을 확보하고, 재건축 사업성도 높이기 위한 목적이다.

아파트지구를 지구단위계획 전환할 때 기존 중심시설용지 역시 위원회 심의를 거쳐 주거용으로 전환할 수 있도록 허용한다. 단 용도를 완화해주는 것이므로 5~10%는 공공기여 하도록 정했다. 최고 높이는 40ｍ까지 완화하는 것을 원칙으로 하되, 입지별 특성을 고려해서 유연하게 적용할 방침이다. 기존에는 중심시설용지는 상업 기능만 허용하고 주거는 불가능한 데다, 높이도 5층 이하로 제한했던 것과 차이난다.

이와 관련해 서울시 관계자는 “최근 재건축 아파트 단지마다 이미 근린생활시설이 허용돼 상업 기능만을 유지할 필요성이 낮아진 점, 현재 중심시설용지의 약 30%가 역세권에 있는 점 등을 고려해서 제도를 개선한 것”이라며 “이번 변경에 따라 앞으로 역세권 복합개발 추진도 가능해질 것”이라고 설명했다.

현재 서울 시내 5개 지구(반포, 서빙고, 청담·도곡, 이촌, 압구정)에 91개 필지가 남아 있는 ‘개발 잔여지’도 비주거와 주거 용도의 복합으로 쓸 수 있도록 허용한다. 최고 높이는 40ｍ까지 가능하다. 중심시설용지·개발 잔여지가 인근 주택단지와 통합해 재건축되거나 일정 규모(5000㎡ 또는 100가구) 이상으로 개발하는 경우라면, 주택용지와 동일한 전환기준을 적용한다.

앞으로 서울시는 아파트지구별로 지구단위계획을 결정하는 시점에 아파트지구 폐지 결정 고시도 함께 내놓을 방침이다. 장기적으로는 아파트지구를 일반 지역과 동일한 도시관리체계로 일원화해서 관리한다.

유창수 서울시 주택정책실장은 “이번 지침 개선과 규제 완화를 통해 14개 아파트지구의 재건축 사업이 효율적이고 유연하게 추진될 것으로 기대한다”고 했다. /이지은 땅집고 기자 leejin0506@chosun.com

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