[땅집고] 앞으로 임대차 계약을 맺는 임차인은 임대인의 담보대출 현황, 세금 체납내역 등을 미리 확인할 수 있다. 깡통전세 피해를 최소화하기 위해 소액임차인의 범위와 최우선변제금 범위를 확대하기로 했다.

국토교통부는 21일 법무부화 함께 깡통전세, 전세사기를 방지하기 위한 임대차 제도 개선 방안을 발표했다.

대책에는 ▲선순위 임차인 정보 및 체납정보 확인권 신설 ▲소액임차인 범위 확대 및 최우선변제금액 상향 ▲주택임대차표준계약서 개정 후 관리비 항목 신설, 계약체결 후 입주 전 임대인의 담보권 설정금지 특약 신설 등의 내용이 담겼다.

국토부는 임차인이 임차 예정인 주택의 선순위 임차인 정보와 체납정보 확인 권한을 신설한다. 현행법상 임차인이 되려는 사람은 임대인의 동의를 받아 해당주택의 확정일자 부여일, 차임 및 보증금, 임대차 기간 등의 임대차 정보를 요청할 수 있다.

하지만 임대인에게 동의를 요구할 수 있는지가 불분명하고, 요구하더라도 임대인이 거부하면 확인이 불가능했다. 개정안에 따라 임차인이 되려는 자가 임대인에게 선순위보증금 등 정보제공을 요구할 경우 임대인이 이를 동의할 것을 의무화한다.

다만, 임대인의 입장을 고려하여 납세증명서의 제시를 거부할 수 있는 정당한 사유가 있는 경우에는 거부할 수 있도록 한다. 임대인이 납세증명서를 제시할 수 없거나 제시하려 하지 않는 경우에는 임차인이 되려는 사람이 직접 과세관청에 체납사실을 확인할 수 있다.

최근 부동산 가격의 하락으로 전세보증금을 회수하지 못할 가능성이 높아지면서 ‘주택임대차보호법’ 시행령 일부 개정해 최우선변제를 받을 소액임차인의 범위와 최우선변제금을 상향 조정한다.

각 권역별로 소액임차인의 범위를 일괄 1500만원 상향했고, 최우선변제금액을 일괄하여 500만원 상향한다. 최우선변제를 받을 수 있는 임차인의 범위가 확대되고 최우선변제 받을 금액이 증액되므로 소액임차인과 같은 주거약자 보호가 강화될 전망이다.

이와 함께 임대차 계약체결 후 세입자가 입주 전까지 기간 공백을 악용해 임대인이 담보권을 설정하는 행위도 주택임대차표준계약서에 특약으로 명시해 금지한다.

현행법상 임차인의 대항력이 생기는 시점은 주택의 인도와 주민등록(전입신고)을 마친 다음 날이다. 일부 임대인이 이 점을 악용해 계약 직후부터 전입신고 하는 날까지 사이에 다른 사람으로부터 돈을 빌리고 저당권을 설정해 줄 경우 임차인이 보증금을 회수하지 못할 수 있다.

이에 국토부는 주택임대차표준계약서를 개정해 임차인이 전입신고를 하기로 한 다음 날까지 임대인이 저당권 등 담보권을 설정할 수 없다는 조항과, 그 위반시 임차인에게 해제·해지권과 손해배상청구권이 인정된다는 점을 명시한 특약사항을 추가했다.

개정안이 통과되면 임대차계약을 체결하려는 사람은 계약 전 자신보다 먼저 보증금을 받게 될 선순위 임차인 정보 및 임대인의 체납사실 등을 확인할 수 있게 되어 전세피해를 예방할 수 있다.

국토교통부 관계자는 “입법예고 기간 동안 ‘주택임대차보호법’ 및 동법 시행령의 최종 개정안을 확정한 후, 법제처 심사 및 차관‧국무회의를 거쳐 내년 초 법률안은 국회에 제출하고 시행령안은 공포‧시행할 것”이라고 했다. /전현희 땅집고 기자 imhee@chosun.com

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