[땅집고] “전세 기간이 끝났는데도 집주인이 전세금을 돌려주지 않아 전세금반환소송을 제기했습니다. 승소하면 집주인이 가진 돈이 없더라도 부동산을 강제로 처분해 전세금을 변제받을 수 있다고 들었는데요. 그런데 집주인이 소송에서 패소할 것을 대비해 집 명의를 배우자에게 넘겨둔 상태라고 합니다. 이런 경우 어떻게 대응해야 할지 궁금합니다.”

전세금반환소송에서 승소했는데도 전세금을 바로 돌려받지 못해 마음 고생 하는 세입자들이 많다. 통상 집주인들은 소송에서 질 경우 집이 경매로 넘어가는 것을 막기 위해 문제 해결에 적극적으로 나설 가능성이 높고, 세입자 입장에서는 전세금을 돌려받을 확률이 높아진다. 하지만 집주인이 패소에 대비해 재산을 다른 사람 명의로 돌려놓았다면 상황이 복잡해진다.

부동산 전문 변호사들은 “전세금반환소송에서 패소한 집주인 중에서는 세입자에게 전세보증금을 돌려주기 싫은 마음에 미리 재산을 빼돌린 경우도 있다”며 “원칙적으로는 해당 재신이 집주인의 명의가 아니기 때문에 강제집행을 통해 보증금을 돌려받기가 어려울 수 있지만, 집주인의 행동이 세입자에게 피해를 주기 위한 고의성이 있다면 2가지 법 절차로 대응해 볼 수 있다”고 했다.

먼저 첫 번째 방법은 ‘강제집행면탈죄’로 형사 고소하는 것이다. 형법 제327조에 따르면 강제집행을 면할 목적으로 재산을 은닉, 손괴, 허위양도 또는 허위의 채무를 부담해 채권자를 해하는 경우에 대해 강제집행면탈죄를 적용할 수 있다. 즉 전세금반환소송에서 자신이 패할 것을 대비해 재산을 배우자 등 명의로 돌려놓는 행위는 위법이며, 형사상 책임을 물을 수 있다는 뜻이다.

두 번째로는 사해행위 취소 소송을 제기해볼 수 있다. 사해행위 취소란 전세금반환소송에서 자신이 패할 것을 예상해 부동산 명의를 고의로 옮긴 경우, 이를 취소하라고 요구하는 소송을 말한다. 소송 상대방이 강제집행을 피하려고 재산 명의를 옮겼다면, 다시 원래 주인의 명의로 돌려놓으라고 요구하는 것인데, 이후 정상적인 강제집행이 가능해진다.

그런데 위 두 가지 절차를 진행할 때 세입자가 주의해야 할 부분도 있다. 시기와 목적상 집주인이 강제집행을 피할 목적으로 재산을 옮겨놓은 것이 아니라면, 집주인의 배우자 등 타인 명의로 바뀐 재산에 대해서는 함부로 강제집행을 할 수가 없다는 것이다.

엄정숙 법도법률종합사무소 대표변호사는 “집주인이 살아 있는 한 전세금에 대한 채무 관계는 집주인과 세입자 사이의 문제다. 채무 관계와 무관한 집주인의 가족 재산이라면 세입자가 함부로 강제집행하기 어렵다”면서도 “다만 집주인이 돈이 없다는 이유로 배짱을 부리거나 겁을 준다고 해서 전세금반환소송을 중도에 취하해서는 안된다. 이 소송에서 우선 승소 판결문을 받아야만 후일을 도모할 수 있기 때문”이라고 조언했다. /이지은 땅집고 기자 leejin0506@chosun.com

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