[땅집고] “상가 세입자가 점포 구조를 건물주인 저에게 말도 없이 변경하려다가 건물 외벽에 금이 가고 말았습니다. 저는 당장 점포를 빼라며 임대차계약 해지를 요구했는데요. 문제는 세입자가 훼손된 부분에 대해서 보상은 해주겠지만, 계약해지는 부당한 건물주의 ‘갑질’이라고 맞서고 있다는 겁니다. 이런 경우 어떻게 대응할 수 있을까요?”

상가 임대차 계약 기간 중 세입자의 잘못으로 건물 일부가 훼손되는 경우가 종종 생긴다. 보통 임대차계약서에는 세입자가 계약 종료 이후 빌린 상가를 계약 당시의 상태로 원상복구해서 돌려줄 의무가 있다고 적혀 있다. 따라서 세입자가 상가를 고의로 훼손 사실이 있다면, 건물주로부터 명도소송을 당할 수 있을 정도로 법적 책임이 가볍지만은 않다.

부동산 전문 변호사들은 “통상 명도소송은 세입자가 계약 기간을 지키지 않았거나 월세를 밀린 경우에 주로 제기하는 소송이라는 인식이 크다. 하지만 계약 기간 중 세입자의 잘못으로 임차목적물이 훼손됐을 경우에도 명도소송을 걸 수 있다”고 입을 모은다.

법률상 명도소송의 근거는 세입자가 지켜야 할 의무를 어겼을 때다. 현행법은 세입자가 임차목적물을 무단으로 구조 변경하거나, 기타 공사로 인해 건물에 비해를 입혔다면 계약 의무를 위반한 것이라고 보고 있다. 따라서 이런 경우 건물주는 계약 해지를 주장할 권리가 있다. 만약 세입자가 임차한 부동산을 건물주에게 반환하지 않는다면, 건물주로부터 명도소송까지 당할 수 있다.

고의적 훼손은 세입자가 누릴 권리에도 영향을 끼친다. 대표적으로 갱신요구권을 쓰지 못한다는 것이다. 갱신요구권이란 세입자가 임대차계약을 연장할 수 있는 권리를 말한다. 원칙적으로 건물주는 세입자의 갱신요구권을 반드시 인정해야 하지만, 정당한 이유가 있으면 건물주가 이를 거부할 수 있다. 상가건물임대차보호법(이하 상임법) 제10조 제1항 5호에는 세입자가 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우, 건물주가 세입자의 갱신요구권을 거부할 수 있다고 규정하고 있다.

세입자가 상가를 훼손한 경우 손해배상 책임까지 져야 한다. 다만 건물주도 훼손에 대한 피해 정도를 잘 판단할 필요가 있다. 세입자가 교체 가능한 단순 소모품을 파손한 경우나 단기간 내 복구 가능한 훼손을 저지른 정도라면, 계약해지 사유가 불충분하기 때문에 법원에서 기각될 확률이 높기 때문이다.

엄정숙 법도종합법률사무소 대표변호사는 “세입자가 고의가 아닌 단순 부주의나 실수로 상가를 훼손한 경우에도 상임법을 위반했다고 보는 경우도 있다. 예를 들어 가스· 전기 설비를 다루는 점포에서 평소 설비 점검을 제대로 하지 않아 화재가 발생했다면, 임대차 계약해지와 갱신요구권 거부 사유가 될 수 있다”며 “또 세입자가 건물을 훼손한 경우 법적으로 권리금 회수도 어려워질 수 있다”고 했다. /이지은 땅집고 기자 leejin0506@chosun.com

▶ 꼬마빌딩, 토지 매물은 ‘땅집고 옥션’으로 ☞이번달 땅집고 옥션 매물 확인

▶ 우리집 재산세·종부세·양도세 땅집고 앱에서 단번에 확인하기. ☞클릭!

▶ 국내 최고의 실전 건축 노하우, 빌딩 투자 강좌를 한번에 ☞땅집고