[입주단지 분석] 경기 성남시 중원구 ‘e편한세상금빛 그랑메종’

[땅집고] 지난 달 30일 입주를 시작한 e편한세상금빛그랑메종. 단지 앞 10여개의 공인중개사사무소에는 잔금을 치르려는 손님으로 북적였다.

외관은 유리벽면인 ‘커튼월룩’으로 마감한 점이 눈에 띄었다. e편한세상금빛그랑메종은 '금광1구역'을 재개발한 단지다. 경기 성남시 중원구 금광동 912 일대 23만3366㎡에 지하 4층~지상 29층 아파트 5320가구 규모로 지어졌다. 성남 구도심 재개발 구역 중 규모가 가장 크다. ▲51㎡ 161가구 ▲59㎡ 771가구 ▲74㎡ 890가구 ▲84㎡ 507가구다. 이 중 임대 908가구, 일반분양은 2382가구다. 시공은 DL이앤씨가 맡았다.

e편한세상금빛그랑메종은 역세권 단지로 서울 주요 업무지구로의 접근성이 좋은 편이고 상업시설, 학교 등 편의시설을 잘 갖추고 있어 재개발 추진 당시에도 선호도가 높았다. 최근 금리가 오르고 이 일대 입주가 이어지자 전세금·매매가가 하락했지만 지난달 14일 조정대상지역에서 해제된 이후 다시한번 수요자들의 관심을 모으고 있다. 다만 단지가 언덕에 지어졌고 도로공사가 내년 5월까지 이어질 전망이라 통행이 다소 불편하다는 점은 감수해야 한다.

■ 학군·인프라 다 갖춰…8호선 연장·위례삼동선 교통 호재도

금광1구역은 국내 최초로 성남시와 한국토지주택공사(LH), 지역주민, 대림산업(DL이앤씨의 전신) 등 민관 합동재개발 방식으로 진행했다. LH가 사업 시행을 맡아 조합설립 과정이 생략되기 때문에 사업 속도가 빠를 것이라고 예상했다. 실제 금광1구역은 2008년 구역 지정 이후 1년만에 2009년 사업시행인가를 받았다. 하지만 아직 일부 도로공사가 진행 중이라 4~6단지 주민들은 도로를 이용하는데 불편을 겪을 예정이다. 도로 공사 주체인 LH 관계자는 “도로에 설치된 지장물 제거 때문에 완공일자가 늦춰졌다”며 “완공 일자는 2023년 5월 쯤으로 예상된다”고 했다. 입주민들은 내년 5월까지 차량을 이용할 때 도로를 우회해야 할 전망이다.

금빛그랑메종은 지하철 8호선 단대오거리역에서 200m 떨어진 역세권이다. 단대오거리역에서 잠실역까지 20분 정도 걸린다. 모란역에서 판교까지 8호선이 연장되면 판교도 10분이면 닿는다. 지난해 발표한 제4차 국가철도망계획에 따라 위례삼동선이 개통하면 신구대사거리역(가칭)이 단지 동측에 들어선다.

금빛 그랑메종에서 2km 정도 거리에 이마트 성남점이 있고 1km 거리에 성남중앙병원이 있다. 학교는 걸어서 다닐 수 있다. 금상초등학교와 단남초등학교를 끼고 있는 이른바 ‘초품아’다. 성남중학교는 500m 정도 떨어져 있다. 단지 내 공립 어린이집도 있다.

■ 단지별 선호도 달라…입지적 장점 뛰어나 수요 몰릴 듯

e편한세상금빛그랑메종은 총 5개 단지로 나뉘며 각 단지별로 선호하는 수요층이 다르다. 우선 1단지는 지하철 단대오거리역에서 가장 가까운 단지라 선호도가 가장 높고 금액도 다른 단지에 비해 비싼 편이다. 다만 이 일대 전세금이 전반적으로 하락 중인 데다 전세대출 금리도 오른탓에 금액 차이가 크지는 않다. 현재 59㎡ 전세금이 3억5000만~3억6000만원 정도에 형성돼 있는데 다른 단지들에 비해 2000만~3000만원 정도 비싸다. 인근 새 아파트인 신흥역 하늘채 랜더스원 59㎡ 전세 시세가 3억5000만~3억8000만원인 것에 비해 3000만원 정도 저렴하다.

단지가 언덕이었던 재개발 구역에 지어졌는데 4단지는 역과 거리가 먼 대신 상대적으로 평평한 편이다. 3단지와 5단지 사이에는 상남초등학교가 자리잡고 있어서 초등학생 자녀를 둔 학부모들의 선호도가 높다.

최근 이 단지는 59㎡ 입주권이 3억3000만원에 거래돼 논란을 빚었다. 하지만 현지 공인중개사사무소 관계자에 따르면 해당 거래는 전세 거래인 사례를 공인중개사가 매매 거래로 잘못 입력한 사례라고 했다.

현재 매매 시세는 59㎡가 7억5000만~7억8000만원, 84㎡가 8억~8억5000만원에 형성돼 있다. 다만 지금 팔면 양도세가 부과되기 때문에 5000여 가구 중 시장에 나와 있는 매물이 50건이 채 되지 않는다. 단지 인근 공인중개사사무소 관계자 A씨는 “2021년 1월 이전에 분양한 단지라 잔금을 치르기 전(분양권 상태)에 매입한지 1년 안에 팔면 양도세가 50%가 부과되고 2년 이상 보유하고 있으면 비과세라 분양권 중에는 거래된 사례가 거의 없다”며 “조정대상지역에서 해제 돼 중과세가 적용되지 않더라도 양도세 일반과세 부담도 지기 싫어한다”고 했다.

전문가들은 이 단지가 최근 매매·전세금 시세가 하락하면서 서울 접근성이 좋다는 입지적 장점 때문에 오히려 실거주 수요의 관심을 받고 있다고 봤다. 이상우 인베이드투자자문 대표는 “이 단지는 규제지역에서 해제되자마자 시장의 관심이 쏠렸던 단지”라며 “이 단지보다 서울 접근성이 상대적으로 떨어지는 수도권 단지들과 매매·전세 시세가 비슷해 당분간 수요가 계속될 것”이라고 전망했다. 김제경 투미부동산컨설팅소장은 “현재 시장이 하락장이고 입주물량이 과다하지만 산업단지(하이테크밸리)가 단지에서 200m 떨어져 있고 단지 바로 앞에 법조단지가 들어서면 직주근접 가치가 높아져 수요가 더 늘어날 것”이라고 말했다./전현희 땅집고 기자 imhee@chosun.com

▶ 꼬마빌딩, 토지 매물은 ‘땅집고 옥션’으로 ☞이번달 땅집고 옥션 매물 확인

▶ 우리집 재산세·종부세·양도세 땅집고 앱에서 단번에 확인하기. ☞클릭!

▶ 국내 최고의 실전 건축 노하우, 빌딩 투자 강좌를 한번에 ☞땅집고M