[땅집고] “드디어 목동아파트 14개 단지가 전부 재건축된다니 그야말로 대박 호재죠. 그런데 다른 지역 같았으면 집주인들이 소식 듣자마자 매물 호가 올려달라고 난리일텐데, 지금 목동은 전혀 아니에요. 토지거래허가제가 꽉 누르고 있어 전세 끼고 매수를 못하니 투자 수요가 유입될 수 없는거죠.”

서울 대표 명문 학군지로 꼽히는 양천구 목동 일대 신시가지아파트 1~14단지 재건축 사업의 물꼬가 트였다. 지난 9일 서울시가 도시건축공동위원회를 열고 목동택지개발사업 지구단위계획구역 및 계획결정안을 심의에서 통과시키면서다. 지구단위계획이란 정비사업을 위한 일종의 가이드라인이다. 계획안이 확정·고시되면 각 단지 조합이 이 가이드라인에 맞춰 재건축 계획을 수립하게 된다.

이번 심의로 1980년대 줄줄이 입주한 목동신시가지아파트 1~14단지 총 2만7000여가구 낡은 아파트가 재건축을 거쳐 최고 35층, 총 5만3000여가구로 탈바꿈할 수 있게 됐다. 그야말로 서울 한복판에 미니 신도시가 생겨나게 되는 것. 다만 안그래도 학군 때문에 주거 수요가 많은 목동 아파트 재건축 사업을 허용해주면 집값이 다시 과열되는 것 아니냐는 우려가 고개를 들고 있다.

하지만 재건축 관련 호재에도 목동 일대 아파트 호가는 거의 움직이지 않고 있는 것으로 확인됐다. 통상 이 경우 집주인들이 매물 호가를 수억원 올리고, 투자 수요가 유입하면서 실거래가가 확 뛰기 마련인데 그런 기미조차 보이지 않았다.

■목동 재건축 사업 물꼬…토지거래허가제에 거래 없어

이유가 뭘까. 목동 일대 공인중개사들은 바로 ‘토지거래허가제’ 때문이라고 입을 모았다. 지난해 4월 27일 서울시가 목동 아파트 14개 단지를 모두 토지거래허가구역으로 묶는 바람에 투자자들이 발도 못 붙이는 것은 물론 일반 거래마저 꽉 막힌 상태다.

토지거래허가구역에서는 대지 지분이 일정 면적을 초과하는 부동산을 매입할 때 관할 구청장 허가를 받아야 한다. 주택은 매입 후 2년 동안 실거주해야 하기 때문에 전·월세로 임대할 수도 없다. 즉 투자 목적으로 세를 끼고 집을 매수하는 ‘갭투자’를 할 수 없다는 얘기다.

목동신시가지6단지 인근 공인중개사사무소 관계자는 “지난 9일 재건축 관련 발표가 난 이후로 일부 집주인이 매물을 거둬들이고, ‘무조건 계약금을 지르겠다’고 연락 온 매수 대기자도 한 명 있긴 했다. 하지만 그 이상도 이하도 아니다”며 “토지거래허가제 때문에 재건축 호재에도 목동 아파트 집값은 오르기 힘든 상황”이라고 했다.

실제로 국토교통부 실거래가 시스템에 따르면 목동신시가지 14개 단지 매매거래량은 매년 급감하고 있다. 2019년까지만 해도 총 1126건 거래가 이뤄졌는데, ▲2020년 735건 ▲2021년 385건으로 점차 줄더니 올해 들어서는 70건 거래에 그쳤다.

매물 호가도 점점 낮아지고 있다. 목동신시가지6단지의 경우 전용 47㎡가 지난해 8월 15억원으로 최고가를 찍었는데, 올해 9월 14억원 떨어졌다. 현재 온라인 부동산 중개사이트에는 같은 면적 매물이 12억2000만원에도 등록돼있다. 가장 최근 실거래 대비 호가가 1억8000만원 낮아진 셈이다.

■지금 시작해도 입주까지 최소 10년

집값은 요지부동이지만, 목동신시가지 아파트 집주인들 반응은 뜨겁다. 준공 40년이 넘은 터라 그동안 아파트 노후화와 주차난으로 주민들 불만이 컸기 때문이다. 더군다나 2018년 목동 재건축 계획안이 처음 나온 이후 4년여 동안 사업이 지지부진했다는 점에서 ‘이제는 정말 사업이 될 것 같다’는 분위기가 확산하고 있다.

목동신시가지 아파트 중에는 2020년 6월 안전진단을 최종 통과한 6단지 사업 속도가 가장 빠르다. 6단지는 ‘오세훈표 정비사업’인 신속통합기획 대상지이기도 하다. 신속통합기획이란 서울시가 통합 심의를 통해 정비구역 지정까지 걸리는 시간을 대폭 줄여주는 정비사업 방식을 말한다.

6단지 재건축추진준비위원회 관계자는 “지난 9일 서울시로부터 신속통합기획 단지로 확정됐다는 공문을 받았다. 정밀안전진단을 통과하고도 2년 반 동안 사업이 한 발자국도 앞으로 못나갔는데, 이번 소식으로 그야말로 축제 분위기”라며 “앞으로 10년 이내 입주까지 마치는 것이 목표”라고 했다.

나머지 13개 단지는 아직 안전진단 단계다. 문재인 정부 시절 9·11단지가 2차 정밀안전진단에서 최종 탈락해 이를 본 1~5단지와 7~8, 10~14단지는 적정성 검토를 위한 서류 제출조차 하지 않았기 때문이다.

전문가들은 13개 단지도 곧 안전진단을 최종 통과할 것으로 보고 있다. 윤석열 정부 들어 강남구 대치동 은마아파트에 이어 목동신시가지 아파트에도 재건축 길을 열어주고 있는 점을 감안하면 사업이 순항할 가능성이 높아졌다는 분석이다.

다만 정밀안전진단 기준과 재건축초과이익환수제가 아직 완화되지 않고 있고 아직 재건축 극초기 단계여서 사업을 장기적 관점에서 바라봐야 한다는 지적이다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “목동 재건축 사업이 곧바로 탄력을 받거나 집값이 크게 뛰기는 어렵다”면서도 “서울시가 재건축 상징 격인 대치동 은마에 이어 목동까지 사업 가능성을 열어준 점은 매우 큰 의미가 있다”고 했다. /이지은 땅집고 기자 leejin0506@chosun.com, 김서경 땅집고 기자 westseoul@chosun.com

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