[땅집고] 무주택자인 40대 최모씨는 2019년 4000만원을 내고 서울의 A지역주택조합(지주택)에 가입했다. 조합원이 되면 저렴한 가격에 아파트를 분양 받을 수 있을 것이라는 기대감이 컸지만 3년 만에 그 꿈을 접어야 하는 상황에 놓였다. 최근 지주택 측은 조합파산에 대한 동의 안내문을 조합원들에게 보냈다. A조합은 구청으로부터 조합설립 허가도 받지 못했고 아파트를 지어야 할 땅 부지 확보율이 10%에도 못미쳤던 것.

최씨는 “3년이면 완공된다는 말만 믿고 납입금을 냈는데 조합이 파산하면 냈던 돈도 돌려 받지 못할까봐 불안하다”며 “추가 분담금까지 포함하면 1억원 이상을 낸 사람들이 많아 대응을 어떻게 할지 고민 중이다”고 말했다.

금융기관이 PF(프로젝트 파이낸싱)를 중단하면서 지주택 사업이 극심한 자금난을 겪고 있다. 더 이상 사업 진행이 어렵다고 판단한 지주택 중에서는 청산 수순을 밟는 조합도 속출하고 있는 상황이다. 대부분 추진위원회 설립 이후 땅 확보도 제대로 하지 못한 곳들이다. 토지 확보가 제대로 이뤄지지 않으면 PF대출이 더욱 어렵다. 금융권 관계자는 “땅을 확보하지 못한 조합이나 부실 사업장을 선별해서 대출을 내주지 않고 있다”며 “브릿지 대출 등도 막혀있어 조합에서는 뾰족한 대안이 없을 것”이라고 말했다.

7일 부동산업계에 따르면 서울 관악구의 A조합은 조합원들을 대상으로 조합 파산에 대한 의견을 수렴 중이다. 땅을 매입하기 위한 대출 자금 확보가 어려워지자 사업 중단 위기에 처한 것이다. 부동산 경기 침체로 조합원 모집이 쉽지 않고 금리인상으로 금융 비용마저 급증했다. 다른 일부 지주택 조합도 공사비 인상 명목으로 조합원들에게 추가 분담금을 요구하고 있는 것으로 알려졌다. 자금 조달이 막히자 사업이 멈춘 곳이 속출하고 있는 것이다.

국회 국토교통위원회의 자료에 따르면 2016년부터 2021년까지 5년간 서울시에 조합원 모집을 승인받는 지역주택조합 110곳 중 정식 조합설립 인가를 받은 곳은 20곳에 불과하다. 착공한 사업지도 2곳 뿐이다.

지역주택조합은 조합원을 먼저 모집한 후 조합원 자금으로 땅을 매입하고 사업을 추진하는 방식이다. 주택법상 사업 부지 80%이상 사용권한을 확보해야 조합설립 인가를 받을 수 있고, 지자체의 사업계획 승인을 받기 위해선 사업부지 95% 이상의 소유권을 확보해야 한다.

최근 온라인에서는 지주택 조합원들이 조합의 추가분담금 요구에 대한 대응 방안, 조합 탈퇴 후 납입금을 환불 받을 수 있는지 등의 문의가 이어지고 있다. 문제는 조합이 파산까지 이를 정도면 남아있는 분담금이 없을 가능성이 매우 높다는 점이다. 즉 조합원에게 돌려줄 재산이 아주 적거나 없을 수도 있다.

전문가들은 지역주택조합의 토지 확보율이나 사업 추진 단계 등을 신중하게 검토해서 투자에 나서야 한다고 조언한다. 업계에서는 지주택 사업의 성공률을 10%로 추산한다.

서진형 공정주택포럼 공동대표는 “재개발·재건축과 달리 토지를 확보해나가야 하는 지역주택조합의 대부분이 토지 확보율이 낮아 대출이 막히거나 금융자금 조달이 어려운 상황이다”며 “고금리 영향에 자금 조달이 막히면서 당분간 지역주택조합 중 부실 사업장이 속속 드러날 것이다”고 말했다. /박기홍 땅집고 기자 hongg@chosun.com

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