[땅집고] 최근 집값과 전세금이 모두 급락하면서 집주인이 세입자에 보증금을 돌려주지 못해 세입자가 전세보증금 반환소송을 제기하는 경우가 늘고 있다. 최근에는 집주인이 세입자의 전세대출 이자를 대신 갚아주는 조건으로 계약을 연장하기도 하지만 이는 당사자 간 합의일뿐이다.

현행 법상 세입자는 복잡하더라도 반환 소송을 제기해 보증금을 돌려받는 것이 가장 확실한 길이다. 이 때 보증금만 돌려받을 수 있는 것이 아니라 지연 이자와 각종 부대비용까지 요구할 수 있다.

■집주인에게 해지 통보 근거 반드시 남겨야

전세금을 반환받으려면 먼저 세입자가 계약만료 1개월 전까지 더 이상 계약을 연장하지 않겠다는 의사를 집주인에게 통보해야 한다. 집주인과 연락이 닿지 않으면 ‘묵시적 갱신’으로 인정돼 갱신거절이나 계약 해지가 성립하지 않아 소송을 제기하지 못할 수 있다. 세입자가 집주인에게 전세계약 해지를 통보했는데도 소송 과정에서 집주인이 통보받은 적이 없다고 하는 경우도 많아 계약 해지 통보가 집주인에게 도달했다는 증거를 명확하게 남겨두는 것이 중요하다.

집주인이 계약 종료일까지 연락을 회피하고 전세금을 돌려주지 않을 때는 전세금 반환청구 소송을 위한 내용증명을 집주인에게 보내고 본격적으로 소송을 준비하는 것 외에 별다른 방법이 없다.

전세금 반환청구소송을 제기하려면 세입자도 준비가 필요하다. 임대차 기간이 만료하면 주소지 관할 법원에 임차권등기명령을 신청하고 등기된 것을 반드시 확인한 후 다른 집으로 이사해야 한다. 임차권등기명령은 임대차계약 종료 이후 보증금을 반환받지 못하는 세입자가 임차주택 소재지 관할 법원에 임차인 단독으로 신청할 수 있다. 보증금을 받지 못하고 부득이하게 이사해야 하는 경우 활용할 수 있다.

임차권등기명령이 안된 상태에서 이사하면 새로운 세입자나 경매 낙찰자에게 권리가 넘어가 보증금을 돌려받지 못할 수 있다. 반드시 등기가 이뤄진 이후 주택을 비워야 한다.

만약 다른 집으로 이사하기 힘들다면 해당 집에 거주하면서 소송을 제기하는 방법도 있다. 이 때는 반드시 임대인이 ‘보증금만 돌려줄 것’이란 내용에 더해 ‘임대인이 세입자에게 보증금을 지급하는 동시에 집을 비워준다’는 내용으로 판결받을 수 있도록 소를 제기해야 문제가 생기지 않는다.

■4억 전세금에 지연이자는 월 400만원…소송비용도 집주인 부담

세입자는 전세금반환소송을 준비하면서 보증금뿐만 아니라 보증금 반환 지연에 따른 이자도 요구할 수 있다. 소를 제기할 때 보증금 반환뿐만 아니라 지연이자까지 청구하면 더 많은 피해 보상을 받을 수 있는 셈이다.

‘지연이자’는 소송이 제기된 날부터 판결나기 전까지는 연 5%, 판결 선고 이후 상환일까지는 연 12%를 적용한다. 전세금 4억원이라면 판결 이후 1년간 총 4800만원, 월400만원 이자를 받을 수 있는 셈이다. 현행 법에서는 세입자가 전세금반환소송에서 승소할 경우 세입자 변호사 비용부터 법원에 낸 인지대, 송달료 등 각종 부대비용까지 집주인이 모두 부담하도록 한다.

전세금 반환 소송은 집주인에게 큰 압박이 되기 때문에 재판까지 가지 않고 빠르게 전세금을 돌려주는 경우도 적지 않다. 다만 소송에서 이겨도 집주인이 돈이 없다면 세입자에게 보증금을 돌려줄 수 없어 현실적인 강제력이 없다는 지적도 나온다.

김예림 법무법인 덕수 변호사는 “소송을 통해 세입자는 전셋집에 거주하면서 집주인에게 전세금과 연체 지연 이자를 받을 수 있지만, 집주인이 정말 돌려줄 돈이 없는 경우 전세금반환소송에서 이겨도 보증금을 돌려받기 어렵다는 것이 맹점”라며 “통상 새 세입자를 구할 때까지 기다렸다가 나가는 경우도 많으며 보증금을 돌려받기 위한 다양한 방법 중 하나로 고려해야 할 것”이라고 했다. /김리영 땅집고 기자 rykimhp206@chosun.com

▶ 꼬마빌딩, 토지 매물은 ‘땅집고 옥션’으로 ☞이번달 땅집고 옥션 매물 확인

▶ 우리집 재산세·종부세·양도세 땅집고 앱에서 단번에 확인하기. ☞클릭!

▶ 국내 최고의 실전 건축 노하우, 빌딩 투자 강좌를 한번에 ☞땅집고M