[땅집고] 정부가 부동산 금융 규제를 대폭 완화하면서도 총부채원리금상환비율(DSR) 규제만큼은 계속 유지하기로 한 것을 두고 시장의 반응이 엇갈린다. 주택담보대출비율(LTV) 규제 완화와 함께 DSR도 풀어야 한다는 주장과 DSR 규제를 완화할 경우 부채위험이 커져 현행을 유지하는 것이 낫다는 시각이 팽팽히 맞서고 있는 것이다.

정부는 다음달 1일부터 ‘LTV 규제 완화 방안’을 시행한다. 이에 따라 규제지역 내 무주택자와 1주택자(일시적 2주택자 포함)의 LTV 상한이 기존 20~50%에서 50%로 일원화된다. 게다가 국토부는 지난 10일 서울과 과천, 경기도 성남(분당·수정), 하남, 광명을 제외한 전 지역을 부동산 규제지역에서 해제했다. 규제지역에서 굴리면 LTV가 70%로 완화된다. 그동안 금지됐던 15억원 초과 아파트 주택담보대출도 허용된다. 서민·실수요자(부부합산 연소득 9000만원 이하)는 규제지역에서도 LTV를 70%까지 허용하고, 대출한도도 4억원에서 6억원으로 늘어난다.

하지만 차주별 DSR 규제를 현행대로 시행한다면 금리가 올라 대출 가능 금액은 오히려 줄어드는 것으로 나타났다. DSR은 개인이 보유한 모든 가계대출의 원리금상환액 합계가 연소득에서 차지하는 비율을 뜻한다. 금융당국은 올 7월부터 총대출액이 1억원을 넘으면 연간 원리금상환액이 연소득의 40%를 넘을 수 없게 제한하는 DSR 3단계 규제를 시행하고 있다.

예를 들어 연봉이 6000만원인 A씨의 경우 DSR 40%를 적용했을 때 연간 원리금상환액이 2400만원(월 200만원)을 넘을 수 없다. 대출금리가 연 5%일 땐 최장 30년 만기를 적용하면 A씨가 받을 수 있는 주택담보대출은 최대 약 3억7000만원이다. 하지만 추후 금리가 9%대로 오르면 대출한도는 2억4000만원으로 1억3000만원이 줄어든다. 갚아야 할 이자가 늘어날수록 상대적으로 빌릴 수 있는 금액도 줄어드는 것이다.

이에 따라 LTV 규제 완화가 효과를 보려면 DSR 규제도 완화해야한다는 목소리가 나오고 있다. 서진형 공정주택포럼 공동대표(경인여대 MD비즈니스학과 교수)는 “DSR규제를 현행대로 유지한다면 LTV 완화로는 무주택자들이나 일시적 2주택자들과 같은 실수요자들이 사실상 현 시세의 집을 사기 어려운 상태”라며 “DSR 규제를 완화하더라도 최근 글로벌 경제 위기, 고금리 기조 때문에 실수요자들을 유인하는데 한계가 있을 것이기는 하지만 부동산 시장을 활성화하기 위해서는 대출 규제를 선제적으로 완화해야 한다”고 말했다.

하지만 일각에서는 DSR을 풀면 차주가 원리금을 못 갚아 부실화될 수 있다고 우려한다. 예를 들어 앞서 연소득 6000만원인 A씨가 현재 5% 금리로 3억7000만원을 빌렸다가 추후 금리가 9%로 오르면, DSR이 무려 60 %로 치솟는다. 매달 소득의 절반 이상을 빚 갚는 데 써야 하는 것이다. 대출금리 외에도 소득세, 국민연금 등 준조세까지 내야 해 실제 가처분 소득은 소득의 절반도 되지 않는 셈이다. 김효선 NH농협은행 부동산수석연구위원은 “통상 금융권에서는 DSR이 70%를 초과하는 차주를 최저생계비도 안남는 '고위험차주'로 분류한다”며 “금리가 인상되면 DSR 40% 규제를 적용해도 고위험차주가 늘어날 가능성이 높다”고 말했다.
실제 정부에서도 DSR 규제를 완화하지 않겠다는 입장을 고수하고 있다. 금융권 관계자는 “최근 금리가 급등하면서 금융당국이 대출 규제 정상화를 추진하자, DSR도 곧 풀리는 것 아니냐는 말이 돌기도 했다”면서도 “하지만 DSR 규제만큼은 유지하겠다는 것은 정부가 잠재 리스크 요인인 가계 부채만큼은 관리하겠다는 강한 의지를 보이고 있는 것으로 해석한다”고 했다./전현희 땅집고 기자 imhee@chosun.com

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