[땅집고] 서울 성북구 장위4구역의 3.3㎡당 분양가가 2800만원대로 책정될 전망이다. 3.3㎡당 분양가가 2800만원이 넘으면 84㎡ 주택형의 경우 중도금 대출이 불가능하지만 인근 단지 시세 대비 1억~2억원 가량 저렴한 수준이라 오는 11월로 예고된 청약에 기대감이 커지고 있다.

장위4구역은 서울 성북구 장위동 62-1 일대에 지하3층~지상31층 31개동 2840가구 규모의 아파트가 들어서는 장위뉴타운 재개발 구역 중 한 곳이다. 이 중 1353가구를 일반 분양한다. 시공사는 GS건설이다. 6호선 돌곶이역과 1호선 석계역까지 100m 정도 떨어져 있는 역세권이며, GTX-C노선 정차역이 될 광운대역과 가깝다. 게다가 단지 북측 동북선 경전철이 2025년 개통할 예정이다. 지난 4월 착공했으며 오는 11월 일반분양을 앞두고 있다.

예비청약자들의 초미의 관심사는 분양가다. 성북구청 주거정비과 관계자는 오는 10월 첫째 주 중에 3.3㎡ 당 분양가를 확정해 조합에 통보하겠다고 밝혔다. 장위4구역은 규모가 큰데다 역세권 단지로 장위뉴타운에서도 입지가 으뜸으로 꼽혀 분양을 앞둔 인근 재개발 구역(이문1구역, 휘경4구역)의 준거가 될 가능성이 높다.

조합에 따르면 3.3㎡당 분양가는 최소 2800만원을 넘어설 전망이다. 지난 22일 서울 동북부지역의 재개발 구역 중 한 곳인 중랑구 중화1구역 3.3㎡ 당 상한분양가가 2835만원으로 책정됐는데 이와 비슷한 수준이다. 장위4구역이 중화1구역과 달리 분양가 상한제 적용단지인 만큼 당초 3.3㎡당 분양가가 2500만원 대에 책정될 것으로 예상했는데, 이를 훌쩍 뛰어넘는다.

문제는3.3㎡당 분양가가2800만원을 넘어서게 되면 84㎡ 기준 분양가는 9억5000만원대로 9억원이 넘어 중도금 대출을 받을 수 없다는 점이다. 최근 분양가 상한제를 개편하며 아파트 분양가격은 더 올랐지만 여전히 '중도금 대출 9억원' 규제는 유지하고 있기 때문이다. 김제경 투미부동산컨설팅 소장은 “지난 해부터 자재비, 인건비 등 건축비와 택지비 인상분을 반영해 분양가가 올랐지만 이에 비해 대출 규제는 따라가지 못하고 있다”며 “아파트 분양권 당첨자 대부분이 결국은 무주택자에 생애최초 구입자일 가능성이 높은데 구축과 신축 아파트 대출규제가 일관성이 없다”고 말했다.

하지만 장위4구역 인근 단지 시세가 3.3㎡당 3200만~3800만원에 거래되고 있는 것에 비하면 상대적으로 분양가가 저렴하다는 평가다. 현재 성북구에서 시세를 견인하는 단지로 꼽히는 롯데캐슬 클래시아의 84㎡ 시세는 13억원이다. 3.3㎡당 시세로 환산하면 약 3700만~3800만원이다. 장위5구역을 재개발한 래미안 퍼스트하이 84㎡가 10억5000만~11억원에 거래되고 있는데 3.3㎡당 시세로 환산하면 약 3200만원 수준이다.

때문에 분양을 하더라도 미분양 날 가능성은 낮다는 전망이 우세하다. 김제경 소장은 “장위4구역의 경우 84㎡ 기준 9억원이 넘어간다고 해서 미분양이 날 가능성은 낮고, 오히려 청약대기자들이 몰릴 가능성이 높다”고 말했다.

당초 장위4구역은 지난 28일 분양가심사위원회 심의를 마치고 일반분양가를 발표할 계획이었다. 하지만 임대주택 요율 등 비용을 산정하고 분양가에 반영하는 과정이 지연되면서 일반분양가 발표가 늦어지는 것으로 알려졌다. 조합 관계자는 “지난 주 이미 심의가 끝났고 다음주 통보 받으면 분양과 관련된 도시관리공사로부터 보증서를 발급받는 절차만 남게 된다”며 “11월 중순쯤 일반 분양할 것으로 예상된다“고 말했다./전현희 땅집고 기자 imhee@chosun.com

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