땅집고는 소비자의 알 권리를 위해 ‘분양 광고가 말하지 않는 사실과 정보’만을 모아 집중 분석하는 ‘디스(This) 아파트’ 시리즈를 연재한다. 분양 상품의 장·단점을 있는 그대로 전달한다.

[디스 아파트] 서울 강동구 둔촌주공 재건축 ‘올림픽파크포레온’

[땅집고] ‘단군 이래 최대 재건축’, ‘분양시장 최대어’.

1만2000여가구 매머드급 규모의 서울 강동구 둔촌주공 재건축 아파트에 따라붙는 수식어들이다. 둔촌주공이 12월 드디어 분양에 나선다.

새 단지명은 ‘올림픽파크포레온’이다. 기존 5930가구가 지하 3층~지상 35층, 85개동, 총 1만2032가구로 탈바꿈한다. 이 중 일반분양 물량은 4786가구다. 12월 5일 특별공급을 시작으로 6일 1순위 청약을 받는다.

그동안 조합과 시공단이 공사비 문제를 두고 갈등을 겪느라 공사가 6개월여 간 일시 중단 되는 등 진통 끝에 분양하는 만큼, 이 아파트 공급을 기다려온 예비청약자들이 적지 않다. 다만 일반 분양하는 주택 중 비선호 평면이 적지 않고, 34평(전용 84㎡) 기준 분양가가 12억원을 넘겨 중도금 대출이 불가능해 당첨을 원한다면 청약 전략을 잘 짜야 한다.

■지하철 5·9호선 역세권인 ‘강남 4구’ 입지

‘올림픽파크포레온’은 서울 부동산 시장에서 ‘강남 4구’로 묶이는 강동구 중 둔촌동 입지다. 단지 서쪽으로 5호선 둔촌동역, 남쪽으로 9호선 둔촌오륜역을 끼고 있다. 다만 총 1만2000여가구에 달해 동 위치에 따라 지하철역까지 이동시간이 천차만별이다. 예를 들어 321동은9호선 둔촌오륜역 1번 출구와 맞닿은 초역세권이지만, 409동 입주민이라면 같은 역까지 10분 이상은 걸어야 도착할 수 있다.

지하철을 이용하면 9호선 둔촌오륜역에서 30여분이면 강남권, 50분 정도면 여의도역에 도착한다. 5호선 둔촌동역에선 30분 정도 이동하면 광화문역에 갈 수 있다. 걸어서 통학 가능한 학교도 여럿 있다. 둔촌초(예정), 위례초(예정), 동북중·고, 보성중·고 등이다.

■84㎡E ‘옆집뷰’, 소형주택 ‘복도식 아파트’ 논란

1만2000여가구 중 일반분양 물량은 4786가구다. 주택형별로 보면 ▲29㎡ 10가구 ▲39㎡ 1150가구 ▲49㎡ 901가구 ▲59㎡ 1488가구 ▲84㎡ 1237가구 등이다. 주택시장에서 선호도가 가장 높은 34평(84㎡)과 25평(59㎡)이 전체 분양 물량의 절반 이상을 차지한다.

59㎡ 평면은 A~E타입 5개, 84㎡는 A~H타입 총 8개로 구성한다. 이 중 4베이 판상형이면서 남향으로 배치하는 A타입 인기가 가장 뜨거울 것으로 보인다. 다만 일반분양하는 84㎡A타입 최고 층수가 5층에 불과하다. 더 높은 6~35층 주택은 이미 조합원들이 선점했기 때문이다. 조망이 좋은 고층 주택일수록 집값도 높은 점을 감안하면 아쉽다는 말이 나온다. 반면 타워형 설계를 적용한 E타입은 모든 층이 일반분양으로 풀리기 때문에 고층 당첨을 노려볼 수 있다.

