[땅집고] “건축주가 건물 관리시 필요한 모든 정보를 알 수 없습니다. 이를 알려줄 전문가와 관계를 맺는 것이 더욱 중요한 시대가 됐습니다. 노하우(Know-how)가 중요했던 시대가 가고 이른바 ‘노후’(Know-who)가 중요한 시대가 온 것입니다.”

상업용 부동산 자산관리 전문가인 이충묵 더트웰브PMC 대표는 “부동산 임대업은 원자재가 들어가는 산업이 아니고 정보로부터 부가가치가 창출되는 업종인 만큼 고급 정보를 알려주는 전문가를 알고 있는 것이 중요하다”며 “특히 상업용 부동산은 소유자와 시세가 정형화돼 있지 않고 정보가 비대칭적이어서 전문가를 ‘내 편’으로 만들어야 한다”고 말했다.

이 대표는 땅집고가 오는 29일 개강하는 ‘중소형빌딩 자산운영관리 설루션 6기 과정’에서 ‘내 건물의 가치 상승을 위한 임차인 찾기’와 ‘자산가치 극대화를 위한 내 건물 MD와 운영’을 주제로 강의한다. 이 대표는 건물 운영 수익을 극대화하기 위해 지속적으로 전문가 조언을 받아야 한다고 강조했다.

그 이유는 우선 건물을 운영할 때 필요한 전문 지식을 지속적으로 업데이트해야 하기 때문이다. 이 대표는 “세금과 소방·전기 같은 설비는 건물을 운영할 때 비용으로 처리되는 부분인데 건축주가 매년 달라지는 세제나 소방법을 알기는 어렵다”며 “법안이 개정될 때마다 해당 분야에 대해 물어볼 수 있을 만한 전문가들과 지속적으로 연락을 취해야 바뀌는 법률에 미리 대응할 수 있다”고 말했다.

건물 운영시 예상치 못한 비용을 줄이기 위해서도 전문가 조언이 필요하다. 대표적으로 임차인과 법률 소송, 분쟁 등이 있다. 분쟁이 발생할 경우 임대차 계약서에 따라 임대인의 의무, 권리 등이 달라질 수 있기 때문에 임대차 계약 시 전문가의 조언에 따랐을 때 비용을 줄일 수 있다.

예를 들어 새로 입주하는 임차인 A씨와 맺은 임대차 계약서에 ‘임대차 계약이 끝나고 원상복구 해야 한다’는 내용이 있다고 가정해 보자. 그런데 A씨는 임대차 계약 기간이 끝나고 내부 인테리어를 그대로 두고 퇴거하겠다고 했다. 이유는 A씨가 임차 계약을 했을 당시 이전 임차인의 인테리어를 그대로 사용한다고 했고 A씨 기준에서 원상복구는 A씨 입주 시점의 인테리어가 기준이 된다는 것이다.

이 경우 임대인은 A씨에게 원상복구를 요구할 수 없다. 당연히 원상복구 비용도 임대인이 부담해야 한다. 임대인이 A씨에게 인테리어 이전의 원상복구를 요구하려면 임대차 계약서 작성 당시 특약 사항에 ‘임대차 계약이 끝나고 ‘준공 상태’로 원상복구 해야 한다’는 내용을 기입해야 했다. 이 대표는 “‘준공상태’라는 어구 하나가 빠지는 바람에 임대인이 1000만원 가까운 원상복구 비용을 부담한 사례”라며 “임대차 계약서 작성 당시 법률 전문가 조언을 받았더라면 불필요한 비용을 아낄 수 있었을 것”이라고 말했다. 이 대표는 “최근에는 임대차 분쟁 관련 소송에서 특약사항은 제외하고 본 계약서만 검토하는 경우가 많아 본 계약서에 중요 내용을 명시해야 한다”고 했다.

전문가 도움을 받으면 건물 규모별 적합한 임차인을 구해 수익을 극대화할 가능성이 높다. 연면적 600㎡가 채 안되는 4~5층 규모 중소형 건물은1층에 수익률이 안정적인 업종을 들이는 데 힘써야 한다. 1층이 건물 전체 임대 수익에서 차지하는 비중이 나머지 층에 비해 높은 데다 1층을 기준으로 2~4층의 임대료가 결정되기 때문이다. 이 대표는 “통상적으로 연면적 5000㎡를 초과하는 대형 빌딩의 경우 건물 PM(전문매니저)이 따로 있는 반면 중소형 빌딩에는 없는 경우가 많다”며 “중소형 빌딩은 경험 많은 상업용 부동산 에이전트나 금융권 PB에게 조언을 구하는 것이 임차 수익을 극대화할 수 있는 빠른 방법”이라고 했다. /전현희 땅집고 기자