[박영범의 세무톡톡] 비·김태희, 강남역 빌딩 1350억원에 팔면 양도세만 211억원?

[땅집고] 최근 가수 비와 배우 김태희 부부가 서울 강남역 초역세권 빌딩을 사들인지 불과 1년여 만에 1350억원에 매물로 내놓은 사실이 알려지면서 큰 화제가 됐습니다. 지난해 7월 920억원에 매입한 점을 감안하면 약 430억원의 차익을 얻을 수 있는 호가를 부른 건데요. 논란이 되자 부부는 빌딩 매각 의사를 철회하고 매물을 거둬들인 상태라고 합니다.

2001년 4월 준공한 이 빌딩은 지하 2층~지상 8층으로, 대지면적 485.6㎡에 연면적 2913.23㎡ 규모입니다. 강남 일대를 관통하는 강남대로를 끼고 있으면서 지하철 2호선 강남역과 신분당선 신논현역 사이에 있는 초역세권이라 입지가 탁월하다는 평가를 받는데요. 현재 병원·카페 등이 입점해있어 비·김태희 부부가 임대수익으로 벌어들이는 돈은 월 2억원 정도라고 알려졌습니다.

빌딩 소유 구조를 확인해볼까요. 먼저 비 개인이 60% 지분을 갖고 있고, 나머지 40%는 김태희가 대표로 있는 부동산 임대업 유한회사 프레스티지투에셋이 보유 중입니다. 건물은 현재 우리자산신탁주식회사에 신탁돼있고요.

빌딩 투자자들 중에서는 종합부동산세 등 보유세 부담을 피하려는 목적으로 부동산을 신탁사에 맡기는 경우가 많습니다. 그런데 신탁 수수료 등까지 감안하면 이는 만능 절세 전략이라고 보기는 어렵습니다. 부동산을 신탁하는 것은 세법상 양도행위로 보지 않습니다. 하지만 신탁재산을 양도하는 경우라면 신탁자가 실제 수익자이므로 양도세를 신고·납부해야 합니다.

만약 비·김태희 부부가 지난해 7월 920억원에 매입했던 강남역 초역세권 빌딩을 계획대로 올해 12월 1350억원에 매각했다면, 이들이 각각 양도세를 얼마나 내야 하는지 계산해보겠습니다.

상가 건물을 양도하는 경우, 통상 장기보유특별공제를 통해 가장 큰 절세 효과를 낼 수 있습니다. 공제율이 3년 보유 최소 6%에서 15년 이상 보유 땐 최대 30%까지거든요. 상가 등 건물을 비롯해 주택, 토지, 부동산에 관한 권리의 경우 2년 이상 보유하고 판다면 소득세 기본세율 6~45%를 적용합니다.

하지만 1년 미만으로 보유했다가 되파는 경우 세율이 확 커집니다. 상가는 50%와 기본세율 중 더 큰 세율을 적용하고, 주택은 무려 70% 세율을 적용하거든요. 만약 1년 이상 2년 미만 보유했다가 판다면 상가는 40% 세율과 기본세율 중 큰 세율을, 주택은 60% 세율을 적용하게 돼요.

비·김태희 부부가 빌딩을 내년 7월 이내에 매매한다면, 보유기간이 1년 이상 2년 미만에 해당합니다. 따라서 3년 이상 보유부터 적용하는 장기보유특별공제 혜택은 보지 못합니다. 세율은 40%와 기본세율 중 높은 것을 적용받아야 하고요.

비가 내야 할 세금부터 계산해볼까요. 건물 양도가액인 1350억원에서 취득가액인 920억원을 빼면 양도차익이 430억원입니다. 건물의 60% 지분을 가진 비에게 돌아가는 양도차익은 258억원이에요. 장기보유특별공제액은 없고, 40%보다 높은 45% 누진세율을 적용받습니다. 그러면 양도소득세 116억원과 지방소득세 11억원이 발생해, 총 세액이 127억원이 됩니다.

김태희는 어떨까요. 지분에 따른 양도차익이 172억원[=양도차익 430억원X지분40%]인데 누진세율인 45%를 적용해 양도소득세 77억원, 지방소득세 7억원이 발생합니다. 도합 84억원을 세금으로 내야 한다는 얘기죠. 그런데 김태희의 지분은 법인이기 때문에 당장은 법인세만 냅니다. 따라서 세 부담은 개인이 내야하는 양도세보다는 적을 수 있는데, 급여와 배당을 고려하면 결국 내야 할 세액은 비슷해질 것으로 보입니다.

비와 김태희에게 매겨진 세금을 더하면 총 211억원이네요. 따라서 부부가 세금을 다 내고 나면 실제 현금으로 쥐게 되는 양도차익은 219억원[=양도차익 430억원-세금 211억원]으로 줄어들게 된다는 계산이 나옵니다.

상가 건물을 매각하는 경우 주의할 점이 있습니다. 토지와 건물을 양도가액으로 나눠, 토지는 부가가치세 면세로 계산서를 발행하고 건물은 부가가치세 10%를 별도로 적용해서 세금계산서 발행한 뒤 부가가치세를 내야 한다는 점인데요. 현재 비·김태희 부부가 강남역 초역세권 빌딩 매각 의사를 철회하기는 했지만, 만약 추후에라도 매매계약을 재개하는 경우 세금 계산 및 납부를 제대로 해야겠습니다. /이지은 땅집고 기자 leejin0506@chosun.com

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