[땅집고] 미국 중앙은행, 연방준비제도(Fed)가 또다시 기준 금리를 0.75%포인트 인상했다. 네번째 연속 자이언트 스텝(75bp)을 단행한 것이다. 이로써 미국의 기준 금리는 15년 만에 최고 수준인 4%로 높아졌다.

이에 따라 한국은행도 오는 24일 6차례 연속 기준금리를 올릴 것이 확실시된다. 한은이 기준금리를 올리면 주택담보대출 금리 상단이 연내 8%를 넘어 10%까지도 뚫을 수 있다는 전망이 나온다.

연준의 이번 조치로 미국과 한국(3.00%)의 기준금리 격차는 0.75~1.00%포인트로 더 벌어졌다. 외국인 자금이 빠져나가고 원화 가치가 떨어질 가능성이 더 커졌다는 의미다. 무엇보다 올 하반기 서민들의 가계대출 이자 부담은 폭탄 수준으로 불어나고, 건설사의 부동산 PF 대출 부실화 위험이 높아지면서 부동산 시장 전반에 후폭풍이 불어닥칠 것이란 우려가 나온다.

■ 주택담보대출 금리 상단 10% 갈 듯

은행권에 따르면 KB국민·신한·하나·우리·NH농협 등 5대 은행의 주담대 고정형(혼합형) 금리 상단은 지난 1일 기준 연 5.35~7.34%를, 변동형 금리는 연 5.06~7.55%로 집계됐다. 이런 가운데 이날 미국 연방준비제도가 또 다시 기준 금리를 인상하면서, 한국은행도 오는 24일 또 다시 기준 금리 인상이 확실시된다.

업계에서는 미국 금리 인상에 따라 한국도 연말 금리가 오르며 주택담보대출 상단이 8%, 신용대출이 9% 수준, 많게는 10%대까지 오를 것이란 관측이 나온다. 기존에 변동금리로 대출을 받았다면 이자 상승의 직격탄을 피할 수 없을 것으로 보인다.

일단 정부는 급격한 이자 부담을 완화하기 위해 올 하반기 시행한 안심전환대출 자격 요건을 확대하는 대책을 내놨다. 안심전환대출은 변동금리나 준고정금리(일정기간 후 변동금리로 전환되는 등 혼합형 금리) 주택담보대출을 저리의 고정금리로 대환해주는 상품이다. 자격 요건을 완화해 주택 가격 기준을 4억원에서 6억원으로, 소득기준은 부부합산 7000만원에서 1억원으로 올리고, 대출한도도 2억5000만원에서 3억6000만원까지 늘려 7일부터 다시 신청을 받는다.

금리가 계속 이렇게 뛰면 정부의 부동산 경기 부양책도 약발이 듣지 않을 수 있다. 정부는 지난 27일 주택담보대출비율(LTV) 50%로 완화, 15억원 초과 아파트에 대해서도 주택담보대출 허용 등을 발표했다. 청년층 주거안정을 위해 공공분양 물량도 확대하고, LTV도 80%까지 대폭 늘린다고도 했다.

하지만 이 같은 정책을 도입해도 금리가 10%에 육박하는 시점이 오면 새로 대출을 일으킬 수 있는 여력이 있는 서민이 많지 않다.

김경민 서울대 환경대학원 교수는 “금리 인상에 따른 가계 대출 부실화 문제가 올 하반기 심각한 문제로 떠오르고 있고, 이에 따라 내년에는 주택 가격이 무조건 하락할 수밖에 없을 전망”이라며 “LTV 완화는 맞는 방향이고 정부의 공약이긴 하지만, 지금 당장 도입하는 것은 가계 대출 부실 위험을 더 키울 수밖에 없기 때문에 신중해야 할 것으로 보인다”고 했다.

최원철 한양대학교 부동산융합대학원 특임교수는 “특정 세대 등에 정책 포커스를 맞추기보다는 안심전환대출 같은 고정금리 모기지 정책 상품을 더 확대해 주택담보대출만큼은 기준금리 변동에 영향이 없도록 전체적으로 체질 개선이 필요한 시점”이라고 했다.

■ 못 말리는 파월의 입…내년엔 진짜 위기 온다

가계대출 부실도 문제지만 건설업계 전반이 위기로 몰릴 수 있다. 만약 미국 중앙은행이 11월에 이어 12월에도 자이언트 스텝으로 금리를 인상할 경우 1년 전 연 3%~4%로 조달한 부동산 PF 금리가 내년 1분기 만기 때는 최소 3~4배 상승해 부실화 위험이 커진다.

미분양이 크게 증가하는 동시에 분양가가 높아져 250만가구 공급 정책에도 제동이 걸릴 가능성이 있다. 국토교통부에 따르면 올 들어 9월말 기준 서울의 미분양 주택은 총 719가구로 지난해 같은 기간(55가구) 대비 증감률이 1207%에 달했다. 같은 기간 경기도 미분양은 총 5553가구로 504% 증가했으며, 대구가 8446가구로 403% 증가했다.

한 건설 업계 관계자는 “일단 분양을 미루고 버틸 수 있는 사업지는 어떻게든 버티겠지만, 자금압박이 심한 건설사는 미분양이 큰 리스크로 다가올 것”이라며 “특히 중소 업체는 하반기도 버티기 어려울 것으로 예상한다”고 했다.

송승현 도시와 경제 대표는 “건설사들도 일단 벌려놓은 사업은 중단하면 이자 부담이 만만치않기 때문에 공급에 나설 것으로 보이지만, 분양 시장 구매력이 예전같지 않고, 떨어지고 있는 국면이어서 미분양 등으로 수익 손실이 발생할 것”이라며 “건설사뿐만 아니라 금융사도 함께 어렵기 때문에 올 하반기부터 도산하는 사업장이 대폭 증가할 전망”이라고 했다. /김리영 땅집고 기자 rykimhp206@chosun.com


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