[땅집고] “전셋집 계약 기간이 끝나가는 터라 이사 나갈 준비를 하고 있습니다. 문제는 집주인이 도배와 장판 상태가 좋지 않다며 보증금에서 원상복구 비용을 뺀 금액만큼만 돌려줬습니다. 벽지와 장판이 소모품인 만큼 고의로 훼손한 적이 결코 없어 억울하기만 한데요. 집주인에게 나머지 금액도 돌려받을 방법은 없을까요?”

전세 임대차 계약기간이 끝날 때 원상회복 비용을 두고 집주인과 세입자 간 분쟁이 일어나는 경우가 종종 있다. 세입자가 주택 일부를 훼손했다는 이유로 전세보증금 전체를 돌려주지 않는 집주인 때문에 속을 끌이는 세입자들도 있다.

부동산 전문 변호사들은 “주택 임대차 계약에서 원상회복 비용 청구는 집주인의 권리 중 하나”라면서도 “다만 집주인이 훼손된 주택 부분이 통상적 소모인지 고의적 훼손인지 판단하지 못한 채 무조건 세입자의 책임으로 몰아간다면, 세입자로부터 전세금반환소송을 당할 수 있다”고 입을 모은다.

민법 제615조는 ‘차주(세입자)가 차용물(주택이나 건물)을 반환하는 때에는 이를 원상에 회복해야 한다’고 규정하고 있다. 즉 세입자가 집주인에게 보증금을 내고 집을 빌리는 경우, 일정 시간 사용한 뒤 원래 상태 대로 복구해 집주인에게 반환할 의무가 있다는 얘기다. 이 때 집주인이 집을 원상태로 돌리는 데 들이는 비용을 원상회복 비용이라고 하며 통상 세입자에게 청구한다.

그런데 원상회복 비용이 발생하는 경우, 훼손이 통상적 소모인지 고의적 훼손인지에 따라 비용 부담 주체가 달라질 수 있다. 먼저 통상적 소모는 세입자가 임차한 시설물을 특별한 해를 가하지 않고 사용했는데도 자연적, 시간적 흐름에 따라 주택이 훼손되는 것을 말한다. 오랜 기간 집을 사용하면서 벽지나 장판 등에 생활 흔적이 자연스럽게 생기기 마련이다. 이런 경우 세입자가 원상회복 비용을 집주인에게 지급하지 않아도 된다.

반면 세입자가 전셋집 시설물을 고의로 훼손했다면, 원상복구 비용을 부담할 의무는 세입자에게 있다. 또 고의적 훼손 뿐 아니라 원래 없었던 시설물을 추가 설치하는 인테리어 공사 등을 한 경우에도, 집주인은 세입자에게 원상회복에 대한 비용을 청구할 수 있다.

만약 주택이 훼손된 이유가 통상적 소모인데도 불구하고 집주인이 마음대로 원상회복 비용을 빼고 보증금을 돌려준다면 어떻게 대처해야 할까. 세입자는 집주인을 상대로 소액 전세금반환소송을 제기해볼 수 있다. 소액 전세금반환소송이란 전세금을 일부만 반환한 집주인을 상대로 나머지 차액을 돌려달라는 취지로 제기하는 소송이다. 집주인이 정당한 사유 없이 전세보증금을 다 돌려주지 않았다면 법률상 해당 집주인은 전세금반환의무를 지키지 않은 것으로 본다.

한편 원상회복 비용에 대한 분쟁을 사전에 방지하기 위한 대책도 있다. 임대차 계약 전 집주인과 세입자가 어디서부터 어디까지 원상회복 대상에 포함할 것인지 구체적으로 명시해 약정으로 정하는 것이 좋다. 다만 통상적 소모는 법 규정이나 판례에서 세입자의 책임이 아니라고 판단하는 경우가 많기 때문에, 해당 내용은 약정에서 제외해야 한다.

엄정숙 법도종합법률사무소 대표변호사는 “집주인이 세입자에게 훼손에 대한 책임을 묻기엔 애매한 상황이라고 판단하는 경우라면, 먼저 전세금을 모두 돌려준 뒤 별도의 손해배상청구소송을 제기하는 방식으로 원상회복 비용을 청구해야 한다”며 “이 때 원상회복 업체로부터 받은 영수증이나 실제 지출 계좌내역 같은 객관적인 자료가 있어야 법적으로 효력을 인정받을 수 있다”고 조언했다. /이지은 땅집고 기자 leejin0506@chosun.com

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