[땅집고] 서울 강남 재건축의 상징인 대치동 은마아파트가 재건축 사업을 추진한 지 26년 만에 서울시 도시계획위원회 심의를 통과했다. 수차례 고배 끝에 서울시 도계위 문턱을 넘긴 했으나 산적한 현안들 때문에 아직 갈 길이 멀다는 전망이 나온다.

19일 서울시와 은마아파트재건축추진위원회 등에 따르면 19일 열린 제11차 도계위에서 강남구 은마아파트 주택 재건축 정비계획 수립 및 정비구역 지정·경관심의안이 수정 가결됐다. 정비 계획안에 따르면 1979년 준공한 은마아파트는 28개 동 4424가구에서 최고 35층 33개 동 5778가구로 재건축된다.

전체 가구 중 공공주택은 678가구다. 건폐율 50% 이하, 상한 용적률은 250% 이하가 적용된다. 도계위는 공공기여로 보차혼용 통로를 만들고 근린공원(1만3253㎡)과 문화공원(4081㎡)을 조성하도록 했다. 공공청사인 파출소도 들어선다.

은마아파트는 1990년대 중반부터 재건축 사업을 추진했지만 각종 규제에 막혀 발목이 잡혔다. 재건축 사업의 첫 관문인 안전진단에서 번번이 고배를 마셨다. 2002년부터 무려 3차례 안전진단을 통과하지 못했고, 2010년에야 조건부 재건축이 가능한 D등급을 받았다.

2017년에는 서울시의 ‘35층 룰’에 가로막혀 사업이 또다시 멈춰섰다. 당시 추진위는 49층을 추진했으나 당시 서울시장이던 박원순 전 시장의 35층 층고 제한 등에 막혔던 것. 같은 해 12월 최고 층수를 35층으로 낮춘 수정안을 내놓았으나 보류 판정을 받았고 이후 도계위 소위원회에 계류돼 있었다.

그 사이 재건축 방식을 놓고 주민 간 갈등이 불거지면서 소송전까지 이어졌다. 총 3개의 단체가 추진위원장 자리를 두고 격돌하면서 진흙탕 싸움을 이어갔고, 결국 올해 3월 은마반상회의 최정희 대표가 추진위원장으로 선출되면서 사실상 본격적인 사업에 착수할 수 있게 됐다.

은마 재건축추진위는 조합설립을 바로 추진한다는 계획이다. 최정희 은마 재건축추진위원장은 “주민 75%, 상가 50%의 동의율을 채워야 해서 쉽진 않지만, 이르면 내년 3월을 목표로 조합설립인가를 추진할 계획”이라고 밝혔다.

하지만 이 또한 쉽지 않을 전망이다. 조합 설립 이후에도 차기 조합장 자리를 두고 치열한 경쟁이 예상되면서다. 최 추진위원장의 선출로 봉합된 듯한 주민 갈등은 이권을 다투는 조합장 선출을 놓고 재발 가능성이 높다.

조합 설립 이후에는 상가가 변수로 떠오를 전망이다. 은마 상가는 부지가 6600㎡(약 2000평)에 달하고 소유주만 500여 명이다. 조합 설립 후 분담금 책정을 놓고 상가와 조합이 충돌할 수 있다. 최근 서울 강동구 둔촌주공 재건축 사업장에서 발생한 6개월 공사 중단 사태의 원인도 상가 문제였다.

여기에 재건축초과이익환수제와 분양가상한제 등 규제도 발목을 잡을 가능성이 있다. 최근 정부가 개편안을 내면서 재초환 부과 시점을 추진위 구성에서 조합 인가 시점으로 완화하긴 했지만 여전히 수억원의 부담금을 낼 수 있다.

은마아파트 지하를 관통하는 것으로 계획된 GTX-C 노선도 변수다. 주민들은 40년 이상된 아파트 지하에 GTX가 지나면 붕괴위험이 있다며 노선 변경을 요구하고 있다. 이에 시공사인 현대건설도 우회 노선안을 국토부에 제출한 상태인데, 국토부가 이를 수용할지는 미지수다. /박기람 땅집고 기자 pkram@chosun.com

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