[땅집고] 서울시에 지난 10년 가까이 적용됐던 아파트 35층 높이 규제가 폐지된다. 이울러 토지 용도지역 체계를 유연하게 개편하는 ‘비욘드 조닝’ 개념도 함께 도입된다.
서울시는 지난달 30일 제12차 도시계획위원회를 열고 이 같은 내용을 담은 ‘2040 서울도시기본계획안’을 원안 가결했다고 1일 밝혔다.
서울도시기본계획이란 서울시가 추진하는 각종 계획의 지침이 되는 최상위 공간 계획이면서, 국토계획법에 따른 법정계획이다. 앞으로 20년 동안 서울시가 지향할 도시 공간의 미래상을 담고 있다.
시는 지난 3월 계획안을 처음으로 발표했다. 이후 공청회와 관련 기관·부서 협의, 시의회 의견 청취 등 관련 절차를 진행해왔다. 이번에 계획안이 도시계획위원회 심의를 통과하면서 사실상 모든 행정절차가 마무리됐다. 앞으로 후속 조치를 거치면 연내 확정·공고될 예정이다.
계획안의 7대 목표는 ▲ 보행일상권 조성 ▲ 수변중심 공간 재편 ▲ 기반시설 입체화 ▲ 중심지 기능 혁신 ▲ 미래교통 인프라 ▲ 탄소중립 안전도시 ▲ 도시계획 대전환 등으로 정해졌다.
세부 내용을 보면, 먼저 종전 2030 서울도시기본계획에 명시됐던 높이 기준인 ‘주거용 건축물의 높이 35층 이하’가 삭제된 점이 가장 눈에 띈다. 개별 정비계획 심의 단계에서 지역 여건에 맞는 층고를 허용해 새로운 스카이라인을 유도한다는 방침이다. 다만 한강 인근 아파트 층고를 15층으로 제한하는 규정은 기존대로 유지한다.
도시계획의 기본 틀인 용도지역 체계를 전면적으로 개편하는 개념인 ‘비욘드 조닝’(Beyond Zoning)이 도입된다. 비욘드 조닝을 적용하는 경우 주거·상업·공원 등 땅의 용도를 구분하지 않고, 어떤 용도를 넣을지 자유롭게 정할 수 있어 유연하고 복합적인 개발이 가능해진다.
계획안에는 보행권(도보 30분 이내) 안에 일자리·여가문화·수변녹지 등을 함께 조성하는 공간 개념인 ‘보행 일상권’도 담겼다. 이 밖에 지상 철도 구간을 단계적으로 지하화해 지상 공간을 활용하는 내용도 있다.
조남준 서울시 도시계획국장은 “2040 계획이 확정되면 유연한 도시계획 체계로 전환이 가능해질 것”이라며 “계획안이 하위 분야별 계획과 시정 운영의 지침 역할을 해, 시민의 삶의 질과 서울시 도시경쟁력을 높일 수 있을 것으로 기대한다” 했다.
이번 심의에선 ‘2030 서울시 도시·주거환경정비기본계획안(도시정비형 재개발사업 부문)’도 수정 가결됐다. 도시·주거환경정비기본계획이란 상업·준공업·준주거지역을 대상으로 도시정비형 재개발사업의 기본방향을 제시하는 시 차원의 법정계획을 말한다.
계획안은 ▲ 중심지 기능 복합화 ▲ 녹색도시 조성 ▲ 직주혼합도시 실현을 위한 정비구역 확대와 건축규제 완화 등을 골자로 한다.
먼저 도심부는 동대문 일대를 정비예정구역으로 재지정하고, 도심부 외 지역은 11곳을 정비가능구역으로 지정한다. 지역별로 육성·촉진하고자 하는 용도를 도입할 경우 용적률 인센티브를 부여한다. 약 40년 동안 동일하게 유지됐던 구역별 부담률은 현황 여건에 맞게 재정비하기로 했다.
도심부에는 민간 대지 내 지상부 중 시민이 자유롭게 이용할 수 있는 ‘개방형 녹지’ 개념이 새로 도입된다. 정비사업을 진행하는 경우 대지 내 30% 이상을 개방형 녹지로 의무적으로 조성하는 것을 원칙으로 하되, 기존에 90ｍ 이하로 경직돼있던 높이 기준을 완화해주는 식이다. 공개공지(일반 시민에게 개방되는 공적 공간) 초과 조성에 따른 용적률 및 높이 인센티브도 준다.
도심부에 공동주택, 오피스텔, 도시형생활주택, 코리빙하우스, 셰어하우스 등 다양한 도심형 주거유형을 도입하는 경우에도 허용용적률, 주차기준 완화 등 인센티브를 지원한다.
여장권 서울시 균형발전본부장은 “이번 기본계획으로 2040 서울도시기본계획, 녹지생태도심 재창조전략 등 시 주요 정책에 대한 실행 수단을 마련했다”고 했다. /이지은 땅집고 기자 leejin0506@chosun.com
▶ 꼬마빌딩, 토지 매물은 ‘땅집고 옥션’으로 ☞이번달 땅집고 옥션 매물 확인
▶ 우리집 재산세·종부세·양도세 땅집고 앱에서 단번에 확인하기. ☞클릭!
▶ 국내 최고의 실전 건축 노하우, 빌딩 투자 강좌를 한번에 ☞땅집고