[땅집고] “인테리어를 다 끝내놓고도 허가가 나지 않아 학원 운영을 하지 못하고 있습니다.”

경기 성남시의 신흥역하늘채 랜더스원 단지 내 상가 교육시설이 입주한 지 한 달이 넘도록 운영을 하지 못해 임차인들이 발을 동동 구르고 있다. 학원 운영을 시작하려면 관할 교육청의 인허가가 필요한데 교육청에서는 도시 및 정비법에 따라 상가 건축물대장이 생성되지 않았다는 이유로 운영 인허가를 거부하고 있어서다.

지난 9월 입주를 시작한 경기 성남시 중원구 신흥역하늘채랜더스원. 이 아파트는 성남시 재개발 구역인 ‘중1구역’에 들어선 아파트로 민관합동(순환형재개발) 방식으로 한국토지주택공사(LH)가 시행했다. 민관합동 방식은LH 같은 공공기관이 조합 대신 모든 개발 절차를 주도한다. 이 단지는 성남시 중원구 중앙동 3558 일대 지상27층 주상복합 아파트 2411가구(412가구는 분양전환임대주택) 규모로 지어졌다. 주택형별로 ▲39㎡ 140가구 ▲46㎡ 88가구 ▲51㎡ 260가구 ▲59㎡ 900가구 ▲74㎡ 717가구 ▲84㎡ 306가구 등이다.

단지 내 상가는 9월23일부터 한 달간 입주 지정기간이라 상가 수분양자들은 운영을 앞두고 대출실행 및 인테리어 막바지 작업에 돌입하고 있었다. 하지만 학원을 운영하기로 예정된 몇몇 호실은 입주 지정기간이 끝났지만 개업을 할 엄두도 못내고 있다.

단지 내 상가에서 교육시설을 운영하려면 건축물대장에 ‘교육시설·학원’ 등으로 표기가 돼 등기를 마친 뒤 교육청으로부터 사업인허가를 받아야 한다. 하지만 이곳은 아직 건축물대장이 없는 상태다.

성남시교육청 측은 도시정비법에 따라 ‘건축물대장’이 생성되기 전에 사업장 인허가를 내주기 어렵다는 입장이다. 교육시설로 등기된 이후 이에 걸맞은 안전장치나 시설물 등이 갖추어야지만 교육사업장으로 사용할 수 있다는 것이다. 교육청 관계자는 “원칙상 건축물 대장이 없으면 용도 확인이 어렵기 때문에 사업허가를 내주지 않는다”며 “교육시설은 건축물대장 표시변경없이 운영하는 것을 허가할 경우 도정법을 위반하는 것이라 교육청 재량에 따라 자의적으로 바꿀 수는 없다”고 말했다. 그는 “다만 입주민들의 재산상 피해가 있기 때문에 시행자인 LH 측에서 건축물대장이 언제쯤 나올 수 있는지 추이를 알 수 있다면 예외적으로 예상 시점에 맞춰 인허가 여부를 제고해볼 예정이다”고 했다.

하지만 LH측은 건축물대장이 언제 생성될 지 알 수 없다는 입장이다. 건축물대장이 생성되려면 재개발 막바지 단계인 이전고시 및 청산의 과정이 완료돼야 한다. 사업시행자는 토지등소유자가 종전에 소유하고 있던 토지 또는 건축물의 가격과 분양받은 대지 또는 건축물의 가격의 차액에 상당하는 금액을 징수하거나 환급해야 한다는 의미다. LH 관계자는 “보상에 대한 완료 시점이 법적으로 정해지지 않아 청산작업이 언제쯤 마무리 될 수 있을지 알 수 없다”고 했다.

교육시설 외 다른 상업시설은 현재 운영이 이뤄지고 있다. 교육시설 외 음식점, 운동시설 등의 상업시설은 허가권자가 중원구청인데 중원구청은 건축물 대장이 없다는 점을 감안해 건축물대장에 담긴 정보에 준하는 서류로 갈음해 사업장 인허가를 내줬다. LH 관계자도 뒤늦게 “최근 부동산 경기가 호황이다가 급격히 침체하는 시기라 청산절차가 언제 마무리된다고 확실히 이야기하기 어려워 건축물 대장 이외 다른 증빙서류로 상가 운영을 할 수 있도록 조치를 취할 예정”이라고 말했다.

학원 임차인들은 인허가 문제가 해결되지 않으면 개업도 못한 채 월 임대료만 내야할 가능성이 높다. 현지에서는 이 같은 상황이 앞으로 성남시에 입주할 아파트에서도 반복될까 우려하고 있다. 인근 공인중개사사무소 관계자는 “새 아파트라 젊은 자녀가 있는 학부모들이 선호하기 때문에 상가에 학원 수요가 많은데 당분간 교육시설로 사용되기는 어려울 것으로 예상된다”며 “운영에 제한이 있기 때문에 오는 11월 30일부터 입주를 시작하는 금빛그랑메종의 경우도 비슷한 상황을 겪을 것으로 예상된다”고 말했다.

일각에서는 준공승인일자와 이전고시일자 간 간극이 큰만큼 그 사이 임차하는 세입자 등을 위한 보완 입법의 필요성도 제기된다. LH 관계자는 “청산금을 산정하는 작업이 과거의 재산가치를 현재 시점의 가치로 환산하는 작업이다보니 시간이 오래걸릴 수밖에 없다”며 “상가의 경우 운영을 할 수 있도록 허가를 내줄 때 건축물 대장 외에 건축물 대장에 준하는 문서로 갈음해 건물의 사용 가능성을 측정하고 현재 임차인들의 영업을 보장해줘야 임차를 앞둔 사업장들의 재산권을 침해하는 일이 발생하지 않을 것”이라고 말했다. /전현희 땅집고 기자 imhee@chosun.com


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