다만 84㎡ E타입에 청약한다면 ‘옆집 주방 뷰’를 피할 수 없을 전망이다. E타입 주택끼리 주방창을 두고 맞붙어있는데, 두 주택 간격이 1.5~2m 정도에 불과할 정도로 가까워 창을 통해 이웃집 내부가 다 보이는 구조라서다. 59㎡ C타입도 마찬가지다. 모든 주택이 앞서 84㎡E타입과 마주보는 구조여서 사생활 침해 논란이 제기될 수 있다.

다만 둔촌주공 조합과 시공단은 이 같은 주택형이 오히려 특화설계를 적용한 것이라고 주장한다. 타워형인 두 주택형을 4베이로 만들고 거실-부엌 맞통풍 기능을 넣기 위해, 당초 딱 붙어있는 두 동에 간격을 주고 주방 쪽에 창을 낸 것이라는 설명이다. 하지만 사생활 침해 논란을 잠재우기 위해 각 주택형 주방창·세탁실창은 에칭(불투명) 유리로 시공될 예정이다.

원룸형인 29㎡와 투룸형인 39~49㎡도 모두 2074가구다. 청약 가점이 낮거나 자금 사정이 넉넉지 않다면 이 평수에 청약해 당첨을 노려볼 수 있다. 다만 소형 주택은 모두 ‘복도식 아파트’로 지어지는 점을 감안해야 한다.

■3.3㎡당 평균 분양가 3829만원…34평 중도금 대출 불가

‘올림픽파크포레온’ 평균 분양가는 3.3㎡(1평)당 3829만원으로 책정됐다. 84㎡는 모든 주택형 분양가가 12억원을 돌파해 중도금 대출을 받을 수 없게 됐다.

주택형별 분양가는 ▲29㎡ 4억9300만~5억2340만원 ▲39㎡ 6억7360만~7억1520만원 ▲49㎡ 8억2900만~8억8100만원 ▲59㎡ 9억7940만~10억6250만원 ▲84㎡ 12억3600만~13억1280만원 등이다.

여기에 발코니는 무조건 확장해야 해서 추가비용이 불가피하다. 소형 주택의 경우 확장비가 134만~462만원 정도지만, 59~84㎡는 1000만원 이상으로 만만치 않다. 가장 비싼 84㎡ F타입은 발코니 확장비가 1840만원에 달할 정도다.

주변 시세와 비교했을 때 인근 800가구 규모 ‘둔촌푸르지오’ 84㎡가 올해 2월 13억3500만원에 팔렸고, 이달 둔촌주공 코 앞 거리에 분양한 ‘더샵파크솔레이유’ 최고 분양가가 13억2433만원이었다. ‘올림픽파크포레온’ 분양가가 12억3600만~13억1280만원인 점을 고려하면, 청약에 당첨되더라도 수억원 차익을 거둘 수 있는 ‘로또’라고 보기는 어렵다는 결론이 나온다. 또 전매제한 8년, 의무거주기간 2년을 적용하기 때문에 빠른 기간 내 집을 파는 것도 불가능하다.

그럼에도 업계에선 ‘올림픽파크포레온’에 10만명 이상이 청약할 가능성이 있으며, 100%계약까지도 문제 없을 것이라고 예측한다. 박지민 월용청약연구소 대표는 “서울 새아파트 공급이 귀한 상황에서 이번 둔촌주공에 청약하지 않는다면 별 다른 대안이 없기 때문”이라며 “당첨 가점 커트라인을 예상해보면 소형주택이 50점대 후반에서60점에 초중반, 59㎡가 60점대 중후반, 84㎡가 50점대가 될 것으로 본다”고 했다. 이어 그는 “앞으로 반포나 한남 등 황금입지에 분양 예정인 단지들이 남아있는 점을 고려할 때 70점대 고가점자라면 둔촌주공에 청약 통장을 쓰기 아까울 수 있지만, 이들 단지가 언제 분양할지 미지수인 점이 문제”라고 했다. /이지은 땅집고 기자 leejin0506@chosun.com

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