땅집고는 소비자의 알 권리를 위해 ‘분양 광고가 말하지 않는 사실과 정보’만을 모아 집중 분석하는 ‘디스(This) 아파트’ 시리즈를 연재한다. 분양 상품의 장·단점을 있는 그대로 전달한다.

[디스 아파트] 서울 성북구 장위동 ‘장위자이레디언트’

[땅집고] 이달 GS건설이 서울 성북구 장위동에 ‘장위자이레디언트’를 분양한다. 기존 장위뉴타운 4구역을 재개발해 지하 3층~지상 31층, 총 2840가구 규모로 짓는 아파트다. 일반분양 물량이 1330가구로 모처럼 청약 가능 물량이 많아 수요자 관심이 쏠린다.

다만 부동산 시장 침체기에 금리 인상, 거래 실종 등 온갖 악재가 겹쳐 청약 흥행 여부는 장담하기 힘든 분위기다. 무엇보다 34평(전용 84㎡) 기준 분양가가 강북치고는 비싼 편인 9억원대를 넘을 것으로 보여 예비 청약자들을 고민스럽게 하고 있다.

■6호선 돌곶이역 초역세권…GTX-C 개통 호재도

장위뉴타운은 전체 186만㎡(56만평)로 서울 35개 뉴타운 중 최대다. 마름모꼴인 장위뉴타운 핵심 교통망은 지하철 6호선이다. 남쪽에 상월곡역, 남동쪽에 돌곶이역, 동쪽에 1호선 환승 가능한 석계역이 각각 있다. 2025년쯤에는 북쪽에 경전철 동북선이 추가로 개통할 예정이다.

‘장위자이레디언트’은 장위뉴타운 남동쪽에 있다. 가장 가까운 지하철역은 돌곶이역이다. 3~4번 출구까지 걸어서 3분 내외 걸리는 초역세권이다. 다만 단지가 약 3000가구에 달하는 만큼, 동(棟) 위치에 따라 지하철역까지 가려면 도보 10분 정도 걸릴 수 있다.

이 아파트 분양홈페이지에선 단지 인근에 개발 호재가 여럿 있다고 홍보한다. 그 중 단지에서 직선 1.5km 떨어진 1호선 광운대역에 수도권광역급행철도(GTX) C노선 개통도 포함돼 있다. 개통하면 강남업무지구를 끼고 있는 삼성역을 비롯해 청량리·왕십리 등 교통 핵심지까지 환승없이 갈 수 있게 된다. 다만 GTX C노선은 아직 착공도 못한 상태다.

광운대역에는 역세권개발사업도 계획돼 있다. 역 인근 물류부지 15만㎡를 2025년까지 최고 49층 업무·상업 복합건물과 주상복합으로 개발하는 사업이다.

■단지 한복판에 노후아파트 남아…갈등 불가피할 듯

이 아파트 상품성을 떨어뜨리는 요소는 또 있다. 부지 한가운데 2006년 입주한 ’삼익아파트’가 외딴 섬처럼 남아있는 것. 장위4구역 조합이 2009년 2월 설립됐는데, 당시 준공한 2~3년차 신축 단지였던 삼익아파트를 재개발 구역에 포함하는 경우 노후도를 충족하지 못해 사업 추진에 걸림돌이 될 것이라고 판단하고 이 단지를 제척했기 때문이다.

업계에선 앞으로 ‘장위자이레디언트’가 건설·입주 과정에서 삼익아파트와 갈등을 겪을 가능성이 있다고 본다. 실제로 현재 아파트 공사가 한창인데, 삼익아파트 주민들이 소음과 분진을 호소하면서 GS건설과 피해 보상 문제를 두고 협상을 검토하는 것으로 알려졌다.

■34평 분양가 9.6억…장위뉴타운 시세보다 비싸

아직 ‘장위자이레디언트’ 입주자모집공고가 나오지 않아 정확한 분양가는 공개되지 않았다. 하지만 지난 10월 분양가상한제 심의 결과 3.3㎡(1평) 당 분양가로 2834만원을 통보받았다. 이 경우 34평(전용 84㎡) 기준 분양가가 9억원 중반대쯤 될 것으로 추산된다.

주택형별 예상 분양가는 ▲49 ㎡ 6억원 ▲59 ㎡ 7억원 ▲72 ㎡ 8억5000만원 ▲ 84㎡ 9억6000만원 ▲97 ㎡ 10억7600만원 등이다.

예비청약자들 사이에선 너무 비싼 것 아니냐는 의견이 지배적이다. 고금리 상황에서 강북구 34평 아파트를 10억원 가까이 주고 분양받는 것은 위험하다고 느껴진다는 것. 실제 최근 장위뉴타운 내 기존 아파트 실거래가보다 분양가가 더 비싸다.

장위뉴타운 34평 기준 실거래가는 9억원 초반대까지 하락했다. ‘래미안장위포레카운티’(장위1구역)는 지난해 6월 13억원에 팔리면서 최고가를 찍었는데, 올해 10월에는 9억1400만원으로 낮아졌다. ‘래미안장위퍼스트하이’(장위5구역) 역시 지난해 10월 13억3000만원에서 올해 10월 9억5000만원으로 집값이 1년 만에 3억8000만원 빠졌다.

전문가들은 ‘장위자이레디언트’에서 미분양이 날 가능성이 있다고 분석한다. 금리 인상에 집값 하락 국면인데 분양가격이 높아 아무래도 안전마진을 확보하기 힘든 탓이다. 업계 관계자는 “강북구에서 34평 분양가 10억원을 수요자들이 받아들일 수 있는지 궁금해 하고 있다”며 “이 단지 청약 결과가 서울 청약시장 바로미터가 될 수도 있다”고 했다. /이지은 땅집고 기자 leejin0506@chosun.com

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