[땅집고] 최근 몇 년 간 낮은 수준을 유지하던 기준금리가 올해 들어 가파르게 상승하면서 아파트, 빌라 등과 같은 주택시장이 하락세를 이어가고 있다. 상업용 부동산 시장 또한 사정은 마찬가지다. 상업용 부동산에 관심을 두던 투자자들도 최근 금리 인상에 따라 매수를 망설이고 있다. 대부분의 상업용 부동산 투자자들도 수익률을 높이기 위해 대출을 활용하기 때문이다.

요즘처럼 금리인상기에 상업용 부동산 투자를 고려하고 있다면 투자 전 다음의 사항들을 확인해보는 것이 좋다.

우선 금리 상승기에는 대출 비중을 줄일 것을 고려해봐야 한다. 금리인상기에 대출 비중을 늘리면 사실상 투자 비용이 지속적으로 늘어나는데 최근에는 코로나19 영향으로 창업시장이 위축돼 있어 공실 염려가 크다. 공실상태가 지속되면 자칫 투자 비용을 회수하지 못해 금융비용을 상환하지 못할 가능성이 높다. 통상적으로 업계에서는 금리상승기에 담보가치에 대해 30% 이상의 대출을 받지 않을 것을 권한다.

두번째로 기대 수익률을 보수적으로 책정하는 것이 좋다. 대출이 있는 상태에서 금리가 오르면 상업용 부동산의 투자 수익률은 낮아지는데 자칫 기대 수익률을 높게 잡았다가 자금 사용 계획에 차질을 빚을 수 있다. 부동산중개 컨설턴트 등이 간혹 계약 성사를 위해 높은 기대수익률을 제시하는 경우가 있는데, 이는 실제와 다른 사례들이 많기 때문에 주의해야한다. 현재는 은행예금 금리의 2배 정도 수준을 목표로 잡는 투자자들이 많은 편이다. 단, 1층과 같이 매매가가 높은 곳은 예외다.

세번째로 금리상승기에는 공실이 있는 건물에 투자하는 것은 피해야 한다. 금리상승기에 대출을 레버리지 삼아 투자하게 된다면 이자 부담이 높아져 투자비용이 늘어난다. 또 공실 기간이 언제 끝날지 모르기 때문에 유용할 수 있는 자금이 줄어든다. 하지만 임차인이 있는 건물이라면 보증금으로 비용을 아낄 수 있다. 때문에 가급적 해당 상업용 부동산을 사용할 임차인이나 임차기업과 임대차 계약이 체결되어 있는 물건을 위주로 투자를 고려해보는 것을 추천한다.

앞으로도 금리 상승이 예상되는 만큼 이러한 흐름은 지속될 전망이다. 하지만 투자하기에 다소 불리한 상황에서 오히려 거품을 제거하고 상품의 진면목을 확인할 수 있다. 투자자들이 지금의 시기를 금리상승기에도 크게 영향을 받지 않는 옥석을 가리는 기회로 삼길 바란다. /글=권강수 상가의 신 대표, 정리=전현희 땅집고 기자

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