땅집고는 소비자의 알 권리를 위해 ‘분양 광고가 말하지 않는 사실과 정보’만을 모아 집중 분석하는 ‘디스(This) 아파트’ 시리즈를 연재한다. 분양 상품의 장·단점을 있는 그대로 전달한다.

[디스 아파트] 서울 중랑구 중화동 ‘리버센 SK뷰롯데캐슬’

[땅집고] 올 들어 서울에서 두번째로 1000가구 이상인 단지가 분양에 나선다. 서울 중랑구 중화1구역을 재개발한 ‘리버센 SK뷰 롯데캐슬’로 지하 2층~지상 35층 8개동 총 1055가구 규모다. 이 중 일반분양은 501가구다. 지난 1월 분양한 ‘북서울자이 폴라리스’(1045가구)에 이어 약 10개월 만에 대단지가 분양에 나서는 것이다. 서울 신축 공급이 꽉 막혀있어 관심이 쏠리지만 부동산 경기가 침체기에 접어들면서 매수 심리가 위축돼 완판 여부는 미지수라는 전망이 나온다.

이 단지는 SK에코플랜트와 롯데건설이 시공을 맡았다. 전용 39~100㎡ 소형부터 중대형까지 다양한 타입이 있다. 전용 59㎡가 약 400가구로 가장 많고 전용 84㎡가 280가구로 두번째로 많다. 입주예정일은 2025년 5월이다.

■“중랑구 중화동 가격 맞아?” 강북도 ‘분양가 10억 시대’

중랑구는 분양가상한제 지역은 아니나 주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 관리 지역이다. 중화1구역 조합은 당초 일반분양가로 3.3㎡(1평)당 3250만원을 희망했지만 HUG 는 2835만원으로 하향 조정했다. 추정 분양가는 전용 84㎡ 9억6000만원, 전용 59㎡ 7억원 안팎이 될 것으로 예상된다. 확장비 등을 포함하면 34평 분양가가 10억원에 육박할 것으로 보인다. 일각에서는 강북 신축 단지 일반분양가도 이제는 ‘평균 10억원’ 시대가 됐다는 이야기가 나온다.

중랑구 중화동은 아파트가 거의 없어 주변에 비교 대상이 없다. 동대문구 휘경동 휘경SK뷰(2019년 입주)와 중랑구 면목동 사가정센트럴아이파크(2020년 입주) 30평대가 최근 각각 13억3000만원, 13억원에 매매 거래됐다. 이 아파트보다 3억원 정도 낮다. 중화동 A공인중개사사무소 관계자는 “신축 단지라는 장점이 있지만 분양가가 비싸다는 이야기가 많다”며 “최근 사가정센트럴아이파크 같은 선호도 높은 준신축 단지 매물도 가격이 떨어지고 있어 청약 성적이 좋을지는 의문”이라고 했다.

■7호선 타면 강남까지 30분…학군은 선호도 낮아

이 아파트는 역세권이 장점이다. 도보 5분 거리에 지하철 7호선 중화역이 있다. 7호선을 타면 환승 없이 청담역과 논현역 등 강남까지 30분이면 이동 가능하다. 1호선 신이문역과 경의중앙선 중랑역이 도보로 각각 11분, 13분 거리에 있다. 1호선을 이용하면 종로 업무지구도 30분이면 도착할 수 있다. 단지 좌측으로 동부간선도로를 끼고 있어 자동차를 이용하면 서울 남북으로 이동하는데 어려움은 없다.

다만, 학군은 다소 선호도가 떨어진다는 평가다. 단지 인근에 혁신초등학교인 신묵초등학교가 있다. 단지에서 약 500m 떨어져 있다. 도보로 10분 거리다. 단지에서 가까운 장안중, 중랑중, 중화고 등 중랑구 학군 학업성취도가 서울 평균보다 낮은 편에 속해 학군만 고려한다면 선호도가 낮은 편이다.

■서울서 귀한 신축 대단지…30평 이상 중도금 대출 불가

전용 85㎡ 이상 가구는 50%가 추첨제다. 중대형은 중도금 대출이 불가능해 청약 경쟁률이 상대적으로 떨어질 가능성이 높다. 반면 중대형을 염두해 둔 청약 대기자는 자금만 넉넉하다면 오히려 당첨 기회가 될 수 있다.

최근 서울에 신규 공급이 거의 없다는 점을 감안하면 청약 수요자가 몰릴 것으로 예상되나 분양가가 다소 높고 일부 가구는 중도금 대출이 불가능하다는 점이 변수로 꼽힌다. 일각에서는 ‘리버센 SK뷰 롯데캐슬’ 분양 성적이 향후 부동산 청약 시장 바로미터가 될 것으로 본다.

전문가들은 주변 아파트 매도 호가 대비 분양가가 낮은 편이지만 부동산 침체기가 얼마나 지속할지 예측이 어려워 실수요자 중심으로 접근해야 한다고 조언한다. 땅집고 자문단은 “금리 인상 등으로 매수세가 줄어들었지만 청약 대기자들이 대기업 브랜드나 대단지 아파트에 청약하지 않겠다는 것은 아니다”라며 “이 아파트 경쟁률과 당첨 커트라인이 향후 서울에서 나올 분양 단지에도 영향을 끼칠 수 있다”고 말했다. /박기홍 땅집고 기자 hongg@chosun.com

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